文/乐居财经 杨宏彬
“中国房地产市场化25年，经历了风风雨雨，到底进入什么时代，各有各的说法。而我认为，肯定的说，是进入高质量发展的品质时代。”
从保利发展董事长刘平这一番话语中可以看到，其对房地产行业未来的发展是充满信心的。而这一份信心，与保利发展去年业绩表现有很大关系。
3月30日，保利发展(600048.SH)发布2022年全年业绩报告，公司期内实现营收2810.17亿元，与2021年同期基本持平；净利润270.11 亿元，同比下降27.37%；归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%。
2022年，房地产行业面临前所未来的挑战，保利作为行业中的一员不可避免的受到冲击，从其利润的同比下降便可看出这一点。即便如此，保利发展的盈利水平依旧保持在行业领先地位。
随着行业变革的不断深入，曾经依靠高杠杆增长的粗放时代已经过去，保证安全，是现在房企的共识。保利发展在维持盈利水平的同时，也把非常重视安全。
截至2022年末，保利发展的各项指标均符合“三道红线”档企业标准。在手资金达1765亿元，连续5年实现正向的经营性现金流净额。
重回前三，逆势扩储
在2017年，保利发展提出了“重回行业前三”的口号，而在2022年，这一目标终于实现。保利发展去年全年的销售额达到了4573.01亿元，排名升至行业第二，央企第一。按销售金额口径（公司销售金额/全国销售金额）市场占有率为3.4%，已连续7年提升。
去年房地产市场整体低迷，市场规模从18.2万亿元的峰值降至13.3万亿元，回落到2017年的水平。受此影响，保利发展销售额同样有所下滑，但从整体来看，其确实跑赢了大市。
地产销售的突破，是保利发展坚持聚焦深耕核心城市战略的成果。期内，保利发展重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3个百分点。保利发展在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较去年增加8、9个。
2022年也保利发展在土地市场的丰收之年。全年新拓展项目91 个、总地价为1613 亿元，同比下降13%，拓展容积率面积1054 万平方米，为后期的销售的增长做了充足的准备。
据克而瑞研究中心数据，2022年，保利发展新增土地货值约为2514.8亿元、新增土地价值1350.5亿元、新增土地建筑面积902.4万平方米，三项指标均位居行业首位。
虽拿地较多，但保利发展并非盲目扩张，其依旧遵循聚焦“核心城市+城市群”和以住宅为主的拓展战略，38城拓展金额占比98%报告期内新增住宅货量占比93%，同比提升8%。
据了解，在拓展储备方面，保利发展主要是在下半年发力，新拓展项目总地价金额为1007 亿元，占全年比重的62%。
要向管理要效益，是今年财报季多个地产大佬均提到的观点。保利发展长期稳定和坚持“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力。
得益于此，保利发展去年的管理费用为47.44 亿元，同比下降12.69%；，营销、财务费用率也均位于行业低位，部分降低了利润率下行的影响。
对于利润的下滑，保利发展表示，原因在于前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。
根据财务数据显示，保利发展营收和利润表现最强劲时期是第四季度，期内营收为1246.4亿元，同期内归母利润为52.5亿元，分别占比全年的44%及29%。而第一季度相对薄弱，期内营收为335.36亿元，归母净利润为25.3亿元。
稳居“绿档”，直接融资成本低至2.88%
财务安全是房企稳健经营的保证，保利发展始终秉承稳健经营理念，强化风险防范，筑牢安全边界。这亦是其能保持盈利领先水平的重要因素。
截至2022年末，保利发展有息负债规模为3813 亿元，综合融资成本约3.92%，较去年末下降0.54个百分点。其中，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，债务结构较为合理。
同时，期末保利发展持有的货币资金为1765亿元，其中受限制资金约为11亿元，受监管的预售房款为479 亿元，剔除两项后，保利发展自由资金仍高达1275亿元。
而资产负债表显示，保利发展流动负债项下有短期借款约12亿元，应付票据6.56亿元；一年内到期的非流动负债中，包含1年内到期的长期借款672.67亿元，1年内到期的应付债券121亿元，4项合计812.23亿元。保利发展所持货币资金足以覆盖短期的债务。
截至2022年末，参照“三道红线”，保利发展净负债比率为63.6%，现金短债比为1.57倍，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，稳居“绿档”之列。
另一方面，保利发展也狠抓销售回款，保证经营资金的净流入。报告期内实现回笼金额4271 亿元，回笼率为93.4%，连续4 年保持在93%以上。年内实现经营性现金流净额74 亿元，5年累计超842亿元。
作为央企的保利发展，在融资方面有着天然优势。2022年其保持着多元化的融资渠道以及充足的授信额度。
2022年，保利发展，累计发行公司债113 亿元、中期票据150 亿元，合计规模同比增长40.72%。融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本2.88%，综合融资成本约3.92%，较去年末下降0.54 个百分点。
