文/乐居财经 许淑敏

两封信，展露了关于中介行业的生存现状。一封是来自58集团董事长姚劲波发布的内部信，提到2023年要百分之百砍掉不盈利的业务。另一封是来自贝壳董事长彭永东的公开信——《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行组织结构调整。一边是降本增效，一边是战略升级。地产行业下行期，房产经纪公司生意难做，收入锐减，拓展门店、提高市场占有率已不再是主要任务。更重要的是，保证基本运营需求，寻找新的增长点，以转型求生存。贝壳开辟新的事业线“贝好家”，幸福里收购麦田转移“线下业务”，为未来发展做铺垫。头部房产经纪公司尚且可以选择转型升级求生存，而大部分房产经纪公司，在当前环境下，只能选择收缩，缩店、减员已经成为常态。房产经纪公司，面临的挑战愈发增多。不仅因为楼市尚未回温，更来自新模式、新要求的压力。过去，他们曾划开阵营，展开激烈的竞争，现在在大环境下，只能各扫门前雪，注重修炼内功，立足求存。收缩一封内部信，证实了58集团当下正面临着挑战。“在2023年，对于所有的业务而言，在城市维度盈利是最低的要求，如果年内不能实现盈利，公司一定不留，百分之百砍掉。”姚劲波强调。可以看到，58集团近年来业务转型并不顺畅，原本企图占领的汽车、招聘、物流等多个领域，最终却未能如愿，包括快狗打车、天鹅到家、转转、斗米兼职等平台市场表现并不突出。再加上楼市不振的影响，其旗下的王牌业务平台安居客业绩也有所跌落。58同城于2020年退市之后，曾将旗下房产业务安居客、58房产、爱房、巧房打包到港交所上市，最终上市亦未果。从当时的招股书来看，2018-2020年，安居客营业收入分别为62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，同期净利润为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元，呈现“增收不增利”。更为关键的是，安居客的收入主要来自向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，收入占比超过96%，明显依赖于作为互联网信息流量平台的端口费用，实际促成交作用不大。而房屋交易，最为关键的竞争力在于房源和线下服务。安居客在线下服务方面仍略显薄弱。冲刺IPO失败，又恰逢地产行业下行期，安居客业务拓展面临困境。不止安居客，整个58集团已无力扩张，寻求降本增效。前两个月，58同城刚传出裁员的消息。该消息指出，58同城裁员比例或在30%以上，涉及多个业务线，按照裁员比例计算，此次裁员预计将至少影响6000人至9000人。虽然58同城一直未作回应，但市场掀起不小的波澜。网上陆续有评论称，此番已经是58同城第三次裁员。大环境的转变，让房产经纪行业业务缩水，利润减少，问题便纷至沓来。与58同城一样，另一家老牌经纪公司我爱我家近来也是争议不断。事情从我爱我家杭州分公司所有高管被停职开始，其中包括总经理陈毅刚以及副总经理杨海哨。并通知，“有恶意竞争人员，损害杭州公司组织，集团开通投诉专线。”几天后，我爱我家宣布，陈毅刚因个人原因，提出辞去公司副总裁职务。陈毅刚辞去上述职务后，将不在公司及子公司担任任何职务。围绕的中心人物为陈毅刚，他担任杭州公司总经理一职已有18年时间，在杭州资源丰富。据称，他想要自立门户单干，还拉走了不少我爱我家门店的经纪人。而杭州公司对于我爱我家而言，是重要的业绩贡献区域。2022年报显示，我爱我家整体净利润亏损3.32亿元，杭州公司则是盈利5000多万。我爱我家集团董事长谢勇十分重视这一区域。在纷争开始之前，他已有所铺垫。7月6日，谢勇亲自赴杭州公司稳定“军心”，宣布集团针对城市公司发展，率先在杭州公司推出“爱家股权共享计划”。每年向杭州公司投入5000万元以上的资金，作为杭州公司股权共享计划的权益及分红。眼下，我爱我家杭州公司全新管理团队已经亮相，总经理为谢家强，胡烨超、姚玉苹为副总经理。实际上，今年以来，我爱我家内部管理层更换频繁，包括监事会主席、财务总监、财务负责人、副总裁等职位，均有所变动。突围房产经纪公司生意难做，收入锐减，拓展门店、提高市场占有率已不再是主要任务。更重要的是，保证基本运营需求，寻找新的增长点，以转型求生存。58集团自去年开始就反复强调转型业务，姚劲波在内部信中提到，58集团要成为全世界第一个完成产业化转型的分类信息平台。他希望产业化业务能能够反哺传统业务，“反哺第一曲线，并且在口碑、信息质量、场景、闭环等方面都会让传统业务变得更好。”至于产业化转型究竟如何操作，是怎样的业务模式，仍有些模糊。