房贷利率可以说是牵动了无数购房者的心了，因为即使是0.1%的百分点的变化，拉长30年来说可能就是好几万甚至小十万的利息了，当然这里还包括过去买房的存量老业主，现在的利率下降的越厉害，他们的心里就越发不平衡了，因为不患寡而患不均，而广州最新的利率银行又给下降了。

就在近日，根据南方日报的报道，广州自取消房贷利率下限后，由各家银行进行了自主利率定价，而这里面的利率差距也越来越大，首套最高的房贷利率要去到3.4%，而最低的只需要3.05%，当然，国有大行还是坚守了3.4%的底线，部分股份银行可以做到3.3%或者3.25%，而外资的渣打银行却可以做到最低3.05%了，当然，外资银行利率定价比较低，但是对贷款人的收入流水等方面要求会比较高。

当然不管如何，能办下来这个利率已经可以算是历史低位了，相对比2021年8月，广州首套房贷利率可以说是直接“腰斩”了，从6.60%下降至3.05%，而现在多数存量老业主的利率还是在4.2%，因为5年期LPR是今年2月下调到了3.95%，但是存量业主的定价日很多都是2月之后，那就意味在目前LPR维持在3.95%的前提下，至少也要到明年的时候才能稍微下调到3.95%了，而且广州是没有商贷转公积金的操作的，除了老老实实的还月供，也就剩下提前还款这条路可以走了。

而在6月25号的时候，央行第二季度例会提出，释放贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制效能，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。所以按这个说法来看的话，后续的贷款利率还是依然有下降的空间，但是存量房利率就没那么幸运了，因为之前深圳已经有业主向深圳住建局呼吁过去降低存量房利率，但是得到的答复暂时不会调整。因为现在银行都已经开始不断降薪了，存贷利差降至历史最低，在强化银行利润考核、拨备计提的情况下，以及增量贷款已充分降低的背景下，存量房贷在去年已经降了一波的情况下，很难在短期内再降。

而517新政之后，6月的一线楼市似乎有了一点起色，根据克而瑞数据显示，6月北京、上海、广州和深圳新房住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米和39万平方米，成交面积均创年内单月新高，环比分别增加21%、66%、48%和38%，其中广州和深圳成交量超去年同期。而二手房层面，同样也是暖意十足，上海网签了2.63万套，北京1.49万套，广州1.04万套，深圳5309套，深圳这个网签量也是创下了近40个月的新高。

所以大家看到了吧，数据在向好的情况下，存量房利率下调的可能性就更加低了，现在还是在全力去新房库存的时间段，能吸引多少人入市就是赚到了，因为二三线基本没啥政策了，现在大家最后的底线就是期待一线的回暖了，而从百城房价指数来看，6月平均价格为16421元/平方米，环比上涨0.15%，可以说基本没有上涨，而且现在主要还是一线城市核心区的改善盘入市拉升了价格，整体的外围郊区依然是面临去化难的问题；

而二手层面更是在以价换量，根据中指研究院的数据来看，6月百城二手住宅均价为1.47万一平，环比是下跌0.73%，比5月还扩大了0.03个百分点， 已经是连续26个月环比下跌了。可以看出来，一边是业主说回暖了抓紧在卖房，一边却是价格依然还处于下降的状态，而且这还是一个普遍的情况，因为百城二手环比下跌城市数量为100个，所以要从价格和销量结合起来看，不然的话，又只能成为下一个接盘侠了。

而结合广州这次的利率再度下调，大家也可以想象到，现在地方已经到了非常紧张的程度了，为了去库存和卖地，不惜动用过去完全没尝试过的操作，而降薪近期也成为了很多行业的热议，前有券商女员工的降薪，近期又传出建设银行将进行大规模降薪，总部员工降薪至少10%，而且高管薪酬降幅可能更大，多数子公司减薪幅度高于总行，从金融业的不断降薪大家也可以窥见的到，现在已经不是利率下调一点就可以解决购房的需求问题了，而是大家要保住自己的饭碗和收入的稳定性，所以才会有不断的提前还款潮的到来。

因为大面积的失业还没完全蔓延，目前还只是出于降薪和降本增效的阶段，但是降薪如果也没能解决问题，下一步就到了优化和裁员的阶段了，那时候才是真正让广大存量老业主害怕的时刻，因为收入没了，吃饭都是问题，谁还有闲钱能去买房呢，所以，救楼市最本质的无非就是两条路，尽快降低地价和房价到合理水平，其次，蛋糕分配制度的调整，加大体制外的收入和保障稳定性，现在需要的是体制外的刚需积极接盘，你又不给牛马们吃草，又想让牛马们跑步接盘，那不变成矛盾了嘛。