文/乐居财经 徐酒眠

被地产拖累，作为“现金奶牛”物企消瘦了许多。为丰裕家底，上市物企纷纷打响了现金流保卫战，而加大应收账款的收缴，便是其中最为重要的一环。

6月21日晚间，方圆生活服务（09978.HK）刊发了一则“结算未结应收款”的公告。对此一言以蔽之：其计划通过置换交易，抵销1600万元应收款项。

具体而言，方圆生活服务与卖方鹤山市富都物业发展有限公司（简称“富都物业发展”）订立了一份置换协议，据此，富都物业发展欲将旗下23套住宅物业转让给方圆生活服务，以抵销其拖欠方圆生活服务的应收款。

如此一看，这其实是物管圈签订的又一起“抵房“协议。

有意思的是，这笔抵销应付款协议，方圆生活服务不仅没有拿回现金，反而搭上了一笔400万的首付款，并将应收款变成了资产。

公告称，上述23套住宅物业的总价值约为2000万元。因此，根据双方的协议，方圆生活服务需要向富都物业发展支付一笔400万元的首付，最终这23套住宅物业抵销1600万元应收款项。

方圆生活服务表示，在中国物业市场复苏的背景下，其发现所涉物业转售价值可能会攀升，“本集团拟持有该等物业作投资用途”。

而穿透富都物业发展股权，其与方圆生活服务关联方的身份也清晰可见，这笔置换交易，似乎也因为方圆生活服务反向输出400万元首付而变了“味道”。

23套住宅物业

鹤山，因境内有山形似仙鹤而得名，隶属广东省江门的代管县级市。上述置换交易所涉物业便位于此地。

根据公告，该等物业的楼盘名为方圆.鹤山云山诗意。冠有“方圆”二字，不难看出，这个楼盘项目与方圆集团有着千丝万缕的关联。

2020年，方圆鹤山云山诗意在微信公众号介绍中这样写道：“方圆·云山诗意作为方圆集团在鹤山的第二项目，定制72万㎡别墅及高层洋房高低配规模大盘。”

据悉，该楼盘项目位于鹤山市谷埠新城。乐居财经《物业K线》通过公开信息获悉，2019年2月，方圆地产通过旗下广州市方圆乐扬实业投资有限公司，以2.66亿元的价格拍下该地块——江门市JCR2018-215（鹤山29）号，建设用地面积为34331.67平方米（51.5亩）。

根据公开资料及富都物业发展的声明，方圆.鹤山云山诗意为住宅及商业发展项目，总建筑面积约为68万平方米，包括27座住宅单位，附近通达商业区、学校及医院。

此番置换交易的物业，是方圆.鹤山云山诗意51座中的23套一手住宅物业。该等物业总建筑面积为2614.7平方米，个别面积约为99.8平方米至130.5平方米。

公告则显示，富都物业发展是方圆.鹤山云山诗意的注册合法及实益拥，该项目自2021年11月起由其开发。目前，富都物业发展已取得该等物业的预售许可。

乐居财经《物业K线》获悉，该楼盘51栋带装修均价为7200元/平。若以此测算，此次置换的2614.7平方米住宅总价约1883万元，较公告中的估值低117万元。

为落实置换交易，买卖双方将分别就每项物业订立物业预售协议。

方圆生活服务表示，其估计将就置换交易产生约120万元的成本，其中包括收购该等物业的契税、印花税及专业费用等。

起底富都

公告披露，截至2023年4月30日，方圆生活服务来自富都物业发展的未结应收款总额约为5820万元，这笔款项是方圆生活服务此前为富都物业发展提供的物业代理及物业管理服务的费用。

据此来看，这笔置换交易完成后，方圆生活服务来自富都物业发展的未结应收款总额还有4220万元。方圆生活服务表示，其“正探索其他方案，以收回未结应收款总额的余款。”

值得注意的是，方圆生活服务的控股股东方明，也是富都物业发展的股东之一，持股占比约12.15%。

具体来看，富都物业发展有三个直接股东——鹤山市明鑫房地产投资有限公司(简称“鹤山明鑫”)、江门市蓬江区明轩租赁有限公司，以及江门市新方盛投资咨询有限公司，它们分别持股占比82%、10.8%，以及7.2%。其中，后两者的最终实益拥有人为独立第三方。

而鹤山明鑫则由广州市明鑫投资发展有限公司、珠海方圆乐鑫股权投资合伙企业(有限合伙)分别持股51%、49%。向上穿透股权，后者的上一级持股占比30.2326%的股之一——广州市臻惠实业投资有限公司，是方圆国际投资集团有限公司的全资子公司，由方圆集团创始人方明间接全资持有。

成立于2009年12月，富都物业发展主要在广东省从事物业开发，目前的法定代表人为王锋，注册资本约为5.56亿元。

穿透股权，富都物业发展的实控人为张清，受益股份69.154%，拥有82%的表决权。

方圆生活服务表示，张清为独立第三方。不过，张清与方明其实关系匪浅。

方圆现代生活挂牌新三板前夕，2016年3月，二人曾签署过一份《股权代持协议》，方明委托张清代为持有其对广东方圆投资有限公司50%的股权。

拿出方圆.鹤山云山诗意的23套房子向方圆生活服务抵销物业费，应该也是张清无奈的选择。

企查查资料显示，去年以来，富都物业发展多次被列入被执行人。截至目前仍有5条被执行人记录，被执行总金额约421.92万元。

“抵房”协议

应收账款，正犹如一把“达摩克利斯之剑”高悬上市物企的头顶。

据《乐居财经》物业K线统计，截至2022年13月31日，50家港股上市物企合计还有超过682.25亿的贸易应收款，较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%。值得一提的是，同期，这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。

过去一年，统计样本中的50家物企，对贸易应收款进行的减值拨备额合计超92.17亿元，较上一年同期的31.24亿元大增195.06%。

大幅减值计提，不过是壮士断腕的悲壮之举，是充满无奈的选择。尽管如此，整体来看，物企们的应收款压力依然不小。

“在开发商自己都活不好的情况下，很大可能不会去给物业公司结账”。在此背景下，开发商拿出旗下待售物业资产抵债的案列，或许会越来越多。

四个多月前，2月13日，雅生活服务与其关联房企雅居乐集团也曾签订一份持续关连交易补充协议，也提及了后者将用物业资产（包括但不限于写字楼、商铺和商品房）来抵销前者的未偿还应收款。

再往前追溯，去年7月，金科服务将金科股份的15亿元应收款转为借款，但要求了金科股份提供包括商业资产和车位等作为抵押资产。

今年5月底，金科服务向法院起诉金科股份，要求其偿还全部借款及涉及利息。按照当初的协议，金科股份最终很可能会用抵押包里的资产来抵销这笔债。