2024年一开年，央行官网于2月20日发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》，五年期以上贷款利率（LPR）下降25个百分点至3.95%。
超预期的贷款利率下降，和新年伊始开始正式执行的成都落户政策带来的宽松，似乎是有意要给2023年走出“独秀”行情的成都房地产市场营造“小阳春”氛围？对2024年的成都新房市场，我们到底该怎么去看？
今天，小全全就从宏观、中观、微观三个层面上来捋一捋2024年成都房地产市场的趋势，帮助更多购房者掐准2024年新房置业的好时机、研判好地段、挑出好产品。
△成都城市界面实景，图源网络
先说我们的结论，后边详细展开——
宏观层面：预期之下，市场分化，从“地”和“货”两方面筛选好产品；
中观层面：价值回归，主城为王，看准核心地段，勿盲目从众；
微观层面：安全第一，匠心可贵，舍得砸钱做好产品的项目莫错过。
分析判断市场走势和决定买房的正确策略，简单来说可以从宏观到中观到微观，分别去看市场趋势的变化、价值趋势的变化和进行产品的价值研判。从这三个层面上看清2024年成都新房市场的趋势，很大程度上就能避免买房踩坑。
2024年是市场寻底、筑底的过程，也一定是分化继续加剧的过程，包括客户的分化、产品的分化、冷热区域的分化等。对自住购房群体来说，买房时应当把板块、地段、产品这些因素放在更重要的位置考量。简单来说，就是应该看到决定项目价值最关键的“地”和“货”的两大要素。
“地”既是指项目地段，也是指开发企业拿到的是什么样成色的土地资源。2023年，成都中心城区基本上都已将压箱底的好地推向了市场。地段位置越优越、土地指标越好的地块，自然也就是大牌开发商参与举牌最多、竞争最激烈的。
△2023年成都主城部分热点地块竞拍概况
“货”就是产品呈现，2023年众多开发商已经把产品“卷”到了极致，可以说2024年留给开发商们“卷产品”的空间已经不多了。
所以，那些在2023年已经“身不由己”投入到卷产品的行列之中，投入了更多成本，拿出了更优秀的产品但同时又受清水限价条件限制的项目，就大概率会是2024年成都新房市场的“宝藏”楼盘。
2023年至今的成都楼市价格向价值回归的趋势已经非常清晰，“回归主城”成为主旋律。而在市场回调行情中，前期热度过高、价格被提前透支的板块，必然会有一定幅度的价格回落，而那些自身发展势能较高、地段更核心的区域，价格稳定性也更高。
△成都主城热点板块分布示意图
从板块的维度上看，2024年的成都楼市，部分热点板块的表现可能会不如那些题材未被充分发掘和炒作的高势能板块，因此改善置业切勿盲目从众。
从这样的逻辑来看，位于南中环的太平园TOD板块，因前期土地出让少，TOD题材未被过度炒作，加之太平寺机场及太平园家具城搬迁、城中村改造、优质教育资源已完成落位等利好因素的实际兑现，太平园TOD板块将是2024年成都楼市少有的主城高势能板块之一，尤其值得重点关注。
△太平园TOD区域用地规划图
当前，“选择综合实力更强的央国平开发商，房子的安全交付才更有保障”已经成为买房人的共识。
随着活跃在成都市场上央企、国企、平台企业占比增加，如今市场上的新房项目，也已经是央国平开发的楼盘占据大多数。
△2023年央国企在成都中心城区通过拍卖获地39宗，合约2513亩
在这种背景之下，除了考量房子按期交付的安全性，更应该看看企业在成都这个区域市场的战略加码力度和在产品品质上的匠心投入程度。
从安全的维度上来说，除了企业本身“央国平”的属性外，还应该看企业母公司的综合实力，以及企业在城市投资战略上面，是否正以实际行动深耕成都。
从产品呈现上来说，应该侧重看这些企业近两三年来在成都市场上打造过怎样的产品、获得的客户认可度和口碑如何、在新项目上的成本投入和产品诚意是否足够。
△国贸蓉上建筑效果图
比照着上述条件在成都新房市场上筛选，位于南中环武侯区太平园TOD板块的国贸蓉上项目，就是一个典型的“三好生”样板。
△国贸蓉上位置示意图
首先从“地”的指标来看。
国贸蓉上项目地块是近三年来成都市三环内出让的仅有的4宗容积率2.0以下的地块之一，而前边三宗土地呈现项目均已售罄。
△国贸蓉上区位示意图
容积率指标仅1.7，主城武侯中环，地段上“进”是主城中心，“退”是大源、金融城，纯低密改善住区，具备全城唯一性。
太平园TOD项目规划面积达1293亩，作为区域级TOD站点，太平园站是3、7、10号线三条地铁线交汇换乘站点，必然是区域轨道交通的重要枢纽。
在太平园TOD的整体规划中，该片区将打造“一芯两轴两廊四片”的城市空间结构，各片区与TOD站点、高线生态公园走廊的交通动线重新梳理组织，后续的板块发展势能非常充分，价值支撑足够坚实。
△太平园TOD”一芯两轴两廊四片“规划结构示意图
