闲来无事，看某些中介抖音推销二手房，常常以高得房率吸引眼球，比如
---“产权150方，实用180方+”；
---“160方错跃，送面积多兮多”；
---“买一层送一层，得房率超130%”。
▲部分错跃户型二手房源推广视频。图据第三方视频号
温州市区的商品房，真的有这么高“得房率”吗？你看现在新交付的和在售的楼盘，大伙儿的印象，得房率普遍不到80%的啊！这高与低之间，差距真的有这么大吗？
今天，咱们就用数据说话，一次性说透这个话题！
首先，咱们来明确下“得房率”的概念。大家天天说得房率，但得房率到底怎么算出来的，常常谁都搞不清楚。
根据实际情况，我们把得房率分为“产权得房率”和“实际得房率”。
产权得房率
产权得房率＝套内建筑面积/产权面积（产权面积即为套内建筑面积+公摊面积）
产权得房率取决于公摊的比例。不同的建筑类型，公摊面积不一样，产权得房率也大为不同，具体数据如下：
公寓类型
总层数
标准层布局
一般公摊面积
电梯多层或小高层
6-11层
一单元两户
约15-20㎡
二类高层
12-18层
两梯两户
约27-28㎡
两梯三户、两梯四户
约17-22㎡
一类高层
19-33层
两梯两户
约35-40㎡
两梯三户
约25-28㎡
两梯四户
约23-27㎡
△根据房管网数据整理，可能有误差，以实际为准
在这样的公摊面积下，我们再来看看市区在售、新交付项目的产权得房率：
公寓类型
标准层布局
案例
产权得房率
电梯多层或小高层
一单元两户
龙湾壹号105方
84.01%
二类高层
两梯两户
江著观邸199方
81.14
两梯三户、两梯四户
春月江澜118.81方
79.57%
一类高层
两梯两户
时代滨江上品132
75.87%
两梯三户、两梯四户
未来之城129方
77.94%
两梯四户
鹿岛万象天地108方
76.74%
△根据房管网数据整理，可能有误差，以实际为准
我们目前在售和最近交付的这些楼盘，基本都是2017年“偷面积政策”（温政办【2017】8号文件《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》）退出历史舞台后的产品。那么，没了上述偷面积政策支持，这些楼盘的产权得房率就是它的实际得房率呢？
实际上，尽管偷面积不多，但开发商依然或多或少地利用阳台或是设备平台指标，进行了“扩容“。
如下图，七都的鹿岛万象天地，产权建面约108方，仔细对比可以发现，北向次卧“偷了一个阳台”，”实际得房率“有所扩大。
▲鹿岛万象天地建面约108方报批户型图与营销户型图示意
那么，”实际得房率“到底该怎么算呢？
实际得房率
与其购房者、中介等各说各话，不如我们引入一个概念，那就是“实际得房率”。
我们认为，实际得房率可以理解为：
实际得房率＝套内可利用空间总面积/产权证面积
计算上，咱们就直接将建筑轮廓线以内可供利用的的阳台、设备平台、挑空等等全部计入“套内可利用空间总面积”之中（下图红线所示范围面积）：
▲鹿岛万象天地108方套内可利用空间示意
因此，鹿岛万象天地的这个产权建面约108方，产权得房率大致在76.74%左右。而计算整个建筑轮廓内的面积后，实际得房率大致在79.18%左右。
所以，实际得房率一般总是会高于产权得房率。
关于实际得房率，最“鱼目混珠”的还属错跃户型。
市面上二手房一度形成了两个价格体系：“偷面积房子价格”和“没偷面积房子价格”。其中错跃就是以”高赠送面积“获得许多土豪青睐和高溢价的。许多中介，动辄喊出120%的高得房率，许多人对此深信不疑。
下面，我们就来说透错跃的实际得房率到底有多少？
错跃高得房率的背后，正是基于温政办（2014）58号文件《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》。该政策2014年5月13日实施，2017年8月废止，主要”偷面积“为以下几点：
主要“偷面积”部分
设备平台：可设置户型建筑面积≤7%的设备平台（外墙隔板不包括在内），不计算产权面积；
