楼市，真的火了吗？

5月17日，央行等部门“四箭齐发”，首套房首付降至15%，二套房首付降至25%；公积金贷款利率降低0.25%；全国层面取消首套房和二套房贷款利率下限；设立3000亿保障房再贷款，收购已建成未售出商品房用作保障房。

新政后首个周末就是政策能量“试金石”，全国多个城市率先发糖，南京周末两天商品房销售量超600套，创久违新高；天津二手房单日成交量突破300套，大涨90%；深圳某中介平台周六一天的带看量，直接创下4年新高。

各楼盘喜报刷屏的时候，真实数据是否“名副其实”？

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有些项目，是真的火！

5月18日，深圳差点爆出今年首个“日光盘”，鸿荣源胤璇，258批入围客户选129套房源，瞬销126套，去化率约97.7%。

新政对鸿荣源胤璇这类地段优越的项目起到的是“锦上添花”的作用，让大家决断更快，信心更足。

上周五4条新政，让深圳观望者春心萌动，甚至欢欣鼓舞，所以一些网红盘看房量骤增。

比如南山红盘卓越九珑，18日我们看到现场就非常热闹。今天又咨询了下项目负责人周末成交的情况，听说周六+周日到访量翻了一番，大晚上还在成交；这两天成交量较新政前翻了一倍，且首访成交占比高达80%。

对于南山、福田这些价格较高的项目，比如卓越九珑，如果按首付15%算，首付100万即可上车南山核心区3房、首付140万即可购买4房，比原来首付30%省了一半。虽然月供难免有所增加，但100多万够还多少年房贷了？对于原来需要“掏空”家里钱包的朋友们来说压力骤减，很多客户当然要抓紧“抢占席位”。

总价比较亲民的明星楼盘去化也明显向好，比如宝安珈誉府。项目负责人透露，受政策影响，很多犹豫不定的客户周末都来下了定，新客即时成交量也增加了，周末成交比过往好。

还有很多开发商对政策反应迅速，宝安会展湾雍境、前海一湾臻邸、福田新天石厦铭苑、龙华鸿荣源尚云等很多楼盘，纷纷推出“无理由退房”，深圳如果没有执行“首套房首付降至15%”新政，开发商允许购房客户15—30天内办理退房。

周末很多楼盘都发出了喜报。悦见和府称周末上门量超3000批，劲销5.18亿；满京华·金硕华府周末劲销37套；绿景白石洲喜报上卖了41套；中洲湾迎玺3天成交77套……

根据内部渠道信息，这些项目喜报不能说一点“水分”没有，但实际销售情况确实有所提升。由于我们走访项目的时候拍到的未必是售楼处人气最佳时刻，就不把图片都放出来影响大家的判断了。

也有些项目连夜坐地涨价、收回折扣，不过大众不怎么吃这一套。

政策可以锦上添花，但不能一夜之间把买方市场变为卖方市场，开发商还是要有“自知之明”。

02

有的项目，依旧冷淡。

深圳西部、中部市场“气色”不错，东部楼市则大多未见起色。

周末还溜达了名居山河里、颐安都会中央5期、信义金御山等楼盘。项目各有优长，价格实惠，奈何客户寥寥。

政策风来了，市场还需要慢慢“热传导”。

说句扎心的话，鸿荣源胤璇如果放在东部，哪怕周边配套再齐全，也不可能开出现在的好成绩，甚至因为独栋、采光等缺点，都卖不过以上项目。

历尽千帆，房地产还是地段、地段、地段；疫情后大家对“好房子”的要求更高，也终究难以跳出地段的“吸引力”。

政策可以锦上添花，不能雪中送碳。楼市向好，但依旧冷热不均。

新政效果明显，意味着深圳楼市就此火起来了？

其实不然。

国家明确的信号，可以带来“千树万树梨花开”的繁华，但过后是“无可奈何花落去”，还是“绿叶成荫子满枝”，还得看长期的“气候”和“树种”的品质。

这不是国家第一次放大招，却可能是救市真正意义的转折点。

所谓“一鼓作气，再而衰、三而竭”。救市至今，大家对政策已经略显疲惫。央行大招这次能带动全国一线、二线城市“多点开花”回暖，殊为不易。比起“晾一晾”、“挤牙膏”，趁热打铁才是上策！

就算市场向好，也不是所有房子都好卖，开发商要在市场中突围而出，建造好房子，升级产品力，是必由之路。户型不好、得房率低、建筑质量差、配套不佳的项目，终究会被市场“淘汰”。

开发商不要奢望政策来了，房子就不愁卖，未来市场也许会更卷！

不然，国家为何反复提好房子？