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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
这年头，房子不仅不好卖，还很难出租了。
究其原因，一方面是大量新安置房交付，拆迁户手头一般都有多套房，除自住外，往往会把多余房源出租。
另一方面，近年楼市下行，二手房卖不起价格，很多人不卖了，也转向租赁市场。
当租赁市场供应量暴增，除个别热门板块外，多数区域都出现了租金低、出租难现象。
既然房子难租，不少房东便另寻出路，其中有人找到了一条出路——在住宅里经营民宿。
也有一些民宿运营商，主动向房东征集房源，以打造一批民宿，开拓温州市场。
今年以来，不少新房交付不久的业主，都接到了民宿运营商的电话，拟向其征集住房，打造民宿。
那么，在住宅里开民宿合规吗？这些民宿机构靠谱吗？
不少房东对此既有意愿，又有顾虑。我们不妨一起来看看。
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据一家民宿运营商称，他们愿意以明显高于市场价的租金，租下业主的房子，用于经营民宿。
但是，若为毛坯房，民宿的装修需由房东出资，一般要约20万元（或根据面积调整价格），得符合民宿运营商的风格及相应要求，一般交由民宿运营商负责装修。
同时，民宿运营商给房东的租金，仅按年付甚至半年付。
当房子出租难、租金低，这样的机会让不少房东很心动。
然而，装修费用及租金支付方式，又让这些房东对此有顾虑。
一方面，约20万元的装修费用，对于一套非自住的房子来讲不便宜，有业主怀疑民宿运营商从中挣取价差。
另一方面，仅年付甚至半年付的租金，一定程度上意味着民宿运营商随时可终止租赁。
一旦民宿运营商终止租赁，若其装修与业主喜好、生活方式不符，也意味着业主的装修费用打水漂。
还有前些年，在部分一二线城市，蛋壳、自如等长租公寓运营商相继暴雷，给房东、租客留下了一地鸡毛。
这些民宿运营商虽不是长租公寓运营商，但同样可能发生类似事件。
可见，对于毛坯房房东来讲，出资装修后租赁给民宿运营商，风险不小。
因此，虽然接到电话的业主不少，但真正出租给民宿运营商的业主并不多，且愿意出租的以全装修交付的房源为主，风险相对可控。
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我们登录一家民宿运营商的微信小程序，发现在温州市区可预订的民宿有20余间，分别位于黄龙、林里、新桥、梧田、南湖、蒲州、科技城、瓯江口等，均为近两年全装修交付的新房。
其中，多个新盘当初开盘时，因学区、交通、商业等热点，大量投资客涌入，从而成为当时的红盘。
如今，随着楼市下行，这些房源普遍价低、难卖，大量投资客被套牢。
当投资客既难卖或不愿卖，又没用于自住，导致这些小区空置率高、出租量大。这些新交付楼盘，均有多套房源被租给民宿运营商，用于民宿来经营。
这些房源面积段一般在建面约75-140㎡不等，以建面约90-120㎡居多，配备餐厅、客厅、厨房及1-2个卫生间，可住3-6人不等。
至于价格，一套房每晚约250-400元不等，有一定性价比。
不过，对于所在小区的其他业主来讲，频繁有民宿住客进出小区，影响了小区的封闭性，增加了管理难度。
如今，新交付小区从大门到楼幢再到电梯，都有门禁系统。若住宅被用于民宿对外经营，一定程度上打破了这种门禁系统。
同时，小区里的各类设施，也可被民宿住客享用，更易发生损耗。
因此，对于小区里的住宅被用于民宿经营，其他业主往往持反对意见。
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那么，住宅用于民宿经营，是否合规？
根据《民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
显然，住宅不允许用于民宿经营。一旦有关部门严格执行，这类民宿就面临被关闭的风险。
不过，近年市区出售的部分公寓产品，包括万邦中心（万象之光）、云港大厦（悦玺）、悦地商务中心（云玺）等，设计用途为产权式酒店。当前，部分交付项目内已开设了不少民宿。
即便如此，产权式酒店开设民宿，也需符合相关规定。
根据《旅馆业治安管理办法》第四条规定：申请开办旅馆，应取得市场监管部门核发的营业执照，向当地公安机关申领特种行业许可证后，方准开业。
另据省公安厅印发的《网络预约居住房屋信息登记办法（试行）》：公安机关治安（人口）部门负责网约房信息登记工作。网约房平台公司和房屋所有权人、房屋入住人，应当按照本办法做好信息登记相关工作。
公安机关应当指导、督促网约房平台公司和房屋所有权人、房屋入住人按照本办法报送相关信息，并引导、支持网约房平台公司和房屋所有权人、房屋入住人通过信息化手段查验、报送相关信息。
因此，对于个人而言，在住宅及其他类住宅产品经营民宿并非易事，出租给民宿运营商，尤其是需投入大量成本装修的，更需谨慎。
