本周四（12日），欧洲中央银行在德国法兰克福欧洲央行总部召开货币政策会议，决定下调存款机制利率25个基点至3.50%，下调再融资利率60个基点至3.65%，下调边际贷款利率60个基点至3.9%。

这是该行三个月来第二次降息。今年6月，欧洲央行已将三大关键利率均下调25个基点，是去年10月停止加息以来首次降息。

普通民众关心的问题是：欧洲央行此次加大降息幅度，是否意味着现在已经到了购买房产的最佳时机？

▲欧洲央行总部，图源：dpa

自央行首次下调关键利率以来，德国房市的“春天”似乎就越来越近了。

慕尼黑最大的建筑融资提供商“慕尼黑城市储蓄银行”的首席执行官弗莱舍 (Ralf Fleischer) 表示，2024年上半年，私人房地产贷款新业务已比上一年增长了近 15%。

“我们看到，和一年前相比，买房的人变得更多了。”弗莱舍称，他的许多客户会卖掉他们的公寓，然后为联排别墅贷款。尽管这些数字距离2021年的峰值还很遥远，但弗莱舍认为，有明显迹象表明，房地产业务正在持续复苏。

曾经，德国的10年期房贷利率一度只有1%左右，这使得几乎每个家庭都能负担得起买房的贷款。直到去年房贷利率攀升至4%之后，私人贷款业务几乎停滞，德国房地产市场的繁荣也骤然结束。

但弗莱舍认为，现在人们已经开始习惯“重新为贷款支付利息”。更何况，比起去年的情况，贷款利率已略有下降，目前的10年期固定利率在3.15%至3.80%之间。而在欧洲央行再次降息后，住房贷款的长期利率很可能还将进一步下降。

▲欧央行行长拉加德，图源：KIRILL KUDRYAVTSEV/AFP

与此同时，德国房价仍在保持下跌的趋势。

根据德国房地产协会（IVD）的最新数据，在过去12个月里，德国新建双拼别墅的平均价格下降了7.5%，独立别墅的平均价格下降了7.2%。二手公寓的每平方米价格下降了6.5%，新建公寓的价格则下降了3%。

尽管利率下跌、融资条件改善，但很多潜在购买者仍保持谨慎态度。德国房地产协会表示，从有关房地产市场供应量显著增加、销售时间显著延长的事实中，可以解读出这一点。因此，欧洲央行的降息决策作出后，德国的房价不至于应声上涨。

但业内人士认为，房价进一步下跌的可能性也微乎其微。德国房地产协会的负责人基普斯（Stephan Kippes）称，现在正处于房价的谷底，“那些认为价格会继续下降的人应该再考虑一下，以免错过最佳的入市时机。”

▲图源：imago images

基普斯预计，在一到两年内，德国的房价会比现在更高。

德国经济研究所（IW）的专家沃伊格兰德尔 (Michael Voigtländer)也认为，房价不会变得更低了：“我们必须预计，未来房价还要继续上涨。”他还指出，拖延买房意味着另一种风险，即偿还贷款的时间变得更少。

沃伊格兰德尔提到了德国房价最高的城市之一慕尼黑。他指出，在这座城市投资的房产仍有“很高的安全性”。一方面，像慕尼黑这样的大城市仍在不断吸引移民，因为企业急需劳动力；而另一方面，当地的建筑活动仍在减少，预计今年竣工的房屋数量将继续下降，这给租赁市场带来压力。

这位专家因而总结说：“如果你有能力入市，现在买房不会有太大风险。”

▲图源：picture alliance/dpa

问题是，有几个人能负担得起一套自有的住房呢？尽管房价有所下降，但其仍远高于十年前的水平，对很多人来说依旧“高攀不起”。

然而，慕尼黑城市储蓄银行的弗莱舍表示，不能低估这类人（有钱人）的数量——“毫无疑问，慕尼黑的房价非常高，但我们也要看到，今天很多首次面临购房决策的30至40岁的人，他们往往是从遗产中获得了自有资金……”