逆势飞扬！

近日，据温豪宅消息，位于滨江CBD的滨江上品一套建面约414㎡顶跃，居然以3330万元成交，单价超8万元/㎡，刷新了隔壁翡翠滨江曾经最高7.8万元/㎡的高层单价记录，成为了新的天花板。

这个小区不仅顶跃产品单价最高刷新了记录，且其他江景平层房源溢价能力也很强，甚至非江景平层房源的表现也不错，超乎了市场的想象。

最近几年，市区买房的大多血亏，而这个小区的二手房价却坚挺无比，到底怎么回事？我们一起来看下。

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时代·滨江上品（揽悦园、揽江园）

位于鹿城滨江商务区瓯江路与府东路交汇处。东侧不远处就是已开业的滨江万象城，西侧是上陡门浦公园，北侧是光影码头，曾经瓯江夜市的所在地。

小区一共三个地块，滨江上品（揽悦园）是先开盘的，于2019年8月-2020年1月，共开盘3期，推售960套房源，主力面积段约132-260㎡，开盘毛坯均价约3.3-5万元/㎡。装标为1000元/㎡，赠送。

揽悦园楼幢图

滨江上品（揽江园）是迟点开盘的，于2020年6月-2021年1月开盘，同样开盘三期，推售562套，主力面积段约129-183㎡，开盘毛坯均价3.5-4.4万元/㎡，装标为1000元/㎡，赠送。

揽江园楼幢图

滨江上品全部六期房源一开盘就被疯抢，热度超乎想象，尤其2020年6月德信在项目南面拿下了江山云起项目，楼面价更是直逼2.8万元/㎡，溢价率高达50%，助推了滨江商务区的热度，滨江商务区的红盘效应也由此开始，同期的九悦、江山云起都是炙手可热。

后小区顺利分批次交付于2023年，项目外立面尤为突出，以超大比例、干净玻璃面比肩鹿城广场。

项目实景图

而1月成交的这套单价超8万的顶跃房源位于揽悦园的10幢，北面正对瓯江，视野非常开阔，没有任何遮挡，对岸就是山体灯光秀。

10幢主力面积段是260㎡，顶跃仅2套，建面约413㎡，也是该小区里面积段最大的顶跃。2020年1月，10幢顶跃房源西边套开盘备案价2376万元，东边套备案价为2564万元。

普惠99折，普惠折后西边套总价约2352万元，单价约5.69万元/㎡；东边套总价约2538万元，单价约6.14万元/㎡。当时开盘一次性付款还能额外享受6个点优惠，即93折。

如今，10幢顶跃房源的二手成交价来到了3330万元，单价约8.02万元/㎡，不管是东边套还是西边套，前后相差近4年时间，价格上涨了30-40%。

这个收益放到前些年，也能算相当不错的成绩了，相当于每年能有8-10%的收益。放到如今的市场上，更是凤毛麟角了。对于近年来交付的绝大多数新房项目，保本都已经是不错的表现了，更不要提收益了，甚至部分小区业主觉得小亏就是赚了。

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

这次滨江上品的表现相当出彩，不仅因为这套二手成交单价超8万+的房源，还因为其余房源的价格也表现不错。

2024年1-2月该小区共计成交9套房源，成交单价约4.1-8万元/㎡，成交总价在680-3330万元。

2月成交情况（来源：温豪宅）

其中8幢是即能瞰江又能瞰公园的楼幢，其中西边套（04室）约198㎡，东边套（01室）约193㎡，中间套（02、03室）为175㎡。不过西边套是该幢位置最好的单元，其余单元为北面一线江景房，相对优势会弱一些。

其中西边套约198㎡高区均价约5万元/㎡上下，对比市场成交价，价格上涨约30%；中间套175㎡低区均价约3.3-4.3万元/㎡，价差较大，哪怕以最高价格来对比，也上涨了20%+；

中间套175㎡中高层均价4.35-4.45万元/㎡，对比二手成交价，价格上涨约30%，如果是特殊楼层，当年开盘均价4.1万元/㎡，价格上涨约39%。

项目实景图（来源：温豪宅）

1幢是小区中间的楼幢，距离南面的江滨东路仍有一定距离，影响不大，东侧存在夹缝中的江景，聊胜于无。

1幢全部约为165㎡房源，高区20层以上房源均价约3.7-3.75万元/㎡，对比二手成交价，价格上涨约10%。

4幢位置与1幢类似，面积段全部约为139㎡，高区20层以上房源均价约3.65-3.8万元/㎡，

对比二手成交价，价格上涨约5-10%，根据单元不同，影响较大，东边套收益最低，其余02-04室收益差别不大。

6幢比1、4幢位置略微好一些，能看江景但不多。该楼幢全部约为165㎡，高区20层以上房源均价约3.76-3.82万元/㎡，对比二手成交价，价格上涨约8-9%。

9幢是一线江景房源，视野开阔。该幢东西边套（01、04室）面积段约222㎡，中间套（02、03室）房源面积段约191㎡。

最近成交的是191㎡中间套的高区房源，而开盘时，191㎡高区房源均价约4.67万元/㎡，

对于二手成交价，价格上涨约30+%。

项目楼幢图

总的来看，拥享一线江景资源的房源相当保值，二手市场上能卖出高价，前后4年时间，价格上涨了30%，表现相当不错，而且高区、大面积、江景+公园的房源更受欢迎，价格涨幅更明显。

但非江景房源，表现就弱了些，普遍收益在5-10%，能跑赢银行利率，以现在的环境来看，也是不错的成绩了，小赚就是血赚。

（以上价格均以普惠计算，若以一次性付款的优惠计算，实际收益会更高。）

当然了，这只是目前部分房源的成交情况，后续可能还有变动。当年的滨江CBD 三巨头，滨江上品、九悦和江山云起，已经交付了两个，剩下的江山云起也将在今年交付，或许会给周边市场带来影响。

至于容积率1.0左右低密产品对大平层房源的冲击，暂时表现的不够明显。一方面是现在的市场本身就非常低迷，滨江商务区现有的新房项目，无法做到当年的开盘即售罄了，热度有明显下滑；另一方面，低密的地块出让了不少，正式上市的依旧不多，数量不够充足。

接下来，随着正泰、万洋、华峰、青山控股等企业总部相继建成，再加上未来更多项目的签约，相信滨江CBD片区的顶峰还没有到来。毕竟这里将是未来温州全新的城市形象封面，也是推动温州企业治理现代化、高端服务业集聚、总部经济发展的标杆。