文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然

在行业遭遇历史性转折，供需关系发生根本性变化的时刻，房企中以稳健著称的龙湖，不仅顶住了压力，甚至其利润还在逆势增长。

8月18日，龙湖集团发布2023年中期业绩报告，实现归属于股东净利润80.6亿元，同比增长7.73%。

令市场人士眼前一亮的是，其运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。经营性利润占比超过房地产开发业务，这意味着公司利润结构实现了质变。

这其中，物业服务+智慧营造（代建）两大板块成为其房地产业务“新周期”的增长引擎，呈现出相当大的潜力，起到了公司经营层面“稳定器+助推器“的重要作用。

身处房地产遭遇史上最艰难时刻，龙湖的状态相比其他同业要好一些，稳中有进。显然这得益于未雨绸缪的早期布局。这份财报也印证了龙湖已经提前进入“安全区”，提前上岸。

早在2018年，龙湖就确立了“空间即服务”战略，“开发+服务”双引擎驱动。

在“一个龙湖”生态体系下，龙湖打破了商管和物管之间的物理边界，将物业服务、商业运营等业务进行有机融合。在此基础上，2022年初，其全新生活服务品牌——龙湖智创生活应运而生。

“一个龙湖”生态体系中，“1+2+2”地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理和智慧营造五大航道业务并进，各种空间场景与服务之间不断产生化学反应，为空间服务提供源源不断的“粮草”。

地产销售方面，前7月累计销售额达到1106.2亿元，同比增长6.3%，排在行业第七名。而且龙湖今年还在逆势拿地，前7个月，在深圳、上海、广州等一二线城市，拿下21块土地，总建筑面积217.8万平方米；

商业投资方面，龙湖天街已经打出了影响力，截至2023年上半年，龙湖商业在运营商场达81座，总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米）；此外，长租公寓冠寓拥有11.9万间房源。

龙湖体内各个业务板块的协同优势，已经成为助力龙湖智创生活成长的重要推动力。2023年上半年，实现营业收入66.7亿元（合并抵消前），在管面积达到3.5亿平方米。

基于龙湖生态的积累，龙湖智创生活还将这种能力向外输出。目前已经涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务等等13类业态。

小米产业园、阿里办公空间，中科曙光数据中心、交通银行陕西省分行、大连机场等等都能看到龙湖智创生活的身影。

龙湖智创生活服务的蝶变也离不开科技赋能。早在2016年，吴亚军就明确指出“不看好现有物业公司的既定模式。”

作为一个非常传统的人力密集型行业，当年的物业生意普遍被看做“吃力不讨好”。人力成本是连年增长的刚性支出，但物业费却难以同比例增长。

因此，物业服务必须来一场变革，龙湖的解决方案是科技智慧化，每年将集团净利润的10%投入科技研发。

通过自研智慧科技平台，龙湖将AI、AIoT及智能应用融入各种应用场景。衍生出苍鸾智慧楼宇管理系统、明鸟智慧能源管理系统、烛龙智慧安品管理系统、天马智慧通行管理系统等数字化产品，全面赋能空间的智慧运营与服务。

比如，苍鸾智慧楼宇管理系统可以有效提升物业管理效率，通过项目对比，约减少76.1%的巡检时间，提升62.5%的工单处理速度。一个故障隐患从暴露到发现的时间通常只需要10秒，工作人员安全应急响应速度提升八成。

借助烛龙智慧安品管理系统，不仅可以保障机房等易发生危险的区域安全，还可以检测垃圾桶满溢情况，室内外、园区通道、停车场内等空间杂物，甚至在电瓶车进电梯时，都可以识别，并实时预警。

