空置房屋物业费打折收取，物业合同与地方性规定的冲突解决规则

问题的提出

前期物业服务合同对于空置房物业费未约定折扣，但物业所在地的物业管理条例(办法)或物业服务收费管理办法对此有规定的，物业公司是否应按折扣收取?另若前期物业服务合同或与业主个人签订前期物业服务协议中约定了空置房物业费“全额”交纳，业主(不包含建设单位，下同)提出按地方规定的折扣交纳的，如何处理?另外，相关的司法实践又是如何界定房屋空置与否的?

案例研究

一、地方性规定对空置房收费有规定的，应适用地方性的规定

浙江省淳安县人民法院审理的原告浙江ST物业服务有限公司诉被告方某、楼某斐物业服务合同纠纷一案，在认定被告的房屋属于空置的情形下，径行适用了地方性的规定，即“2014年1月1日起至2015年12月31日的物业费用，鉴于涉案房屋并未实际入住，依据原《杭州市物业管理条例》的规定，业主尚未居住的物业费按70%收取，2014年5月1日起实施的《杭州市物业管理条例》规定物业费按约定收取””。

在山东省青岛市中级市人民法院审理的上诉人LC物业服务集团有限公司胶州分公司与被上诉人贤某斌物业服务合同纠纷一案中，判决认为，本案“双方当事人争议的焦点是：涉案的物业费，上诉人能否全额收取，对此，本院认为，《山东省物业服务收费管理办法》及青岛市物价局、青岛市房产管理局的相关规定，普通住宅交付后空置6个月的，其前期物业费应当减收，具体收费标准按照不超过公共服务费标准的60%执行”。

二、地方性规范规定物业合同可以另行约定的，如物业管理合同另有约定的，优先适用合同的约定。

例如，在石家庄市裕华区人民法院审理的原告河北ZD物业服务有限公司与被告张某东物业服务合同纠纷一案中，判决就指出：《石家庄市物业管理条例》第37条规定：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十交纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

而双方的前期物业管理服务协议书第五章第四条明确约定“ 已交验房屋但不在此居住的业主应全额交纳物业服务费”,因此被告要求按20%交纳物业管理费的理由不能成立。”

三、地方性规范未规定物业合同可以另行约定的，如物业管理合同另有约定的，优先适用地方性规范的规定。

如湖南君天物业管理有限公司、贺娜物业服务合同纠纷一案中。《湖南省物业服务收费管理办法》（2010，已废止）第十九条第三款规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”该条文没有为物业合同另行约定留有空间。故法院在判决中认为“被告贺娜虽未入住该小区，但对其购买的物业已进行了验收，并从接受物业后交纳部分物业服务费，被告贺娜应当继续交纳物业服务费。现原告君天物业要求对未入住的贺娜按1.5元／月／平方米自2015年1月1日起至2017年12月31日的全额收取物业费，违背了《关于恢复物业服务费正常收费标准的通知》第二条“对未入住空置房业主仍执行《湖南省物业服务收费管理办法》之规定，按物业服务合同价的90％收取。”的收费承诺，不予支持。”

四、部分法院认为地方性法规不能当然得称为物业服务合同的内容，即地方性法规不能排除合同的约定。

如在沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司与赵景山物业服务合同纠纷一案中，法院认为：

2014年9月1日施行的《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。为贯彻执行《河北省物业服务收费管理实施办法》，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局于2014年8月28日下发了《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅〈关于印发〈河北省物业服务收费管理实施办法〉的通知〉的通知》，该通知第3条规定：业主大会成立之后的普通住宅小区，物业服务等级标准及等级基准价、电梯运行费实行市场调节，其他管理规定仍按沧价经费字（2012）27号和28号文件执行。

案涉《沧州市住宅物业服务合同》第六条约定：物业服务期限为三年，自2014年9月7日至2017年8月7日。服务期限届满三个月前，甲乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延。服务期限届满后，海天雅居业委会虽未与原告再重新订立物业服务合同，但也未通知原告不再延续案涉《沧州市住宅物业服务合同》，故根据合同约定，原告可继续为海天雅居小区提供物业服务。原告提供物业服务至2018年9月9日止，故原告有权按照案涉《沧州市住宅物业服务合同》收取截止至2018年9月9日的相关物业费用。海天雅居业主大会成立后，海天雅居业委会与原告才订立案涉《沧州市住宅物业服务合同》，故原告主张合同收费执行市场调节价而非政府指导价，符合《河北省物业服务收费管理实施办法》及沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局制定的相关文件规定，本院对此也予以确认。

法律法规

《物业管理条例》（2018修正）

第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条规定：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

国家发展和改革委员会,建设部(已撤销)根据《物业管理条例》的授权制定了《物业服务收费管理办法》。

《物业服务收费管理办法》（2003）

第六条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

而《物业服务收费管理办法》又将物业服务收费，授权给了省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门。借此，地方政府的相关部门获得了制定关于物业服务收费制度的权利。

因此，如果在实行政府指导价的阶段，对于空置房屋收费，如果当地政府部门有规定的，该规定应该优先适用。当然在市场调节价阶段（如在业主大会成立之后），应该优先适用合同的约定。