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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
楼市下行近3年，温州大部分房子，在二手房市场上，都出现了明显的跌幅，普遍跌30%，部分甚至有腰斩。
不过，温州也有少量楼盘，依旧能做到基本保值。或许它们高峰时有过更夸张的价格，但如今总体还能维持在高位，或基本不低于买入时的价格。
这些能基本保值的，几乎都是豪宅。除特殊情况外，温州正常情况下的房价天花板，能破40000元/㎡大关，属于温州塔尖豪宅。
那么，这些小区为什么能相对保值？它们又有哪些共同特征？
就此，我们收集了去年9月以来部分二手房成交数据，对其进行筛选、分析，发现市区还有20余个小区，二手房能出现40000元/㎡以上的成交数据。
这20余个有超40000元/㎡房源成交的小区，仅指高层住宅房源，排除了洋房、别墅等低密度产品，也排除了头部学区房中的老旧小区。
这只能说明，这些小区近期存在超40000元/㎡的成交房源，不代表该小区其他房源都能超40000元/㎡。甚至有些小区只是个别房源超40000元/㎡，接下来成交的未必能有这个价格。
即便如此，它们依旧是温州楼市的佼佼者，体现了穿越周期的抗风险能力，展现出强大的金融属性。
这些小区，更是用实际成交价格，打破了网络上那些对唱衰温州楼市、温州城市的夸大、不实言论。
那么，我们看看它们分别是哪些小区？都位于哪些板块？又有哪些有利于保值的特征？
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我们不妨先看一下最近半年部分小区的二手房成交价。
从以上楼盘可以看出，这些有破40000元/㎡成交案例的豪宅，只分布在江滨片区、中央绿轴区域，其他板块均无小区的二手房能破40000元/㎡。
其中，像嘉一国际、中央公馆、金色尚品等传统豪宅，曾经有大量40000元/㎡以上的二手房成交价，近期已都不足40000元/㎡，个别低楼层房源甚至可能出现略低于30000元/㎡的成交价。
可以看出一个重要特征：如今的富豪，更青睐城市界面新、优质资源集聚、未来有发展空间的新兴板块，留恋老城区的富豪越来越少，还有大量富豪从老城区搬往新兴板块。
同时，这些老城区的传统豪宅，普遍有10余年甚至更长时间的房龄了，江滨西片同样如此。而中央绿轴区域的小区，房龄普遍还在5年左右，江滨东片的则房龄更短。
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既然房龄时间都长，为什么江滨西片部分小区，依旧能破40000元/㎡？
这些高价成交的房源，都是一线江景房！
除了上述小区，据部分中介经纪人称，像外滩国际公馆一线江景房成交价一般也能破40000元/㎡。
首府壹号虽然非一线江景房，但有2中学区加持。
而这些小区的非一线江景房，尤其是非江景房、低楼层房源，以及一些房龄久的小区，同样可能出现低价房源。
一线江景房的高价值，在江滨东片那些房龄短、周边界面好的新交付楼盘中，体现得更淋漓尽致，远远超出温州房价天花板。
比如，翡翠滨江、滨江上品的一线江景房，二手房成交价能破50000元/㎡大关，出现60000元/㎡以上乃至更高的二手房成交价，也不奇怪。
江滨东片部分一线江景房
真正坚挺的是鹿城广场，虽然有10多年房龄，也有非一线江景房，但凭借其高品质，成为身份象征，多年来没有其他新盘超越，从而全盘40000元/㎡以上，上限同样可破50000元/㎡、60000元/㎡。
至于滨江壹号，品质不错，但没江景，再结合周边界面，出现40000元/㎡以上是个别现象。
可见，江景仍是温州豪宅保值的重要价值。
瓯江江景
值得一提的是，近期珑悦、滨江万象天地等CBD二手房成交价极少能破40000元/㎡，甚至下限很低，这还是在在拓展面积、局部江景加持下。极少数破40000元/㎡的，是有豪装。
而当前，滨江CBD在售新盘，均价都破40000元/㎡，且基本没有江景。
主要原因在于珑悦、滨江万象天地等品质一般，尤其是外立面效果太差。滨江万象天地作为开放式小区，周围还是浓浓的工地感。
因此，滨江CBD在售新盘，交付后若能有更高的品质，再加上滨江CBD若能持续导入优质资源，依旧会有高价值。
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至于中央绿轴区域，主要体现行政力量带来的优质资源集聚。
当前，中央绿轴区域这些能破40000元/㎡的小区，在2020-2021年顶峰时，二手房普遍破50000元/㎡，甚至个别破60000元/㎡，与一线江景房无异。
随着楼市下行，它们并没有像一线江景房那样保值，降价明显，但底线依旧较高，不少房源都能维持在40000元/㎡左右。
其中，大公馆容积率更低，还是石材干挂立面，上限更高一些。
中央绿轴区域这些交付约5年的商品房小区，大多不享有世纪广场、世纪公园景观，建筑风格为多年前的暖色调，以真石漆为主。
随着时间推移，这些小区未来不排除步老城区传统豪宅后尘的可能性。
相比较之下，翡翠天地有更现代化的建筑风格、更有质感的外立面，且部分房源有世纪广场、世纪公园景观视角，相对更有价值。
不过，受地块、建筑排列等影响，翡翠天地部分房源日照一般，不少房源成交价不高，拉低了小区均价。
还有中央绿轴区域以西的横渎，凤起玉鸣、鹿城壹号、鹿城金茂府都有个别房源出现破40000元/㎡的价格，但更多成交价还在40000元/㎡内。
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总体来看，从地段到产品，高层豪宅都经历着物换星移的变迁，像是一场流动的盛宴。
高层豪宅能长期坚挺的不多，要么有一线江景加持，要么像鹿城广场那样超前。
温州的“金字塔尖”人群，购买力很强，也愿意像买豪车那样消费豪宅，但这也代表着传统豪宅总有被抛弃的一天。
而如今经济尚且低迷，像此前那样的造富机会少了很多，这个“金字塔尖”人群也难以壮大。
那么接下来，随着更多高端住宅交付，哪些能真正受到富豪的青睐？又有哪些传统豪宅会被抛弃？
未来，当更多低密度住宅入市，又会对现有豪宅格局造成冲击吗？
温州只有持续建设城市，以更优质的配套与环境吸引郊县、周边城市富豪前来定居，并通过产业发展创造更多创业与高薪机会，温州的豪宅才会长期保持高价值。
