最近一个关于库存影响土拍的文件受到很多关注，其中在不少文章里面提及福州库存也很多，后续福州是否会停止土拍的讨论。

关于库存的话题，每年都要来一次，上一次的来源是任泽平，它发表的论点福州是去化周期较长的城市，不要碰。

正好一年多时间过去，聊聊库存情况。

2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

查看了其他的解说，关于这个内容并非首次出现，2019年的时候就有一模一样的内容，这次再一次重提，基本是为了落实近期的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”要求。

分析：从这个公告内容来看，很明显当时提出之后，并没有被强制执行，这一次是否会强制，从目前局势来看，地方债务加国企进场，确实风险不少。

在大部分文章，都引用了部分统计机构的截图，其中福州42.7月上榜，除此之外，福建还有泉州、晋江、莆田等上榜，数据比福州还要夸张。

关于这样一份榜单，首先不清楚数据怎么来，以及统计的口径如何。

就如同文件要求的去化周期，到底是如何计算也不得而知？

部分文章定义：去库存周期=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅成交面积的平均值

除此之外，比如福州的统计，是按照福州五区，还是包括八县。

如果按照存量住宅，那拍掉的地块一直不上市，是否意味着不纳入统计，那一直土拍一直不上市，是否依然可以土拍吸金？

只能说关于这个话题的定义，太多不够清晰的地方，下面重点聊聊福州库存情况，是否真的要这么多？

对于库存，借鉴官方数据，截至5月5日，五区的可售商品住宅30117套，面积288万方。

这里要特别说明一下，在不动产3月更新之前，这个官方数据是43673套，面积418万方。

更新后，数据直接缩小了不少，个人感受预计是剔除了一些老旧安置房等数据。

至于去化数据，目前官方只发布季度情况，2024年一季度还未发布，2023年整年的数据是按照整个福州市，并非以往的五区。

如果以2023年前3季度的去化做参考，每个季度平均在6000套左右。

做个简单换算，按照官方数据，目前的库存差不多去化15个月，很明显远低于上面表格的42，只不过官方的数据一直以来都存在前后矛盾。

比如每日发布的网签数据，最终会低于季度汇总数据。

为了区分公租房、安商房等配建房的影响，个人统计了一下目前的库存和去化情况，当然个人统计，数据会存在一定偏差，甚做参考。

分析：从统计数据来看，库存方面和官方发布的多一些，差距不大，其中商品房1.5W套，配建房2W套。

在去化方面，借鉴今年4个月的网签数据，商品房2K套，配建房3.4K套。

按照这个去化数据计算去化周期，最终得出福州去化周期是26个月，其中商品房去化周期29个月。

从这个统计来看，福州依然是低于上述表格，但是远高于官方的数据。

下面重点看看仓山、晋安两大粮仓的数据，从去化周期来看，这两个区域的影响面最大。

分析：对于仓山区的划分很简单，三个区域，金山奥体、南二环、城南。

从去化周期来看，城南一枝独秀，平均周期高达45个月，这仅仅是针对存量新盘的情况。

这里还有不少楼盘存在楼栋未领证，比如超级大盘大东海江山府、榕耀之城等。

除此之外，还有部分楼盘还未上市，其中就包括：74亩的榕发江悦学筑，207亩的金樾三江，144亩的云澜境，95亩的三江尚隽等。

简单的盘点，就可以发现这里还有高达近500亩的地块未上市。

对于南二环板块，从数据来看，有一定差异，其中新盘并不多的江南CBD，去化周期高达37个月，南二环去化达到19个月。

这里面的影响因素，江南CBD由于公寓住宅的花海里、书香里，从开盘至今都去化不理想，加上小户型套数过多，直接拉高了去化周期。

至于南二环，最典型的四大金刚，去化不理想后，大部分楼栋未备案，所以去化周期不够劲爆，如果按照全部楼栋做库存参考。

可以发现，南二环，除了建总依靠强势的去化，去化仅8个月外，剩余两个新盘，去化高达100多个月，望悦由于2024年网签数据极低，去化周期更是高达574个月。

整个板块的合计去化也达到63个月。

通过这个数据的对比，其实大家就能感受到去库存周期的实际影响偏差很大。

一个区域，拍出的地块未上市，一个楼盘，部分楼栋未备案，这些都是潜在的库存，只不过在数据上并不会直接体现。

最后就是金三奥体，这里的去化周期最短，其中金山仅10个月，从实际出发，金山目前在售新盘也就万科城市之光，楼盘同样存在不少楼栋未备案的情况，按照去化数据来看，项目要想清盘，还需要24个月左右。

当然对于金山，除了这个楼盘外，近期的高宅地块已经全部拍出，其中纯商面积高达218亩。

按照容积率3.0的设置，预计供应43万方。

很明显，金山奥体实际的去化周期，也比目前看上去来的高不少。

综上，对于仓山区的去化周期，从目前的数据来看，城南压力最大，其他区域尚可，但是实际分析会发现，整个仓山区的实际去化压力，远比数据体现来的可怕。

分析：对于晋安区的划分，东区、五四北、郊区。

其中郊区主要就是桂湖、登云湖等，这些区域在前两年一度好卖过，只不过今年的去化很不理想，从而导致去化周期高达409个月。

对于主要关注的两个区域，东区和五四北。

五四北目前主要问题是去化数据偏低，最典型就是熙悦府、当时一年能卖近千套，目前现房后，反而去化比较低，整体也拉低了去化周期。

至于新盘数量最多的东区，从去化周期来看，28个月。

从实际的库存来看，去化预计在37个月，当然东区目前主要的困扰还是在未上市的地块身上。

其中三远地块，合计527亩，纯商346亩，同样容积率3.0左右，供应63万方。

除此之外，还有南湖的纯商地块，111亩，容积率高达3.57。

这些地块后续上市，同样会带来天量库存。

综上，对于晋安区的库存周期和仓山区类似，远郊最艰难，部分区域看上去还行，但是实际存在不少地块未上市，库存压力同样不低。

关于福州的库存周期，如果仅仅是按照已经备案的房源，不管是官方数据还是个人统计，都低于网络盛传的数据。

如果纳入未备案楼栋和未上市的地块，实际库存预计会达到价高的数据量。

对于网络的数据，也有可能是纳入了八县的去化数据等。

对于要如何化解库存周期，从短期来看，有几个方面可以直接缓解，首先就是大量集中网签安商房，因为安商房的特殊定位，同样纳入商品房的数据统计。

第二步，推进以旧换新，看上去是一来一去的交易，但是回收房源并不纳入库存，市场被换购的新盘，则会纳入去化数据。

总而言之，对于数据的粉饰，手段可以有很多。

只不过再一次被重申库存和供应的关系，很明显对于部分城市的运作还是有较大影响。

对于福州目前各大区域，简单的一个数据盘点，其实购房者也能发现，远郊区域去化基本都在4年以上，很明显这些区域短期内，可能都是禁入区。

至于部分看上去去化周期尚可的，实际也存在大量地块待上市，后续的压力同样不低。

总而言之，数据是死的，市场是活的。