作 者： 柯 谈
当下的楼市，只有一个词可以形容，那就是：割裂。
多与空的割裂，富与穷的割裂。
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地王频出
2024年的楼市，的确很惨，但一二线城市的土拍却异常火爆，地王频出。
7月9日，上海今年第三次土拍，4块地总揽金91.33亿元，平均楼板价49496元/㎡。其中，杨浦区平凉社区地块经过60轮竞价后，最终由保利以22.03亿元竞得，成交楼面价88462元/㎡，溢价率21.2%，一举成为杨浦新的“单价地王”。
杨浦地王的热度还没过去，上海楼市即将诞生一块全上海，乃至全国的“单价地王”。
7月9日，上海土地市场公示了四批次土拍的具体详情，其中，徐汇滨江板块原小米总部地块，政府收储后再次上架销售，这幅仅仅1.6万方的宅地，起始总价高达36.96亿元，起始楼板价高达100803元/平。但是政府为了限制抢地热度，给这块地设置了30%的上限，也就是最高楼板价限定在13.1万/平。即使该地块以起始楼板价10.08万/平成交，也已经打破了2016年上海静安区中兴路一号项目的全国楼板价纪录。毫无疑问，这块地一定会以13.1万/平的楼板价上限成交，成为新的全国单价地王。
上海之外，其他几个热门二线城市，土拍地王和准地王也先后出现。
3月28日，苏州园区双湖的一块地，经过51轮鏖战，被绿城以30.8亿总价拿下！成交楼面地价65022元/㎡，溢价率18.22%，超越当月刚拍出的绿城狮山农干校地块（成交楼面地价45455元/㎡），成为江苏省新地王！
6月，南京河西南G11地块，竞价47轮，被奥体建设拿下，楼面地价43888元/㎡，溢价率15%，成为南京第二高单价地块，仅次于2016年的葛洲坝中国府。
7月23日，杭州完成了2024年第七批次住宅用地出让。其中，杭州市数字商贸城单元JG1807-06-01地块经过46轮报价，最终成交溢价率达到59.2%，创下近年来杭州土拍溢价率纪录。另一宗地块也经过43轮报价，最终，杭州滨江房产集团以总价23.3686亿元竞得该主城区核心地块，溢价率22.55%，折合楼面价约35524元/平方米。
今年上半年，厦门和宁波两个城市也先后出了新地王。
厦门岛思明区地块，成交总价32.1亿，成交楼面价62671元/㎡，溢价率40.79%，被厦门国贸拿下，成为厦门史上新地王。
宁波江北区湾头宅地，成交总价超22亿，成交楼面价32613元/㎡，溢价率7.3%，刷新宁波楼面价的天花板！
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豪宅疯抢
其实，土拍地王只是开胃菜，最令人惊愕的是，今年以来，上海、深圳、广州等热门城市，豪宅也卖疯了。
2024年上半年，豪宅成为上海楼市的绝对主角，与刚需改善盘艰难去化相反，越是豪宅越卖的快，多个超级豪宅上演快速“日光”。
中海顺昌玖里：736组认筹，512套大平层，套均总价4000万+，首开4小时售罄，196.5亿总销售额，打破中国房地产单次开盘纪录。
滨江凯旋门三期：113.04的高分，17.28万/㎡的单价，仅212套房源仍旧吸引了1060组认筹，认筹率高达500%。
融创外滩壹号院：204套房源认购347组，销售金额99.9亿元。
香港置地启元：单价17.8万/㎡，80套房源，套均总价超过5000万，更有4套复式总价超1亿元，均价超22万/平方米，188组认筹仅叫到82号就已售罄，销售总金额44.55亿元。
凯德茂名公馆：备案均价16.8万/平方米，75套房源以线上选房的形式开盘，仅45分钟就已售罄，销售金额超31亿元。
宸嘉100·嘉佰道：422套房源，两小时售罄，销售金额61.78亿元。
昌平云岸：481套房源，942组认筹，开盘当日去化8成，销售金额90亿元。
中海顺昌玖里：49套风貌别墅开盘，备案均价高达29.8万/平方米，开盘即售罄。
中海领邸：232套房源，均价14.6万/平方米，开盘两小时清盘，销售金额66.38亿元。
克而瑞数据显示，今年仅仅上半年上海总价3000万+豪宅新房成交超1500套，成交规模创近10年最高，当下楼市的大环境，上海豪宅抢购热潮成为全国楼市一道独特的风景线。
新房纯住宅成交量
