文：蔡垒磊

昨天在后台收到这样的一个私信，说我上次讲了一线城市中心区域至少要跌到2万一平，租售比要跟发达国家接轨才能考虑再入，小城市要跌80%甚至90%，他觉得太夸张了，不可能，他就在四线小城市，目前虽然跌了快一半了，但他不相信会再跌一大半，要跟我对赌。

其实不用跟我对赌，因为市场会给出答案。这个世上最公平的事情之一莫过于金融市场，大家都得用自己的真金白银下注，不会有什么主观的价值观可以任由人粉饰，什么你爱国就赚钱，有道德就赚钱，不存在的，短期有亏有赚很正常，但你长期亏钱就说明你错了，就这么简单，什么狗屁价值观都没用。

首先大家应该有个共识，房子普遍不值巅峰期标价的那个钱，远远不值，这个是否认同？原因我说了很多了，人口，需求，租售比，它的估值占中国总财富的比例等等，不暴跌80%以上不可能结束。它是人们用未来30年的财富去购买的一个非理性投资品，等到价格涨到0首付的接盘侠也接不动了，由于30年的劳动价值已经提前透支完了，是不是要用未来30年的“白给”来还债？所以为什么日本叫“失去的30年”，明白了吧。

政府把自己的土地，在资产泡沫期疯狂地进行了“高PE套现”，最终对赌方是谁？是所有欠了银行房贷的购房者——不管房价怎么跌，房贷是不是一分不会少？买方和卖方之间就是对赌方，否则就不会成交，所以你不是跟我对赌，你早就在跟人对赌了，对赌方另有其人。

如果这个时候政府套现来的未来30年的钱花对了地方，我们保持了超快速的增长，那就把土地和房子的PE给填实了，房子价格就能稳步向上；而如果随意挥霍光了，中国社会的实际财富产出远远撑不起来，是不是就价值回归，价格崩盘了？那你就等于被高PE的虚假繁荣骗了，高位接盘了——你把政府当一个上市公司，那就是这么回事儿。

所以买房和买股，在金融市场上的本质都是殊途同归的。那中国的房地产市场未来怎么走？首先肯定是价值回归，信贷泡沫都挤出去，虚假增发的钱都消失掉，也就是把水分拧干，看看房子还值多少，这就是跌80%的来源，因为原先多出来的4倍的钱会消失。

然后就是小城市的房子继续下跌，大城市的房子开始回暖，为什么？因为建设超级城市是不可逆转的趋势。人就是适合生活在城市的，密度大才能降低摩擦，发展才快，财富成果才能惠及每一个人——你去玩游戏试试看，随便什么模拟人生游戏，你会把东西建得东一块西一块吗？不会玩的人才这么搞，只有你一个玩家当然你想建成什么样都行，一旦有竞争玩家了，你多建一棵树都嫌浪费，恨不得并排全是“有用”的东西，楼是越高越好，因为这样能在最小的地方容纳最多的人，任何协作的通勤最短，搬运财富是不是时间最少？

所以我说过未来中国只有5个区域适合住人，其他全部会荒掉。以前是农民进城，农村的房子怎么样了？自建房就变成了消费，根本没有流动性，都算不得资产。而以后随着超级大城市不断扩大，那很小的小城市，就会变成当下犄角旮旯的农村，房子不炸掉也没人要，没有人，没有流通性，也就慢慢算不得资产了，不跌90%干嘛？

你可能说“我就消费，我就愿意永远住在这里”，那没问题，就是你不把它当资产当然是可以的。怕就怕再过20年人走光了以后，你自己都不愿意待在这里了，因为你的衣食住行都可能不太好满足，毕竟市场不够大，效率不够高，没人为你提供服务了啊——你喜欢在小地方养老，可总得活命吧。

所以对普通人来说，这几年很关键，好好搞钱，因为这几年大家都搞不到钱，你搞到钱才最有性价比，毕竟钱这个东西，人家多了你也多，就没卵用，因为不可再生的好东西就这么多，大家都买得起就会把价格抬起来，你还是买不到。我们也不是不看好房地产，核心地段的房产从长期看当然是好东西，所以等这波跌到位以后，我们看看能不能组团去一线城市的中心位置抄个底。

这波抄到，很多普通人才真的算彻底改变阶层。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。