北京时间昨天深夜，美联储主席鲍威尔在“全球央行年会”上，为降息又烧了一把火，让9月降息的概率提高到了90%以上！
鲍威尔说：现在是调整政策的时候了。我越来越有信心，通胀正在可持续地恢复到2%的路径上。前进的方向很明确，降息的时机和速度将取决于未来的数据、不断变化的前景和风险的平衡。
他还说：通货膨胀率已大幅下降，劳动力市场不再过热，当前市场状况比疫情前更加宽松。供应限制已经恢复正常，我们双重使命所面临的风险平衡也发生了变化。我们的目标是恢复价格稳定，同时保持强劲的劳动力市场，避免像过去通胀预期较不稳定时所出现的那种失业率大幅上升的情况。
翻译过来就是：美国抑制通胀的目标基本实现，虽然现在CPI尚未回落到2%，但这基本上不是问题了。现在最大的问题是，不能让失业率继续上升，所以降息的必要性显著提高了。
熟悉经济的朋友应该知道，所有的央行在决定加息或降息的时候，主要是参照两大指标：第一是通胀率，也就是CPI；第二是就业状况，主要看失业率。
对美联储来说，他们设定的通胀率目标是2%，失业率警戒线是4%。如今的美国，核心通胀率尚未回落到2%，但距离不远了，物价惯性回落的趋势比较显著；失业率已经连续两个月突破了4%，这才是大问题。
下面这张图就是美国的失业率：
下面这张图是美国的CPI走势：
美联储在2024年一共有8次议息会议。除非出现紧急情况，美联储决定降息只能在这8次会议上。
年底之前还有三次会议（均为美国东部时间）：
第6次：2024年9月17日至18日。
第7次：2024年11月6日至7日。
第8次：2024年12月17日至18日。
市场普遍认为，在鲍威尔最新表态之后，美联储9月宣布降息（时间点是北京时间9月19日凌晨2点左右）的概率上升到了90%以上，除非接下来最新经济数据出人意料地大反转。
即便美联储被迫推迟降息，大选投票第二天的议息会议（11月）也会宣布降息。美联储在年内开启新一轮降息周期，概率是100%。
美国的朋友圈已普遍开启了降息周期。从加拿大到英国，从瑞典到瑞士，从欧元区到新西兰，都开始降息了，有些地方甚至已经降息2次了。
各国央行之间是有密切沟通的，这些国家（地区）之所以提前降息，一是知道了美联储的底牌，二是国内经济扛不住高利率了。
受鲍威尔最新表态的影响，美元指数再创近期新低，快跌破100点了：
欧元、英镑等主要货币，均对美元持续升值中，这也是对美联储即将降息的真金白银的投票：
国际油价、贵金属应声反弹：
离岸人民币对美元的汇率，再次逼近7.11。
美国大选在即+美联储降息预期，让人民币汇率再次变得强势起来，年底之前如果汇率升破7，我也不感到意外。
你要注意以下重要动向：
第一，美国和欧洲对中国电动车加征关税后，中国没有明显的报复措施。
第二，欧美反复提醒中国产能过剩对世界的冲击后，我们提出了反内卷式恶性竞争，各地开始裁撤政府招商部门。
这些都意味着，中国作为全球最大出口国，越来越关注贸易伙伴的感受。这有利于维持我们跟主要贸易伙伴关系的和谐、正常，做长远生意。
过去几年，欧美因为无法在疫情中封控，只能强行闯关，被迫大撒币，造成了大通胀。中国没有大通胀，也没有大印钞，再加上人民币适度贬值，我们的汇率事实上是被低估的。
有些人还在唱空人民币，认为会继续大贬值，这是不现实的；只要中美关系斗而不破，人民币汇率会继续稳定。
人民币贬值固然有利于中国制造攻城略地，但要考虑贸易伙伴的感受，他们的执政党要选票，选票的基础是人民充分就业；人民充分就业的基础，是本国货也能卖得出去，不被“团灭”。
你要吃饭，人家也要吃饭，给人家留口饭是老祖宗教给我们的智慧。
看懂了这一点，你就能理解为什么我们要反内卷式恶性竞争力，也就看懂了未来一段时间人民币汇率的走势了。
美联储开启新一轮降息周期，最大影响是拓展了中国的货币空间，中国未来两年LPR至少有80到100个基点的降息空间。
房贷利率会如何演变？
整体会继续走低，但房贷利率的结构会发生变化，未来会倾向存量房贷持有人的利益。
比如目前5年期LPR利率是3.85%。各地首套房利率普遍可以下浮70个基点，甚至80多个基点。首套房实际利率在3%到3.1%左右，个别银行、个别地方低于3%。
两年之后的首套房贷款利率可能是2.5%，或者2.3%，但结构可能变成“LPR-50”，甚至“LPR-40”。5年期LPR则降低到3%或2.8%左右。
这意味着什么？买过房子、贷过款的人都懂。
这意味着你确定无疑的、获得的贷款折扣率减少了，贷款利率浮动部分加大了。
这样做的好处是，避免存量房贷和新房贷的利率差距继续拉大，让大家不愿意买房子，继续等更低利率。
所以，在某个时间点锁住利率优惠（减点），才是最明智的。每个城市的时间点可能不一样，一线城市或许就在年底，其他城市晚一点。
中国已进入了低利率时代。未来只要不跟美国翻脸、擦出火花，利率将不断走低。
如果擦出火花，俄罗斯的利率走势可以参考（下图），那就不好预测了。
不过，真的出现俄罗斯式的高利率，购房者也不用太担心，因为这意味着通胀上升了，你的房价也上去了（按照美元计价未必）。当然，最好是避免这种局面的出现。
我们现在的反内卷式恶性竞争，就是为了斗而不破，这是明智的。
在网上，有一种流传极广的阴谋论说法：美联储故意维持高利率，让中国不敢降息，以遏制中国经济的复苏，拉爆中国楼市。
我不敢说大国货币政策中完全没有“黑对手”的成分，但使用高利率来黑对手，可能性是非常低的。
美国的高利率，的确让中国房地产很难受。
但中国房地产很难受，主要不是因为美国高利率，而是因为三道红线引发的20年未有之大调整，资产负债表衰退等。为了化解利率倒挂的难题，我们在过去1年对房地产实施了定向降息。
2021年下半年恒大暴雷至今，5年期LPR（房贷基准利率）降息幅度的确不大，只有80个基点。但事实上，央行通过打破利率下限的方式，把首套房贷款利率从5%左右降低到了3%左右，实际降息大约200个基点。
很多地方的二套房都可以享受首套房利率了。比如你在杭州每个区县都可以买两套房、并享受首套房贷款优惠，一共和在杭州以首套房的利率买26套房子。
所以美国的高利率，没有挡住中国房贷利率的大幅下调。
高利率给美国经济带来了极大影响，美国30年房贷利率一度飙升到7%以上，目前仍然维持在6.46%，美国的商业地产已经崩盘。
说美国用高利率遏制中国，就好比说美国通过自己服用砒霜来诅咒我们一样，非常搞笑。
现在，美联储终于快要降息了，这给中国宏观政策新一轮轰油门提供了契机。
在7月30日举行的政治局会议通稿里，关于宏观政策表述就跟4月28日那次有了明显不同：最新通稿使用了“宏观政策要持续用力、更加给力”，“要加强逆周期调节”，“加大宏观调控力度”等表述。
这些都是即将轰油门的表示。而中国央行，也在7月22日降息了10个基点，这也是一个重要的“先兆”！
