过了八月，今年就过了一大半了。

但今年，广州的开发商还没搞懂一件事，客户在哪？

项目在喊房子卖不动，客户在说没人买房，难道今年都没人买房了吗？

并不是，2024年1-7月，广州新房网签成交304万㎡、1424亿元；二手房成交6万套。这些数据虽然同比明显减少，但不可否认有人还在买买买！

准确的说，今年买房是人少了，而且更精了。

那么，这些客户到底在哪？

楼主越来越多接触到这些疑问，有来自项目的营销总、策划、销售，也有来自客户本身：现在还能买房吗？

就客户而言，他们本身不抗拒买房，只是在这种经济下行的大环境下，他们买房接受不了一点点不好。换一句话说，客户想买的房子“都是好的”。

怎么理解这个“都是好的”？

首先，项目的位置。一个项目的位置决定了这个项目的许多要素，比如商业、教育、出行等配套。有些大型项目本身就有带有配套，再加上地铁口就在附近，这个项目在客户眼里就具备了基本条件。

一个项目所能吸引的客群多数来自地缘客群，地缘来自于在周边生活，周边上班，希望上下班更加方便。实际生活上，大部分人都在上班和家两点切换，也就是5-10公里的范围，再远不超过20公里，总体上通勤时间控制在1个小时以内。

10公里+1小时，这就是项目客群的来源。购房人群除了来自上班一族，还有来自一部分老小区的居民，随着楼龄的增长，他们存在换房改善需求。

这时，项目所在的位置对这部分客户来说就是家的“原点”，能不能抓住这部分客户，下面的一条尤为关键。

其次，价格适合我上车。客户的预算有多少，决定了他要选择的地段，比如200-300万选择远郊，300-500万选择近郊，500-800万选择中心区，1000万选择核心区高端项目。

每个价格段都会有一个对应的客群。对应回项目所在的区位，你就应该给自己定什么价位，你不能在一个远郊硬是做出一个豪宅盘。因为现在买房的人观念变了，有豪宅预算的人还会继续留在核心区，反过来在远郊建一个豪宅盘，刚需也买不起啊。

还有现在买房的人特别在意折扣，只要折扣够大，就能打动意向客户的心。折扣多了，价位也适合，客户在你的项目上车的几率就大大提高了。

客户总数就那么多，怎么把这块属于自己的蛋糕拿回来（最好把别人那块也拿了），就看项目给的诚意够不够大了（不要老想着客户那点诚意金）。

第三，房子交付质量。交付质量不光包含看得到的外观，还有承诺的兑现，比如楼栋外立面、小区绿化、装修质量，后期学位、商业、出行的兑现等等，都在这个范畴。

在广州，见过不少形形色色的WQ，可以说上面提到的，都曾经在某个楼盘出现过。有WQ成功的，也有被开发商应付了事的，更甚者连房子都无法交付的。

同一个房企，不要以为一个项目交付了，卖完了不兑现承诺也没问题。现在的业主的素质都比较高，懂得更高效率的WQ，他们用网络的力量，会让一个房企长期戴上“不守诚信”的枷锁。

但口碑良好的房企，能为他们的项目带来更多的客源，这种自来流量不用宣传，也能获得较好的销量。

现在的客户，当他们踏进销售中心的那刻起，他们所看到的就是他们想要的，试问现在的开发商能不能做到“看到的就是交付的”？

相信没有一个开发商能做到，销售会指着“交标”和“非交标”两种贴纸，告诉你，我们的交付不是这样的，但这种看到的与交付的货不对板或者承诺没兑现，导致客户对交付不如预期产生了“落差感”。

开发商无论是在“关注当前利益”还是在“长期主义”中寻找客户，当你对客户的需求选择视而不见时，客户就不会在你的售楼中心出现。

最终，客户就在这里，只是你选择了隐身。