业主如何参与选聘物企？
业主权利义务篇Q1:业主可以决定选聘物业服务企业吗?
根据《中华人民共和国民法典》第278条，业主共同决定:(四) 选聘和解聘物业服务企业或者
其他管理人。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意
Q2:在物业企业选聘中业主的权利和义务有哪些?
根据《上海市住宅物业管理规定》第十二条，
业主的权利:
(三)提出制定和修改管理规约、专项维修金管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权;
业主的义务:
(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约;....
.(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
说明:管理规约中对本小区选聘物业服务企业的方式程序等内容有专项约定，业主大会议事规则对会议形式和程序、表决票送达和认定等进行了约定。
前期准备篇Q3:选聘方案包含哪些内容？
选聘方案应当包括以下主要内容
(一)拟选聘物业服务企业的信用情况、诉求处置以及信息报送评价、社会公众满意度测评、综合能力等级、物业服务履约质量评价、社会责任履行社区满意度评价等管理实绩；
(二)物业服务计费方式(包干制或酬金制)
(三)物业服务内容和标准或者物业服务收费标准;
(四)拟选聘物业服务企业委派至本项目的项目经理的信用情况、业绩、职业能力水平等；
(五)物业服务合同期限；
(六)物业服务合同主要条款；
(七)续聘实施方案 或者按管理规约约定的公开招标，邀请招标等另聘方式以及入围资格、选聘程序等招投标活动的另聘实施方案。
划重点 1、选聘草案，根据小区实际情况、管理规约、业主大会议事规则等拟定后，征求业主意见;根据征集到的意见进一步完善，形成选聘方案。
2、选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告
Q4:另聘物业的方式如何确定？
另聘物业的方式包括招标或其他方式，在小区管理规约中予以约定
选聘过程篇Q5:招标选聘的方式有哪些？
根据《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》，招标方式分为公开招标或邀请招标。采用招投标方式选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行。
划重点: 投标企业的报名条件、入围条件、标书要求、中标方式等内容在招标文件中明确，由业委会在选聘方案制定时一并草拟，并经业主大会表决通过。
Q6:业主能参与评标吗？
评标委员会的组成在选聘方案中明确，并经业主大会表决通过。
根据《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》第十九条，评标委员会由招标人代表和评审专家组成，成员为5人或者以上单数，评审专家人数不少于总数的三分之二，评审专家在开标前从物业管理评审专家库(市房管局建立)中随机抽取。
招标人代表，由业主大会或业委会确定。
Q7:其他选聘方式如何开展？
其他选聘方式的形式多样，较为灵活。根据全体业主表决通过的方案开展选聘工作。
合同签订篇Q8:物业服务合同如何签订？
本市推行物业服务合同网签备案制度，通过物业管理监管与服务信息平台签订物业服务合同或者相关补充协议。
合同主要条款、物业费、服务内容和标准等重要信息在选聘方案中明确并经业主大会表决通过。
Q9:物业服务合同有示范文本吗?
本市目前推行使用的是《上海市前期物业服务合同示范文本(2023版酬金制)》等四个示范文本(沪房物业[2023]65号)，业主大会可根据小区实际情况，对示范文本的条款进行修改、删除或新增。
参考文件:《上海市住宅物业管理规定》、《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》(沪房《本市建设单位、业主大规范[2021]4号)、会选聘物业服务企业的相关示范文本》(沪房物业[2021]97号)、《关于印发<临时管理规约>等三个示范文本的通知》(沪精细化办[2021]18号)等。
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