最近几次月网签分析，可以发现金山、五四北、南二环，基本被这三个盘霸榜，由于分析的时候只聊基础数据，今天就顺着数据做一下钻取，看看这三个新盘，谁的后市最理想。
万科城市之光项目已经连续多个月排在福州榜首，从上市以来去化数据一直强势，奈何超级大盘的TOD，库存还是不少，下面看看已经备案的网签数据情况：
分析：项目分成南北区，目前北区472套已经全部领证上市，去化率高达96%，换言之北区已经接近清盘。
对于南区，备案1128套，网签862套，去化率76%。
整改项目商品房，目前合计去化率82%，从整体数据来看，项目的去化率较高。
早期领证的楼栋，基本去化率都做到90%以上的高去化，项目基本也是顺着卖几栋上几栋的节奏。
对于项目而言，虽然超级大盘，但是房源很简单，就四种：连廊中户89（92），端头116（119），2T2的132，165。
从户型的维度看看数据：
从已经备案的去化率来看，连廊中间户去化率高达91%，其他户型77%。
如果把未备案的房源也算上，项目整体去化率在58%，项目还有12栋，房源666套左右未备案。
这也是这个项目，虽然卖的好，但是实际压力也很大的原因。
从数据拆分来看，项目目前132平的房源，由于未上市的房源偏多，实际的去化率压力最大。
这时候再结合时间周期看看去化数据：
从2023年，2024年半年数据来看，项目的大户型在今年进入低点，相比于2023年，今年的大户型有点卖不动，特别是132平。
此时再看看未上市房源的分布情况：
从数据来看，项目还有6栋连廊未上市，其中5栋层高18层，很明显这些楼栋的优势还是很明显。
最简单的一点，项目18层的连廊，公摊更低，同样的户型，高层面积是119，92，18层只要116，89。
不管是得房率，还是居住体验肯定比其他高层楼栋优。
还有一点，这些楼栋位于南区的左上角，部分看江，楼栋优势尚可。
除此之外，项目还有132平的5栋，165平的1栋，还是楼王。
如果仅从目前的去化数据，可以得出一个结论：城市之光，依靠目前卖的最好的连廊产品，在后续可以持续加推得房率不错的18层连廊，做到数据持续热销，真正的困惑在132平的产品如何去化？
从总价来看，连廊端头总价在340W左右，132的2T2总价在410W，165的2T2总价在510W。
从定位来看，132偏刚改定位，放在常规的市场，接受度不算太差，至少在这种大盘，肯定比165平应该更容易接受。
按目前楼盘的客源来看，周边的就业或者四号线的客源，其次就是金山的置换客源。
132最大的困扰是，四房定位，其中两房偏小，做改善匹配度差点，比连廊的端头贵60多W。
综上，个人盲猜，既然无法迎合改善的置换，那就等连廊卖的差不多之后，降低132平的门槛，从60W差价降到30W以下，让周边的置业群体，能够上车。
通过项目简单的数据网签，以及未上市的房源来看，城市之光的压力比之前预期的低。
项目虽然库存不小，还有900多套未卖，但是剩余楼栋，集中在18层的小高层，得房率+居住优势都很明显，大户型的在社区中央，位置不错。
当然对于超级大盘，客源持续消化后，能否维持住这个销量，也是一个风险点。
建总江南尚璟项目一己之力撑起了濒临破碎的南二环，依靠门槛最高的小洋房定位，做到不错的去化。
同样看看楼栋的网签数据：
分析：项目目前还有2栋未备案，扣除近期领证的2栋，从去化率来看71%。
这个数据同样算不错，从楼的去化率来看，可以发现项目楼栋差异还是比较明显。
为了更好查看，从户型面积来看：
从面积就可以发现分化非常严重，项目的115平，已经全部上市，去化率高达90%，真正做到接近清盘的户型。
项目175的产品，虽然体量最少，但是去化率最低，仅20%。
