10月30日，今年挂牌又终止，反反复复两次终止出让后，金融城东区地块和琶洲南地块终于卖出去，略有不足的是底价成交。

金融城地块是4.7万/平，琶洲南是4.3万/平，不及琶洲樾二期和保利员村地块，也未挤进地王TOP10。

如果把琶洲樾二期放到今年，恐怕也拍不出这么高的价格，还有那些去年前年疯抢至摇号拿下的地王，也不可能超过五万，比如天河和樾府地价5万，天河序5.2万，臻颐府5.1万，中海大境5.2万。

现在4万出头的琶洲和金融城地块底价成交，说明开发商能接受这个价格，在政策持续发力的情况下，往后预期变好，也给了他们未来定价的底气，从一级市场上看，这个价格是被坐实的。

而上面提到的一些超五万的地王，当时楼市火热的时候地价过高被迫站岗，但他们已经卖了有段时间了，从热到冷再到横盘，现在的价格已经是比较真实的，该回调也回调了，价格也开始市场化了。

超过六万目前只有保利员村和琶洲樾二期地块，一个处于琶洲西区的核心区，无缝连接琶洲，有从内到外、从北到南的定价依据，另一块是一线临江近珠城、琶洲、金融城，有顶豪的潜质，掌握了向上定价的主动权。

这两个盘除了撑场面，也给了未来周边房价的想象空间，同时也预示着距离和景观的第一首位度。

就好比员村天珺虽然周边不怎么样，但近距离靠近珠江新城，地价仍然要5.7万。

而离开琶洲岛、再远离珠江新城，哪怕是一线江景，江景的稀缺度是有的，但还是要打折，这是全面放开限价、放开限购后市场化的结果。

这篇文章帮大家梳理的是广州最最核心板块的房价逻辑，和核心区的定价体系，当然，外围的价格也会参考这些核心区。

沿江一带超十万是能接受的，哪怕是到了金融城东区，再往东到东圃三溪，小地块阶梯式开发，一方面不会太多，没有竞争对手，二是稀缺性在线，把下线守住。

金融城美林海岸往西，也就是会展北面，接近15万也是有接受度的，毕竟不远处就是30万的汇悦台，而金融城车陂往东，超过十万也能卖，旁边的几个一手豪宅定价也在20万左右。

但不能完全参考周边在卖的新盘以及二手汇悦台，因为这次拿地的是国企和央企，而隔壁这些定位高端的豪宅盘都是民企，比如侨鑫、合景、鹏瑞，他们在豪宅上有一定的口碑，并且策略上主打的是长周期，不打价格战，也不拼性价比。

跟现在底价拿回来的国企定位不同，虽然面积也可以做大，但是会更加实际，员村保利不会像汇悦台一样有一千多方大复式，金融城地块也不会像合景一样定个20万一方。

除了维持利润之外，重要的还是周转，尽快卖出去，所以对他们的定价不需要报太高的期待，会去主动参与市场的博弈。

当然，金融城的价格也是会冲击到旁边卖18-25万的合景臻颐府，以及单体楼佳兆业金融城壹号，一个定价虚高，一个定位错配。

而保利琶洲南的定价也是会对琶洲南一二期有影响的，本质上地块都差不多，反而保利琶洲南地块周边政府有参与，帮忙清掉高压线，修路修桥配学校啥的，而琶洲南周边的赤沙旧改没啥动静，不是贴着高速就是地铁上盖，而且一期还是超高层，对比大围公园才2.5的容积率，琶洲南是有些下风位。

如果拿珠江新城对比的话，琶洲南相当于密度较高的中区，保利大围公园地块相当于开发周期更长但密度更低的东区。

当然，不到一千套货对琶洲南的影响并不大，只是琶洲南的利润会小很多，以前越秀独自定价的权利要让给保利了，其实是好事，市场充分竞争，且不断推动地块配套的升级，以及居住体验的升级。

至于定价，不能望江就不能参考一线望江的价格，顶多比保利天瑞贵两万，接近紫龙府和江山国际的价格。

为什么？你看一下保利天悦一线望江和二线望江的价差就知道，而且现在拉得越小并不是好事，说明要么有的定贵了，要么有的定便宜了，因为将来这个拉差会更大。

不过还有一点是面积，也就是总价的决定因素，不管怎样，按10万单价算的话，总价也要2000-3000万之间了，仍然对珠江新城中区改善二手以及保利天悦197方、紫龙府189方是有影响的。

没办法，新房首付才15%，二手评估还不到价，放着这些新规不选，为什么要选珠江新城的大三房，而且还望不了江，比如嘉裕公馆、中海花城湾，这个逻辑上一篇文章也讲了，可以连着看。

再看回外围的盘，有两个定价锚，一个是天河的保利天瑞，一个是海珠的中海大境，几乎都在区域的心脏位置，他们有桥头堡的作用，他们的体量足够大，交易够多价格也更容易坐实。

再向外的定价是不能越过它们的，不然就会不好卖，或者只能继续降低容积率，比如天河序和和樾府就得便宜卖，观樾就得在产品上下功夫。

小面积6.5-7.5万，大面积8-9万，这个是当下比较合理，也是被市场接受、去化较容易的价格体系，即使是像珠江天郦位置极好也得参考这个价格体系。

外围有四个核心，一个是天河智谷大观路，一个是荔湾白鹅潭，一个是白云新城，一个是番禺万博。

为什么说这四个是核心呢，就是在过去的横盘期，它们仍然做着越大越豪的面积，不断向上突破，开发商是知道将来如果行情上来了，地段越来越升级了，这些盘的大面积会越来越好卖的。

智谷可以承接东部老黄埔和科学城的置换客群，是天河重点打造的区域，未来是有想象空间的。

白鹅潭虽然上限不高，但江景让它守住了下限，起码面积也摆在这里了，吸不了东部，起码能靠商业和地铁吸收西部的老广客群。

白云新城主要是盘太少太散，没有集中效应，二手豪宅交易活跃度非常低，过去几年又受到天河海珠崛起的影响，另外，白云也想要产业升级，多少都会对一些老板们带来阵痛，价格上虽然没有变化，但是通过云港城和中海麓府的定价，大概就知道7-8万已经是当前的市场价了。

而这个市场价和白鹅潭、万博、智谷是有些类似的，甚至包括南天名苑，当然，我说的是豪宅盘豪宅价，而且是新盘，面积小点的参考珠江天悦的5.3万，以及万博悦府的5.8万。

再往非中心区去，改善盘就得要到4-5万了，比如芳村广钢、老黄埔、科学城、嘉禾望岗、金沙洲，刚需盘继续依次递减。

中心区用最好的地块，以及底价成交和逐渐减少的供应量来确定这个板块的未来格局，拼的是稀缺，主打的是越大越豪。

但房子较多的那些更外围区域，还是有些不确定的，只能通过极度饱和来托底，所以还是得不断引入人口和产业，未来也不会收紧限购这些政策，继续放开是趋势。

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。