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到现在为止，房价还在降。

新房市场，5折、6折大降价促销卖房，越来越多。

二手房市场，学区房、老破小、优质次新、豪宅房源，都在降。

远离核心主城的偏远区域和板块，无价又无市，死寂沉沉，像冬眠了一样。

上周，朋友问，他在某省会的房子挂了一年了，价格往下调了5次了，降了38万，还没卖掉，还要继续降吗？

每个人都在问：房价还会继续降吗？到底了吗？究竟降到多少才算底？！

事实上，不管房价怎么降，每个城市、每个版块，甚至每个项目，都是有底的，只不过有些还没显露出来。

一个一线城市的房价底线，是它周边的强二线城市；

一个二线城市的房价底线，是它周边的三四线城市；

一个三四线城市的房价底线，是工程建安成本，因为很多拿地几乎不怎么花钱；

但有一类区域，房价一直跌跌不休，早已冰冻三尺，无人问津！

——各城市外围的，环城市场，根本没有底！也没有人托底！

你可以去看看，这些地方，开发商进去全被套住，炒房客进去全被套住，买房人进去全在站岗、全在赔……

可以说，几乎团灭！

2

比三四线更惨的，是环城，尤其是一二线周边！

环城市场最好的时候，就是2017-2018年，那时候五六千的房价暴涨到1万多都是常态，房价两年翻番，三年涨两倍，也不少。

但如今，几乎所有城市的环城，都在加速鹤岗化！

环郑州一圈儿，西边荥阳东，南边南龙湖，北边平原新区，东边绿博和港区，房价都在膝盖斩。

——环郑荥阳东，2018年房价9千/1万，现在5千没人要！

曾经炒地、炒外溢、炒概念，大牌开发商抢着进，炒房团一连四五套的买。

现在呢？

除了一个个的售楼部和大工地，其他什么都没有，一片荒芜。

整个片区硬熬到现房了还有大量房源没人买，位置最好的项目，啥价？

“5800+1万网签+送车位+送五菱宏光Mini一辆，还有月供补贴3.6-6万。”

有的还能做高评，2%网签，剩余全部贷款，甚至还有延期赔付。

——平原新区，房价跌破4折，快跌到脚脖子了！

这里也是环郑新区，2018年1万12，开盘就日光，一二十个楼盘扎堆，现在呢？

均价降到5000，最低4200，死活卖不动，喊破嗓子也没人看。

——合肥的小庙，从全款抢房，到跌成一锅粥！

小庙又叫运河新城，距离主城25公里，2013年划入合肥蜀山区，2019年开始规划、修路、卖地、引来开发商。

就是这样一个荒野之地，商品房市场从无到有，只用了短短两年，楼面地价一年内炒到8千多，还要大量自持。

两年前去调研，就是满眼荒，现在还是这样，毫无变化。

2021年，全国最热的合肥、最火的板块，就是这里。

在这里，房价1万7，买房必须全款，还要排队、找关系，还不保证能买到。

现在嘞？

还是这些楼盘，跌到1万34，别说全款了，全都在打价格战，拉个看房的人都难！

——环京的燕郊和廊坊，全都跌哭了、赔哭了！

燕郊与廊坊，俗称环京楼市的卧龙凤雏，曾经火的一塌糊涂，现在惨的吓傻人。

网上随便一搜，身边一问，全都是血淋淋的案例。

廊坊，著名的“北京天安门南47公里”，环京最热的片区之一。

2017/2018年，到处2万多、3万多的房价，贼贵，但人家卖的贼好。

现在呢？房价降到8/9千，卖不动，也没人气，彻底沦为鬼城。

燕郊，同样惨的一批。

有粉丝2017年中去买房投资，一套89平的房子砸进去300万，后来一直跌一直跌，今年初割肉卖掉了，成交165万，亏掉135万！

这样的例子太多太多了，还有天津的团泊新城，南京的句容、禄口，西安的西咸新区……

几乎所有的环城楼市，早已面目全非、一地鸡毛！

3

关键是，主城玩儿的贼溜的“地铁+房地产”，环城根本行不通！

在民营房企一蹶不振的情况下，各个城市的地铁公司反倒扛起房地产的一把大旗，并且势头越来越猛。

2022年前九月，8家地铁公司拿地金额超过585亿元！

包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团。

有人不解了，随便一扒，各大地铁公司基本都在亏损，怎么会这么富裕？

地铁+房地产咋玩儿嘞？修地铁--TOD规划--炒地价--拉房价。

这也就是为什么，几乎所有主城区，有地铁和没地铁的地方，从还开始建的时候起，房价就至少差20-30%。

人家赚的是两块三块的地铁交通费吗？显然不是。

但，这套屡试不爽的模式，在环城区域，几乎都玩儿砸了！

还以河南省会郑州为例。

——南港和许昌的地铁盘，谁看了不是泪！

环郑的港区南部，距离主城40公里，大片大片的安置房。

一边借着园博园的东风炒环境，一边修着地铁炒地价，为后续炒房价铺路。

炒成功了吗？3年前，半年内炒出来一大片地王，地价比房价都贵。

现在呢？2021年9月就修通了，现在两年多了，它就是不开通。

草堆里的地铁口，快跌到地价里的房价，赔掉底的开发商和买房人……

谁看了不说一声惨。

还有环郑的荥阳东，地铁是真开了，房价也更便宜了，更难卖了。

为什么？开通前还有想象空间，地铁修完更真相了，啥影响都没，坐的也没几个人。

在这里，根本就没多少人关注房地产，被地铁盘吸引的能有几个？

这些地方本来人就不多，土地规模太小、资源又非常集中，地缘客群生活圈极小，除了原始的、极小的核心区外，根本不愿意去其他地方。

更何况距离主城又远，城镇化已经进入瓶颈期，根本发展不到，睡城？连睡都不愿睡！

所以在环城，地铁+房地产模式，借TOD炒地，根本就炒不上去！

4

一个建议：大于主城25公里外的所有环城市场，都要慎重！

你可以去看看，这些地方再过5年、8年仍旧发展不起来。

你可以去问问，前几年大批揣着钱往环城市场里冲的炒房客们，哪一个不是悔断肠？！

地买完，开发商就被套牢；房子买完，购房者就被套牢；

房子到手，住没法住，租没法租，卖更卖不掉，因为根本就没有二手房市场！

请记住，环城楼市，没有底，根本没有底！