从14号文出台到房地产发展新模式的说法被一再申明，我们都明白：未来的楼市产品必定是分化的，如同这个社会的财富。

有钱人买商品房，普通工薪族就买保障房。

所以，这段时间的楼市动态基本是朝着这两个方向各走各路，背道而驰。

壹

在刺激有钱人买豪宅方面，政策已经做了多方面的准备。

比如，在年前多个城市的土地出让中，“价高者得”的市场化原则已经恢复了；比如实行多年的禁墅令也已经被解除；比如取消70/90政策。

成都、杭州、深圳，上海……一线城市和强二线城市纷纷呼吁有钱人下场。

所有的城市都希望有钱人先行一步，扛起这一轮楼市消费的大旗。

因为现在的救市根本没办法全线铺开，只能实行各个击破的战术，先靠有钱人把预期拉升起来，再经由这种传导作用，修复公众对于楼市的信心。

而这段时间的有钱人在楼市中的表现也很给力。

在北京，融创ONE9在3月份的销售额为7.24亿元，是北京豪宅网签的销冠，

每套房源的价格大约为6000万左右。

在上海，中海·顺昌玖里销售额仅在3月28日这一天，就狂揽197亿元。这个销售额刷新了2020年深圳华润城润玺两天销售196亿元的纪录。

在深圳，4月3日这天，5套法拍豪宅全部溢价成交。华侨城纯水岸五期的一栋别墅，原业主买入时为2730万元，在这次拍卖中以1亿元成交。沙河高尔夫别墅的房源，原业主以513万元入手，这次拍卖卖出了天价——1.6亿元。

在政策的不断刺激下，有钱人终于出手了。

当然，如果仅仅是因为政策的原因促使有钱人开始进场，确实是过于片面了，这又不是买日用品，意思意思就行了，动辄几千万上亿的买卖，饶是有钱人也得好好思量。

他们选择出手，无非是被产品稀缺和有利可图这两个主客观因素所吸引。

像融创ONE9，位于朝阳公园地块，在软文界中，朝阳公园一向是和纽约中央公园放在一起做比较的，也就是所谓的公园地产。而且，作为北京知名的城市公园，朝阳公园板块这几年就没有新增土地供应。

当年，孙宏斌想把融创壹号院打造成“皇冠上的明珠”，而融创ONE9的level比融创壹号院可又高了个层级。

至于中海·顺昌玖里，之所以能实现破纪录的大卖，则是因为产品存在明显的价格倒挂现象。

周边的知名豪宅的单价基本都在20多万，中海·顺昌玖里的单价则为17万。一平米差三四万，乃至七八万，要知道中海·顺昌玖里的最小户型面积也有150多平，最大的户型则有300多平。

其中的套利空间有多大，对有钱人就构成多大的致命诱惑。

贰

豪宅是为有钱人量身定制的，从现在的市场表现来看，很多城市的大户型成交比例正在不断上升。

至于针对工薪阶层的保障房，其建设力度也正在快马加鞭。

在3月初的时候，住建部就要求各地加快建立轮候机制，摸清工薪收入群体需求，加快推动首批保障房项目开工建设。

北京更是先行一步，在2月底就发布2024年度拟供保障性租赁住房用地项目信息，实现项目落图、落位。

这其中，中产似乎被忽视和抛弃了。

在之前的文章中，环环表达过中产在楼市中成为夹心饼干的观点。

新一轮房改的实质就是财富的再次分配的过程，中产不甘心买持有时间越长，被套牢时间越长的保障房，不甘心一直住在容积率高、楼层高，而物业和环境又差的次新房，却又够不上品质更高，而价格也扶摇直上的将来的商品房。

但现在，多个城市出台了为中产切身考虑的“以旧换新”政策。

据机构数据，2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”。

对于中产阶级来说，他们往往具备一定的购房能力和改善居住条件的愿望，但可能由于旧房难以出售而导致资金不足，使得换房需求难以实现。

“以旧换新”政策正好为他们提供了一个解决方案，即通过出售旧房获得资金，再用于购买新房。

在实施过程中，先签协议再选房的方式可以确保交易的顺利进行。居民在签订协议后，就可以明确自己的购房意向和条件，同时也能获得一定的保障。随后，他们可以根据自己的需求和喜好选择合适的房源，完成购房过程。

所以，“以旧换新”政策就是在激活部分中产阶级的购房需求，进而促进房地产市场的流动性。

相对于降首付、降利率等措施，对于中产的换房梦而言，“以旧换新”显然更为切实有效。