上海豪宅疯抢，成全国标杆，深圳豪宅也不甘人后。
深圳豪宅新房旺销的一个特殊原因就是一二手倒挂红利巨大。以网红豪宅海德园为例，7月21日，深圳豪宅红盘海德园开启线上选房，备案均价约12.85万元/平，116套总价1124万-5999万的住宅半天售罄，成为2024年深圳首个开盘当日售罄的新房项目。
广州顶豪也不甘示弱。近期，广州鹏瑞1号T1栋一天内售出2套750平方米“半层”大平层，每套总价超过2亿元，以及一套整层打通的1500平方米超级大平层，总价约5亿元。据悉，广州鹏瑞1号T1栋备案均价约34万元/平方米。
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房价继续下跌
5.17新政效果立竿见影，一二线城市新房二手房成交量均大涨。
2024年6月，北京、上海、深圳、广州二手房成交量均创新高。其中，北京二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%，创近15个月以来的新高；上海二手房网签量为26374套，环比增加41.1%，也是36个月以来新高；深圳二手房签约4172套，创下38个月以来新高；广州二手住宅网签10456宗，环比大幅增长33.40%，创下14个月以来的新高。
但是，一进入7月，一二线城市全部偃旗息鼓，成交量断崖下滑。比如上海6月二手房成交了2.6万套，而7月据我估计最多就是2万套整，环比下跌23%。
房价方面，一线城市中以深圳、上海为例。
按照深圳官方数据，虽然6月深圳二手住宅过户4172套，为上半年新高，也为近38个月最高，但是，深圳房价还未止跌。7月上旬二手房成交均价环比6月，下跌3%。深圳房价，跌破6万。
上海二手均价从去年5月的每平68319元到今年6月底的每平59865元，跌幅12.4%。相当于跌回到了2017年。
据最新纬房指数显示，进入7月，北京、广州、上海、深圳，房价仍未止跌。
一线城市日子不好过，二线城市的日子更难过，虽然由于新政效应，6月普遍成交量环比上涨，但进入7月除了成交量环比下跌外，房价仍继续下跌，远未见底。从近半月跌幅看：东莞、厦门、武汉等城市的房价下跌幅度较大，分别下跌1.24%、1.15%、0.93%。
数据来源：纬房研究院 数据截止2024年7月15日
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新一轮救市快来了
7月21日，二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》全文公布，很多号都解读过了，我只说最重要的三点：
一、“允许有关城市取消或调减住房限购政策”、说明很快北上深会再来一轮限购大放松。没资格的人，耐心等待。
二、“取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着豪宅税和各种交易税费都会减免。
三、“完善房地产税收制度”，很多经济学家都说5年内会开征房地产税，都是放P。5年内能扩展几个试点城市就不错了。另外，很多人几十年如一日的担心房地产税会打压房价，真的无知。房价跌了，地价跌了，政府收的房地产税不也少了吗。一荣俱荣、一损俱损，薅羊毛也得把羊养肥了啊。你看看哪个国家是因为收房地产税导致房价崩盘的？
马上，7月底就要开政治局会议了。去年7月底政治局会议提出：”我国房地产市场供求关系发生重大变化“，至此才开启了真正的救市。那么，今年即将召开的政治局会议和二十届三中全会叠加在一起，我断定，8月份，一定会再掀起一轮房地产救市热潮的。
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对赌
2024年的楼市，已经割裂到了无与伦比的地步。
各个城市都拿出了珍藏已久的核心地块拍卖，央企、民企一拥而上疯抢，屡创地王，楼板价再创新高。四大一线和几个核心二线城市豪宅频频日光，豪宅销量远超之前的几轮牛市。而讽刺的是，全国房价还在止不住的继续下跌，刚需和改善宁可存钱也不敢入场买房，更有多套持有者在恐慌性的割肉抛售。
富人在抄底，穷人在逃亡。
其实，富人和穷人都在赌，在赌国运。
乐观者，才能发财；而悲观者，只是暂时正确。
你觉得，谁会赢，你更希望谁能赢？
