“以房抵债”是指为保障债权顺利实现，债权人与债务人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。由于“以房抵债”可能涉及“套路贷”、虚假诉讼等违法情形，社会关注度较高。北京中恒信律师事务所李军律师依托法律实务要点结合举证责任分配，对“以房抵债”型房屋买卖合同的一般特征及审理路径进行了梳理、提炼和总结，供大家参考。
一、“以房抵债”型房屋买卖合同的特征
当事人签订“以房抵债”型房屋买卖合同约定由债务人将其自有、共有或者他人的房屋，以房屋买卖的形式，抵偿其对债权人的债务。
双方除订立符合房屋买卖要素的一般房屋买卖合同外，合同中多出现关于“抵债”“担保”的附属条款、补充协议，或有类似表述的条款，具体有以下几种表现形式：
（1）约定在债务到期后未按时清偿的情况下，买卖的标的房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名下；
（2）约定债务人或者出卖人于签订合同后一段期间内以某价格回购买卖的标的房屋，或在清偿债务后，房屋所有权恢复登记至债务人或者出卖人名下，即约定中存在“融资、担保”的意思表示；
（3）约定以房屋抵偿数额确定的到期债务。
二、“以房抵债”型房屋买卖合同性质的识别要点
根据合同签订时原债权债务履行期是否届满，此类合同可分为“以物抵债”和“让与担保”两类。
1.以物抵债的识别要点
（1）合同在原债权债务履行期届满后签订
“以房抵债”协议在原债权债务履行期届满后签订，方能认可其以物抵债的性质。如果合同双方在原债权债务期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物抵债的性质。
（2）合同各方达成以物抵债的合意
《九民会议纪要》第44条的释义明确，以物抵债协议的性质为诺成合同，只要双方当事人就以物抵债达成合意，则以物抵债协议成立，该释义也是对当事人意思自治原则的确认。
（3）完成对原债权债务的结算
该条规定要求人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。为保证以物抵债协议的真实性，应当要求当事人完成原债权债务的结算，以明确债务价值。
2.让与担保的识别要点
让与担保的性质属于非典型担保，有广义和狭义之分，广义的让与担保，包括买卖式担保和让与式担保。让与担保的识别要点如下：
（1）合同在原债权债务履行期届满前签订
与以物抵债协议相比，让与担保属于非典型担保，具有从属性，其设立的目的仍在于担保主债权的实现，应形成于原债权债务履行期届满之前。
（2）具有担保的意思表示
虽然合同双方就标的物权利移转给债权人达成合意，但债务人或第三人系为实现担保而将担保物的所有权转移给债权人，标的物的权利移转只是形式上的，而非双方真实的合同目的。