对比业内最大的中介机构贝壳，开辟新战场的动作更加明确。彭永东以一封公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行组织结构调整。贝壳正在为下一个十年“翻越第二座山”做出调整准备。彭永东说，“我们谈翻山，翻山的背后是格局，我们能给社会创造的新价值越大，翻山是自然而然的事。”公开信介绍，调整后贝壳的“一体”仍为房产经纪，其他的“三翼”包括整装、惠居和贝好家。接下来，贝壳将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。其中，贝好家为新设立的事业线，彭永东未提及具体的操作形式，只是表示“新房产品也在呼唤供给侧升级，使得通过创新方式改造供应链条成为可能。”按照网上报道猜测，贝好家的业务线，或是以LP等方式出资入股地产项目，控制项目公司的营销操盘和决策权，进入地产业链上游。除了赚取渠道销售费用，通过出资入股，还能获得本金和利息。虽然亦有一定风险，但如若投资好的项目，收获也不会小。据悉，此次负责贝好家业务的是徐万刚，现任贝壳找房执行董事、副董事长。他是贝壳老将，曾担任贝壳找房大中华北区COO，统筹贝壳城市运营管理，新房操作经验丰富。另一边，曾经试图打造第二个贝壳的字节跳动，旗下房产经纪板块“幸福里”则计划并购房产经纪公司麦田，寻求线下房产经纪业务的发展。自去年底，便有市场消息称，幸福里与麦田达成投资意向，约占麦田20%股份，相关程序正在进行中。直到前两月，麦田控股（北京）有限公司新增字节跳动持股7.5269%，字节跳动才正式入股房产经纪公司麦田。另外，麦田的子公司福清戊麦企业管理有限公司整体接收福建好房有幸100%股份。此番整顿，幸福里将线下房产业务小麦房产整体转让予麦田，而幸福里将不再垂直管理偏重线下业务的“小麦房产”，更加聚焦线上运营。小麦房产正是字体跳动与麦田去年合作创立二手房经纪品牌，一年时间拓展门店规模超200家。但经过近一年的探索，幸福里的线下房产业务并无太大起色，其最大优势为抖音流量平台，但线下赋能作用并不大。于是选择入股麦田，让更有经验的麦田进行管理，而幸福里退守“线上”。求变伴随着地产下行，新房、二手房交易量缩减，直接打击房产经纪公司的盈利。2022年全年商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，卖房少，新房销售渠道费减少，还面临着结佣的问题。而二手房市场竞争激烈，获客难度大大增加。房产经纪公司的生存环境有多难？这两年，房产经纪公司缩店、减员成为常态。比如我爱我家，截止2022年，公司门店总数为3583家，覆盖城市从年初33城下降至15城，在运营中的加盟门店及特许门店总数量为1215 家，较年初减少744 家。其表示，以防范风险、提升运营质量为核心，大幅缩减了加盟体系内低效业务的经营规模，退出了存在系统性经营风险的区域市场。而贝壳门店数量也大幅缩减，截至2022年底，贝壳的门店数量40516家，同比减少20.6%。同期，贝壳经纪人数量为394020名，同比减少13.3%。中原地产也同样，过去两年不断收缩，据称，其整体业务规模缩减约30%左右。不仅如此，曾经的头部经纪公司被传出破产传闻，市场风声鹤唳。今年5月，一则关于Q房网被传倒闭的消息传出。该消息提及，由于行业竞争加剧，Q房网被迫进行业务模式转型，所有门店均已关闭，公司后续工作以应收款项的清收为主。随后Q房网发出声明称，公司一直处于正常经营中，目前深圳地区业务模式全部转为加盟等。除了深圳世华被授权在深圳地区开展Q房网直营业务以外，其余均为加盟业务，Q房网已无太多资金支撑直营模式的发展。深圳世华曾于去年发布内部信，提及深圳Q房网有近6亿的佣金无法收回。诸如58集团、贝壳等头部房产经纪公司，尚且可以选择转型升级求生存，但大部分房产经纪公司，在当前环境下，只能选择收缩。房产经纪公司，面临的挑战愈发增多。不仅来自楼市尚未回温，更来自新模式、新要求的压力。2023年以来，官方二手房自主交易相关服务平台在多个地区上线，包括北京等地。相较于市场上的交易平台，房源真实性、免费提供服务，都是官方二手房自主交易平台的优势。前段时间，北京市大兴区的存量房产信息发布平台已经上线，该平台集房源发布、地图找房、在线留言等功能于一体。与此同时，一份《关于规范房地产经纪服务的意见》挑动了房产经纪公司脆弱的神经。其中明确经纪服务内容，严禁操纵经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。多重挑战之下，各大房产经纪公司开启了生存之战。