智能应用层面，龙湖推出的U享家App是业主重要的线上服务平台。在这款App上，手机门禁、生活缴费、访客通行、报事报修、装修办理等，都可以实现一键即达。

数智替代人工，龙湖用科技打破了长久以来困扰物业管理行业的人力效率瓶颈。截至2022年末，龙湖智创生活人均管理面积超过1万方，人均效能长期排名全行业第一。

物业和业主之间矛盾，堪称中国房地产市场化以来最难以调和的问题。但在龙湖，高效和满意可以兼得，调查显示业主满意度连续14年超过90%。

除了一系列高标准的服务融入点点滴滴外，龙湖打造了“物业服务+生活服务”的社区增值服务。

推出了焕代大师、社区生活、珑珠优选、空间创新、团团游、社区媒体等服务，覆盖装修、搬家、保洁、旅游、购物等生活的方方面面，几乎囊括一切生活所需。

除了住宅业态，商企服务方面也是龙湖的一大竞争利器。

在对于智慧城市的服务中，不得不提龙湖智创生活打造的智慧大脑“MetacityCIM”，可以赋能城市服务、民生服务、智慧交通等多个应用场景。

以MetacityCIM为核心，同时匹配运维一体化、管理智慧化、作业标准化、场景专业化和服务精细化手段，以“一核五化有温度”的方式，为城市空间提供有温度的服务。

得益于科技赋能，物业服务不仅更具想象力，且盈利能力更强。今年上半年，龙湖智创生活综合毛利率达34.7%，远高于开发业务的14.3%。

增速更快，盈利更强，龙湖集团更具估值溢价，在地产下行周期，投资价值也逐步凸显。

随着约40个省市出台“保交楼”措施，AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目以及地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，多方因素叠加给代建行业带来新的增长空间。2023年初中共中央国务院发布的《质量强国建设纲要》提出，要打造中国建造升级版，推动工程质量管理、建筑信息模型、数字化技术应用等高质量发展，让质量基础设施更加现代高效，为代建行业带来无限想象空间。

和龙湖智创生活一样，龙湖龙智造同样脱胎于““一个龙湖”生态体系。

从龙湖将其称为“智慧营造”，就可以看出龙湖的代建业务和其他企业有着本质的区别。

2022年8月，龙湖龙智造甫一问世，就引发市场热议。正如龙湖集团董事长兼CEO陈序平所说，这个业务是围绕龙湖TOD多年沉淀以及超过百亿元数字化投入而生的，有别于其他纯粹做传统代建代销服务的企业，龙湖将提供一站式、全业态的服务。

为成为“智慧营造领航者”，龙湖龙智造聚合五大业务“飞轮”：龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科，为客户提供定位策划、虚拟建造、开发管理、城市更新、数字孪生等一站式全业态服务。

通俗来讲，就是龙湖把其在业内最具优势的特色，包括定位策划、虚拟建造、开发管理、城市更新、数字孪生等服务集合起来，然后辅以GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR等等科技手段，针对不同项目进行定制输出。

相当于，客户只需把需求输入ChatGPT，它就会生成所需要的解决方案。

目前，龙湖龙智造已经与大家投控、中铁城投集团、中国东方、清华大学等央国企、地方城投、AMC、保险公司及高校等建立了良好合作关系，且92%的建管项目位于一二线核心城市。

比如，苏州双子金融广场项目，是龙湖龙智造与大家投控合作的项目，龙湖龙智造助力总货值提升超20%，整体成本节约超20%，工期缩短达25%，为苏州狮山CBD再添一个新地标。

杭腾未来社区是杭州未来社区示范标杆项目之一，在龙湖龙智造的智慧营造加持下，其住宅项目——杭与城首次开盘即售罄，合同销售金额超过55亿元，销售金额位列8月份全国TOP3、杭州TOP1。

而南京麒麟科创园商业项目，则是“一个龙湖生态”的真实彰显。龙湖龙智造联合商业航道生态资源，为客户提供从开发建造到运营的全周期服务，预计为委托方节约千万级别的成本，预计可缩短建造工期超5%。

手握“物业服务+智慧营造”两张牌，龙湖不仅“活了”下来，而且拥有了畅想未来的底气。

在这场地产生死局中，一批批地产黑马纷纷退出历史舞台，在经历抽筋剥骨的大洗牌后，真正穿越周期的力量才会凸显出来。

正如陈序平所感慨的：“经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

作为典型的顺周期行业，绝大多数企业是春季花开，秋季凋零。而龙湖的情况，也许将有所不同。