来源：克而瑞2024-11-19 09:21:09

◎ 文/ 马千里

2024年以来，与新房市场一致，二手房同样经历了三轮成交规模的反弹期：年初1月、年中6-7月、以及10月。

三次反弹期的形成原因各不相同，回升幅度也有明显差距：

1月份回升幅度最高，同比增加50%，更多的还是由于2023年疫情刚刚解封、基期数值较低，以及春节错期的影响。

年中回升幅度其次，同比增加33%，受益于“517”新政降首付、降利率及地方限制性政策宽松推动。

10月回升幅度最小，同比增加24%，得益于“四取消、四降低、两增加”政策组合拳、地方政策落地、企业优质产品加推对需求侧信心的提振。

不同于新房市场十月的优异表现，二手房成交反弹幅度为何不及年中？是哪些城市、哪些类型项目“拖了后腿”？

PART01深圳、武汉成交同比增速大幅加快重庆、南京等由升转降

分城市表现来看，10月同比增速较年中上升的有：深圳、北京、武汉、合肥四市。9月末以来的政策宽松，对这些城市二手房成交均起到了明显的推升作用。

其中深圳表现最为抢眼，10月份二手房交易量同比增幅达到107%，增速较年中提升了30个百分点，较历史高点（2021年均值）也增加了83%。2024年以来，深圳二手房市场成交规模持续放量，除2-3月之外，均维持同比正增，且在年内的三轮成交反弹期中，深圳成交增幅均领涨样本城市，年中的社保年限三转一、9月的非核心区购房无需社保等政策推出，加速推动外来常住人口积压住房需求的释放，大幅提升了深圳二手房的市场热度。

此外武汉表现也值得关注，年中武汉二手房成交尚且同比回落3%，但到了10月份却由降转增，同比大幅增长47%。9月末“汉十条”发布，对2024年四季度新购新建商品住宅，按首套房认定申请贷款，并促进“以旧换新”新房消费，在提振新房交易的同时，也大大促进了二手房成交。

增速下降的城市方面，重庆、南京、苏州等城市新政效果更多的还是利好新房市场，对而二手房市场提振作用有限。不过从产品类型角度来看，刚需类产品交易量仍较为稳定，比如南京10月份200万以下二手房成交约4100套，同环比均保持正增。

至于天津和西安方面，一方面是由于新房市场表现更佳，如天津10月全面取消限购、限售、限价，大幅推升了高性价比和无竞品新房项目的去化速度，另一方面是受基数值过高影响，2023年以来两地二手房交易规模走势明显好于其他样本城市，对比新房交易峰值的2021年来看，2024年10月份两市二手房交易量均较2021年有所增长，其中西安二手房交易量更是较2021年平均增长了90%。

PART02二手改善、高端项目增幅大幅回落十月同比涨幅被刚需项目赶超

在年初和年中，交易量同比增幅最大的均为改善和高端项目，到了10月份，同比增幅最快的则转变为刚需类项目。

与年中相比，改善、高端类项目同比增幅分别下降了13和19个百分点，而刚需类项目增幅仅下降了5个百分点。

导致10月份二手房同比增速下降的原因，更多的还是由于改善、高端、顶豪类的增速下降所致。

改善、高端类二手房项目交易量的增速“缺位”，必然反哺到新房市场上。

结合10月新房市场走向来看，各城市高品质项目均取得了优异的成交表现。比如深圳的深业上城学府、鸿荣源珈誉玖玺，上海的融创外滩壹号院、青溪雲邸等等项目均在10月份取得了上佳的去化率数据。

PART03二手刚需项目成交占比攀高北京、上海、天津刚需市场份额均超六成

在年内历次反弹期中，刚需项目成交占比均在小幅稳步提升，10月份刚需类新项目平均成交占比51%。对比年中成交份额，北京、深圳、上海、广州刚需类项目提升幅度较为明显，其中北京、上海、天津刚需类项目二手房成交占比均超过六成。

比如北京通州的杨庄南里、上海松江新城的松南城善德苑、广州从化的珠江国际城、深圳龙岗的龙珠花园等刚需项目，2024年10月流速同比增幅均超过100%。

至于刚需类项目成交占比下降的城市，二手房成交动向表现也大多不佳。除武汉得益于“汉十条”新政推动，同比大幅转增之外，苏州、南京、重庆10月份二手房交易量均为同比下降。

PART04十月二手房成交占比骤降五个百分点大量客群涌入新房市场

2024年10月，二手房成交占比65%，较9月份骤降5个百分点，更低于年初和年中交易份额5个百分点以上。（6月份受企业业绩结算和新房项目集中备案的影响，一手房成交占比偏高）。由此推论，二手改善、高端类项目“回落”的同比增幅，正在被新房市场所承接，再加上购房门槛降低带来的优质首置客群。2024年四季度，一手房终于迎来了二手房交易份额的反哺。

2024年10月，多数城市二手房成交占比出现下降，典型如广州、重庆、苏州、天津降幅更是超过5个百分点，典型如重庆10月新房成交环比翻番，分流了大量购房客群，导致二手房成交出现量价双降。

而二手房成交占比并未下降的，则是杭州、上海、西安等年内新房去化表现已然较好的城市。

一二手房成交的发展趋势，终归是休戚相关的。前些年二手房承接了大量刚需刚改，如今一手房又在重新夺回更多高品质住房需求。最近三次成交反弹期中，二手房增速连连下降的另一面，也恰恰是一手房同比的努力回正。

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