最近这段时间，各地文旅宣传都卷出花来了。

洛阳185以上的帅哥着飞鱼服迎接“公主”回家，河南景区上演“美男计”，山东文旅的“我姓东”让人喷饭，“山河四省”甚至结下了同盟……

不仅各地文旅局长大展才艺，而且包括肖战、黄晓明、王一博、赵丽颖和玲花在内的明星也纷纷为家乡代言。

在全国文旅的这一波内卷潮中，哈尔冰作为潮流的源头，自然也是名副其实的顶流。

在这个流量即是正义的时代，当泼天的富贵就在家门口，哈尔滨的楼市能否借势回暖？

壹

环环之前在写太原楼市的时候，曾经称之为“一个被房地产抛弃的省会”。

或许，这个称谓同样可以为哈尔滨冠名。

哈尔滨楼市也曾有过高光时刻。

在2015年底哈尔滨新区的设立所释放的城市利好信息，使得大量本地、外地投资客户涌入市场，品牌房企也纷纷云集在此，造成楼市量价齐升。

在2016年，哈尔滨的商品房销售面积为1043万平方米，到2017年更是达到了1249万平方米。

但自那以后，哈尔滨楼市就步入了下行通道。

“跌”成为哈尔滨楼市这几年的关键词。

根据国家统计局的数据统计显示，从2020年11月到现在，哈尔滨的二手房就一直维持着下跌的趋势，这个纪录已经维持了整整37个月。

而且，在从2022年5月至2023年1月的这段时间里，哈尔滨在国家统计局统计的70个城市中，二手房的同比跌幅一直处于“探花”的位置。2021年的时候，二手房均价还在万元以上，如今，已经跌破万元。

新房市场方面，根据官方的数据，在2023年11月，哈尔滨新房价格环比下降0.4%，同比则下跌1.3%。

2022年，哈尔滨新建商品房总成交量约329.4万平方米，只有2017年的四分之一左右。

也正是因为楼市多年的阴跌，哈尔滨才在2021年10日出台救市政策，成为打响救市第一枪的城市，开始了全国救市的破冰之旅。

贰

在去年9月哈尔滨市的13家房企带着各自旗下的21个项目、近5000套优质房源不远千里跑到南京开推介会卖房。

为了吸引江南的购买力，哈尔滨主打错位竞争。南京是一个著名的“火炉”城市，所以哈尔滨就卖“避暑房”；江苏是高考大声，所以哈尔滨就强调在自己那旮儿，400多分上一本、500多分上985、600分读浙大武大。

方向和策略都没问题，但就是没有激起任何浪花。

直到去年年底哈尔滨文旅出圈，贰这波不断攀升的旅游热度，也让楼市获益匪浅。

根据哈尔滨市不动产登记中心的数据显示，2023年12月，外地人在哈尔滨购房共办理不动产登记2790件，同比大涨202.3%。

外地人购房的热度借着文旅的东风起来了，但关键问题是能持续多久？而且，仅靠外地人能从根本上拉动哈尔滨的楼市吗？

要回答这些问题，我们就得厘清哈尔滨楼市发展的掣肘因素。

东北是“共和国长子”，哈尔滨在上世纪80年代左右，其GDP也一度跻身全国10强。

不过，中国经济已经进入了产业和城市转型发展的深水区，经济发展面临着较大的下行压力，城市的经济转型是必然面对的课题。

而整个东北地区都面临经济增长乏力、部分行业和企业生产经营困难等问题。

作为一个重工业城市，哈尔滨产业仍以装备、食品、石化、医药四大传统重点产业为主，工业总产值占全市规模以上工业的76.7%。

随着这些产业的产能过剩，一度让哈尔滨经济在全国排名不乐观。

在2023年前三季度，哈尔滨的GDP在全国仅名列第51位。

这样一个缺少新兴产业的城市缺乏初升朝阳般的活力，也没有更多的合适的岗位留给那些年轻人。

所以，很多的大学生选择外出就业。

根据七普的数据，截止到2020年，哈尔滨的常住人口为1000.99万，较六普时减少62.6万，下降5.89%。在2021年，这一数据再此下降为988.5万人。

一边是人口净流出导致需求不断减少，使得楼市缺乏后继力量，需求严重不足。一边却是供应过剩造成库存进一步增加。

从2017年到2021年，哈尔滨的住宅年平均供应量达到848万平米，与之形成对比的是，那五年哈尔滨的年平均销售量为699万平米。

市场供应规模过大，导致哈尔滨楼市的库存量增大，并最终造成供需结构失衡的局面，哈尔滨的新房及二手房市场均出现了严重的供大于求现象。

总而言之，一直以来，哈尔滨楼市是由于产业滞后、供需结构和人口流动等多方因素的共同掣肘，才较为疲软。

这背后的深层原因，是哈尔滨楼市的内生动力不足。

文旅热潮或许只是一阵风，有人扶摇而上，就有人黯然退场，如同去年的临淄。

哈尔滨的楼市要想真正摆脱困境，恐怕还得靠哈尔滨城市竞争力的提高。