对于项目而言，从数据来看，蜜月期已经渡过，真正的考验还在后面。
从项目的去化，很好的反应了南二环的购房群体，板块改善成色还是偏差。
当初125平的产品，个人感受应该更好卖，但是从数据来看，还是弱于115平。
简单做个数据分析：
以备案价做参考，不计算额外的优惠，115平的备案均价在2.85W，125平的备案均价在3W左右。
相当于一个总价在320W，一个总价在370W，差价50W，依然是刚改群体的一个门槛。
除此之外，就是周边竞品的对比，左海望悦、榕发北源云筑，在110左右的面积段，集中在连廊端头的产品，125平的产品，清一色的2T2产品。
除此之外，甚至可以把这个产品配合这个价格，放到到目前整改福州，地铁+310W+2T2的纯商小高层，可选项预计也不多。
换言之，建总的115平2T2是周边的差异化产品，对于购房群体的吸引力足够。
剩余的项目，面积段抬高后，不止周边存在竞品，整改福州都有竞品存在，特别板块对于改善的吸引力也偏弱，所以也造就目前的去化数据。
综上，对于项目而言，目前的难题好卖的都卖完了，剩余的户型怎么处理，特别周边又开始价格战了。
可以和城市之光一样的预测，125平的产品定位足够，如果降低单价，搭配洋房的定位，来吸引刚改起步的客源，可能是一个出路，至于175平的房源，只能慢慢磨了。
国贸保利和颂锦原项目位于五四北的战坂，上市以来做到不错的去化，特别在周末没有近距离地铁的情况下，这样的纯刚需盘，做到这样的表现，算是惊人，看看数据情况：
分析：项目目前全部房源都已经备案，合计去化率40%，如果扣除近期备案的4栋，之前的5栋去化率在57%，整体而言算是不错。
项目的户型比较多，分成83、89、95、110、115、125，虽然产品很多，但是实际的户型集中在83、95，下面看看户型数据：
从户型数据来看，很明显和建总不同，下面的户型差异没有过于明显，项目的两大户型，去化率有一定差异。
95端头三房卖的最多，网签101套，四房产品由于体量不大，去化率也达到45%左右。
从项目来看，主要问题还是小户型产品，如何持续推进，特别是看上去有一定吸引力的83平三房产品，依靠更低的单价，能否吸引更多刚需。
从上面的数据其实也可以看出项目为何能做到一定跑量，产品定位很有特色。
定位刚需盘，80%户型做83、95平的特色产品。
剩余20%做差异化产品，吸引部分客源。
在95平做连廊端头，市场基本都是连廊中户，当然近期左海星悦颂等也有类似定位，不过户型没有这个项目出彩，83平的小三房，依靠更低的价格，对比周边安商扎堆，拉低纯商的上车门槛。
综上，项目的均衡定位，保障了去化的均衡，但是相对应的就是后续去化如何推进，主打地缘客的刚需盘，最大的压力就是随着消耗，客源能否够用，特别周边次新出现降价的时候。
盘点总结通过三个去化不错的项目网签数据来看，可以发现每个项目的定位都有所不同，可以看到它们热销的一些元素存在，最明显的特征就是主打市场差异化，贴合市场客源购买力。
从目前库存来看，城光>和颂>尚璟，压力来看：尚璟>城光≈和颂。
对于项目盘点的时候，发现这几年新盘一个现象，不管是刚需盘还是改善盘，基本都是面积越大，单价越高。
这样也就造就了一个现象，同一个楼盘，如果户型面积差异10-20平左右，虽然存在梯户比差异，但是由于单价的差异，总价被拉开，最终市场差异也就出现。
对于二手市场来看，大户型并不意味着单价就能更高。
所以对于购房者而言，评估一个项目，户型是否越大就意味这单价越高，值得思考。
综上，一个项目的成败，影响的因素很多，但是房企自身的产品定位，也是至关重要。
题外话：近期素材不多，还需要看其他楼盘网签数据，可以留言。