此外太平园TOD板块也是成都承接2023年7月份国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的城中村改造重点片区，总体上将形成超2000亩的连片开发焕新区域。
难能可贵的是，在整个太平园TOD板块的规划中，尚有六宗住宅用地待出让，而过去三四年的时间里，区域也仅有三四宗土地成交，整个板块并未因土地的集中出让和新房产品的集中入市而被推至“热点”板块，这也正符合前文所强调的核心地段、非过热板块。
△太平园TOD街区示意图
其次，我们来看看“货”。
从国贸蓉上项目的具体位置来看，项目占据了太平园TOD板块规划的“花园洋房社区”片区的C位。项目西侧与规划高线生态公园走廊无缝衔接，西南角及南侧为两宗待出让的低密宅地，东侧紧邻投资约9.5亿元的高端康养用地。片区是整个太平园TOD区域中，唯一的一处新建高品质低密住宅小区连片开发区域，未来的各项配套、城市界面的宜居品质等，也将是板块内最好的。
△国贸蓉上位置示意图
基于这样的项目小气候，国贸地产将“上系”这个高品质改善产品线首次落地到了成都。
△国贸蓉上实景合成图
在1.7容积率指标之下，国贸蓉上将项目所有楼栋规划为南北朝向的低密纯洋房。
△国贸蓉上俯瞰效果图
楼间距指标（最小约22米，最大约50米）、层高标准（3-3.3米）、双中庭景观园林面积、公摊系数等指标，全面优于主城区同面积段产品。
第三，看国贸的“安全性”和深耕成都的决心。
国贸地产母公司厦门国贸控股集团2023年在《财富》世界五百强企业中排名第95位，国贸控股多元的业务布局使得企业拥有更强的抗风险能力。
△厦门国贸控股集团世界排名
在城市建设运营板块，位列中国房地产综合实力30强的国贸地产以“美好城市运营服务商”的定位，深度赋能城市建设与提升发展。以“海上森屿”为产品主张，国贸地产不断开拓创新，形成了原系、上系、天琴系三大高品质产品系。
△国贸地产在成都3年布局10大地块
入蓉三年来，国贸地产相继在青羊区、成华区、武侯区等中心城区优质地段拿地，开发了鹭原、臻原、锦原三大高品质项目，随后在2023年5月拿下武侯区南中环42.8亩地块，呈现为其在成都的首个“上系”高端项目蓉上。
△国贸蓉上实景合成图
△国贸蓉上实景图
最后，再来看看国贸蓉上产品的“卷”。
国贸蓉上处处可见不计成本的投入打造，呈现了“上”系产品在成都首秀的满满诚意。以“海洋美学”为产品风格，项目主入口大门处即是“海之舞”雕塑和大门的波浪顶造型。
△国贸蓉上大门实景合成图
此外，示范区南中庭约400㎡的叠水溪流景观空间、以海豚IP和海洋文化元素设计打造的北中庭“贸贸岛”儿童乐园、建筑立面上的贝壳纹金属格栅运用等，对海洋美学展现淋漓尽致。
△国贸蓉上示范区景观及建筑立面实景图
国贸蓉上项目首批次取证的3、4、5、8号楼房源共130套。其中3、4号楼为1梯2两户的四房产品，建面约143㎡，5号楼为1梯2户的四房产品，建面约128㎡，8号楼为中庭楼王楼栋，产品为建面约178㎡的四房产品，1梯2户独栋独单元，双向梯控实现的是等同于1梯1户电梯入户的体验。
△国贸蓉上楼栋入户实景图
无论是128㎡的入门四房，还是178㎡的奢享四房，均采用大面宽、短进深的户型设计，同时尽可能地提升了户型实得率（户内实得率约92%-97%，部分户型实得率超过100%）。
△户型示意图 左右滑动查看更多
△美学样板实景图 点击图片左右滑动查看更多
而在精装配置上，国贸蓉上在2999元/㎡的标准之下，配置比市场上同等产品更优：大金中央空调、百朗新风、威能地暖，三大件均为国际品牌，厨房烟机、灶具、洗碗机三件套为国内一线品牌方太，卫浴洁具高仪+科勒。在178㎡四房产品中，还配置了劳芬浴缸，主卧台盆龙头升级为德国当代，这样的配置以往只能在5000元/㎡精装标准的大平层豪宅产品中看到，并且少有能够全部配齐的。
△国贸蓉上178㎡创意样板细节实景图
据了解，3月中旬国贸蓉上首批次开盘劲销约4.2亿元，一举成为同期板块内的销售业绩标杆项目。
在取得首开热销业绩的同期，项目自亮相以来也迎来了超300组业内同行、近2000组业主的参观到访，项目信息在网络端口也获得了超过150万次的曝光浏览量，品质红盘属性凸显。
△国贸蓉上营销中心实景图
主城南中环、容积率1.7的低密纯四房社区、立面品质更高端纯粹、区域板块势能强大的国贸蓉上，其综合品价比优势全城难有对手。
2024年成都房地产市场的走势依然“复杂”。对打算在这一年里买房的购房者而言，只有从宏观、中观、微观三个维度上看清市场趋势，才能真正做到买房下手时心中不慌。
△国贸蓉上营销中心实景图
像国贸蓉上这样的经历了2023年炼狱般的主动产品“内卷”而呈现出来的好地段、好品牌、好产品的“三好”项目，必然是追求地段与品质的改善购房者2024年最值得下手的项目之一。
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