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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前，省人民政府正式批复《温州市国土空间总体规划（2021-2035年）》。瑞安、乐清、永嘉被纳入温州中心城区。
去年，轨道交通S2线通车，连接起了温州市区与瑞安，再加上S3线、瓯越大道快速路二期开工，未来从温州市区到瑞安将更便捷。
S2线通车后，东山站附近的瑞安水产城火了，那么待S3线通车后，与S2线交汇在东山站，再加上瑞安沿飞云江向东发展的趋势，这里似乎有很大的发展潜力。
因此，很多在瑞安买房的人，都非常关注东山板块，尤其喜欢一些既能看江景，又能享受轨道交通的新盘。
然而从现场看，就会发现东山板块的住宅，有一个少见的特征——朝向乱。
有的正面朝南，有的正面朝东南，有的正面朝西南，甚至同一个小区内的不同楼幢，正面都各自有不同的朝向。
比如，外滩壹号（原万川瑞园）、尚水名都、江境1265、江澜天宸等小区，正面都朝西南。
部分正面朝西南的住宅（道路右侧为飞云江）（上下滑动查看更多）
香江公馆、外滩十里等小区，正面朝东南。滨江上品基本正面朝东南，却有一栋正面朝西南。
外滩名府，在同一小区内，正面朝东南、西南并存。
外滩印象（不含低密度住宅）、都会外滩等，正面基本朝南，篇幅非常小，是少量南面朝向正常的房子。
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通过建筑物理分析，结合纬度位置，温州的住宅朝向，南偏东不宜超过15度，南偏西不宜超过12度。
而瑞安这一带的住宅，南偏西或南偏东明显不止15度或12度，甚至好几个小区都在40度左右，甚至篇幅最大的都快70度了，远远超出了角度偏向的合适范围。
这种情况下，这些住宅再高的楼层，也无法享受全天日照，要么早上没日照（不含东边间），要么下午没日照（不含西边间）。
到了冬天，住在这样的房子里，总有半天时间觉得“阴私冷”。
在新建住宅中，温州市区很少有这样的现象，只有吕浦湾、吕浦湾·东玺、铂金湾等极个别小区如此。
那么，为什么瑞安会有这么多朝向不正常的住宅？
关键原因还是飞云江的走向，影响了道路网及地块，再加上开发商的利益最大化。
飞云江总体自西向东，但到了瑞安城区，呈西北—东南走向。
受飞云江影响，瑞安城区沿江、近江区域的道路网，也大多呈现西北—东南、西南—东北走向。
由此，这一带的地块，从方位上看并不正。
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当地块不正，开发商的楼幢布局，就比其他地块难度更大。
比如，正面基本朝南的都会外滩，园林景观就被楼幢“切”得有些零碎，缺乏完整的大景观。
外滩印象则是高低配小区，只有沿江一排高层住宅正面基本朝南，其余均为低密度住宅，但因低区过大导致高层住宅排列过密，也影响了部分房源的日照。
除上述小区外，其他小区几乎都选择了正面朝东南或西南。至于选择朝东南还是西南，就看有没有江景了。
比如，外滩壹号（原万川瑞园）、尚水名都、江境1265、江澜天宸等，享有江景面，都选择了正面朝西南，以做到江景视野最大化。
外滩十里、滨江上品（非沿江地块）等不享有江景面的项目，往往选择正面朝东南，好歹夏天凉爽。
至于沿江却朝东南的香江公馆，在于地块过于狭长，无法布局其他朝向。
当地块条件受限，各种布局只能说有舍有得。
正面一线江景，能全景看江视野，确实爽，朝西南似乎也值得。
像外滩印象那样基本朝正南的，就无法享受全景看江视野，只能侧着看江。
但是，背后的非江景住宅，若跟着一线江景住宅正面朝西南，看不了江景，却要承受相应的弊端。
这些小区的布局，一定程度上体现了开发商的利益最大化。
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当然，在东山各大小区里，最坑的要数正在建设中的江澜天宸了。
江澜天宸由8幢小高层组成，全部正面朝西南，南偏西约40度。
当前，江澜天宸西南方向，正是大名鼎鼎的瑞安水产城，均为低矮建筑，为江澜天宸提供了江景视角。
江澜天宸西南向第一排有3幢小高层，目前能享有东南、正南、西南方向的江景视野，正西方向被香江公馆阻挡。
显然，为了看江，拉高南向3幢小高层的价值，江澜天宸选择了正面朝西南。被牺牲的，是后面5幢不看江的小高层。
然而，根据规划，瑞安水产城要搬走，地块规划为住宅、商业用地。其中，江澜天宸以南是住宅。
也就是说，除非该地块建低密度住宅，否则未来江澜天宸西南侧视角将被其他住宅遮挡，江景将基本消失。
既然瑞安水产城地块能享有一线江景，出于利益最大化，怎么可能不建高层住宅？
也就是说，江澜天宸的江景消失，只是时间问题。一旦江景消失，整个江澜天宸将承受正面朝西南的弊端，却无其他优势来弥补。
如果瑞安水产城迟迟不搬，江澜天宸也是闻着海腥味看江景。
看来，不管瑞安水产城搬不搬，对江澜天宸都是问题。
可以看出，非一线江景地块，还是正面基本朝正南的好。哪怕小区的园林景观被“切”得零碎，也好过冬天家里的“阴私冷”。
若有更高水平的园林造诣，完全可以补园林景观零碎的缺陷。