阳台：可设置户型建筑面积≤18%的阳台，只计算一半的产权面积；
挑空：可以设置≤建筑面积15%的中空，不计算产权面积。
根据上述规定，在极限情况下（所有面积都偷足），以产权建面150㎡错跃为例，其套内可利用空间总面积（3+4+5+7）汇总如下：
传统错跃“偷面积”限值
以建面约150㎡为例
1
产权面积
150
2
公摊
38
3
套内（不含阳台）
98.5
4
阳台
≤户型建面18%
27
5
设备平台
≤户型建面7%（不含外墙隔板）
7.84
6
空中花园
0
0
7
挑空
≤户型建筑面积15%
22.5
8
可利用空间（3+4+5+7）
155.84
9
实际得房率
103.89%
当然，上述计算都是极限情况之下的理想值，在实际户型设计当中，还有各种约束，完全把面积偷足的户型，其实不是特别多。
也就是说，市区前些年的错跃，实际得房率不会高于104%，那些喊120%、130%的，都是忽悠人的。
下面，咱们就来计算几个实际楼盘错跃的实际得房率：
（以下计算仅为示意，或有较大误差，仅供参考，以实际为准）
A
新希望·天麓
备案名：玉麓东苑、玉麓西苑
交付时间：2021年2月-4月
咱们就以天麓东苑建面约165方错跃户型为例。
这是开发商营销宣传户型图：
▲图据网络
这是开发商报批户型图：
▲图据温州市房地产市场信息交易网
天麓这个户型主要是通过阳台、挑空和设备平台等实现的。
得房率即为：
模块
建筑面积
1
产权面积
164.83
2
公摊
36.62
3
套内（不含阳台）
116.405
4
阳台
约23.61
5
设备平台
约5.46
6
空中花园
0
7
挑空
约21.54
8
可利用空间（3+4+5+7）
约167.015
9
得房率
约101.32%
▲或有误差，以实际为准
B
滨江万象天地
备案名：九宸园
交付时间：2020年6月
咱们以滨江万象天地最常见的150方为例。
这是开发商营销户型图：
这是开发商报批户型图：
滨江万象天地这个户型主要是通过阳台、挑空和设备平台等实现的：
▲本户型奇数层示意图
▲本户型楼上主卧示意图
得房率即为：
模块
建筑面积
1
产权面积
150.04
2
公摊
39.93
3
套内（不含阳台）
97.66
4
阳台
24.89
5
设备平台
7.62
6
空中花园
0
7
挑空
22.17
8
可利用空间（3+4+5+7）
152.34
9
得房率
101.53%
▲或有误差，以实际为准
C
市府路壹号
备案名：望都景园
交付时间：2020年3月25日
▲市府路壹号实景图。图/温州豪宅
▲图/温州豪宅
以主力户型160方错跃为例。
这是开发商营销户型图：
这是报批户型图：
市府路壹号同样也是通过阳台、客厅挑空和设备平台实现偷面积。
其得房率为：
模块
建筑面积
1
产权面积
160.03
2
公摊
42.06
3
套内（不含阳台）
103.57
4
阳台
28.80
5
设备平台
8.22
6
空中花园
0
7
挑空
22.821
8
可利用空间（3+4+5+7）
163.41
9
得房率
102.1%
▲或有误差，以实际为准
由此来看，这几个错跃户型得房率基本上差不多，都超100%，但均低于理论极限值。
那么，为什么不少中介宣称的得房率往往夸大比较明显呢！
这里，除了可能是外行人或是炒作卖房噱头之外，还有一个根本原因是：
错跃户型的上层，有部分设计已经浇筑了楼板，是计算两层建筑面积的；另外，楼梯部位也是按照两层计算建筑面积。而不少中介或是购房者，把整个上下跃层部位，全算作“赠送面积”，从而大大夸大了得房率。
以上述市府路壹号建面约160㎡错跃来看，真正挖空送面积只有约22.82㎡，而整个上下有跃层的部位，有约34.22㎡。
▲市府路壹号160㎡错跃图纸示意。
看了这篇文章，对得房率的问题，大家是否都清楚了呢？是否不会再随便让人忽悠了呢？
那么，接下来上市的“第四代高品质住房”，真实得房率到底是多少？对此，我们将另行写篇稿子告诉大家。
好了，今天就说到这啦！
