这几天位于台江汽车南站旧改的建发瑞云，领取了首次备案，不同于其他新盘，项目直接备案楼王，均价也突破新高，下面就来聊聊这个话题。

2023年11月18日，厦门建发以12.8亿拿下宗地2023-43号汽车南站周边旧改造地块，溢价率41.4%，成交楼面价28734元/㎡。

这幅地块的溢价率也成为近三年最高的一幅。

房企规划6栋纯板楼的产品，其中面积最大236平米，位于社区中央，小高层设计，单层独户的产品定位，仅12套，很明显的楼王产品。

放在以往，参考其他楼盘上市，一般都是以体量偏大的户型先上市，项目的首次备案非常不同寻常。

从备案价来看，12套房源，备案均价57338元/平。

这是一个什么样的备案价？

前几年福州土拍限价，推出指导价，虽然部分楼盘依靠精装比指导价高，但是大部分楼盘备案价都低于指导价，毕竟大部分指导价都存在虚高。

这里面比较典型的案例，比如目前东区，三远给出指导价3.3W，近期领证的福厝远山拾里，最终备案均价2.6W，比指导价低了7K，当然最终的售价更低。

除此之外，比如五里亭指导价3.5W，晋安湖周边指导价4.2-4.5W，最终新盘的上市价格，都远低于指导价。

特别在今年，刚需盘整体遇冷后，大部分项目在低于指导价领证备案后，还会再推出折扣，看上去价格是持续走低。

不同于刚需盘，福州的改善新盘，价格近年在持续走高。

福州前几年，有个特色，就是在2021年楼市回暖的时候，不少项目被限价，最终就搞出了捆绑加价的情况。

其中改善盘更是重灾区，基本捆绑车位是标配，部分捆绑精装。

比如当时的东二环网红盘，建发养云，精装备案均价3.8W，最终成交均价4.5W左右。

其他案例，比如保利天悦2、融侨望云等，都有类似的情况。

除了这些项目外，福州这几年的部分豪宅盘，同样面临这样的困境。

比如最典型的两个，当年的楼王，阳光城操盘的龙庭路95号，只拿到46184元/平的备案价，融侨外滩壹号，也只拿到41960元/平。

这些豪宅盘，相比上面这些，在价格方面就更加的随意，备案价仅仅是走流程，没有任何的参考意义，最终成交都以售楼部为准。

随着后来时间推进，期望传递楼市信心，福州的指导价出台，价格大幅度上涨，给部分改善盘的空间非常大。

下面就来看看，这次建发瑞云的备案价，放在福州楼市历史里面，能排到什么样的位置。

数据不包含别墅，毕竟百督府这种备案价高达8W。

第一个数据，楼盘备案均价排行榜：（仅仅是备案价）

从数据来看，建发瑞云，依靠楼王备案，还没有其他楼栋拉低单价，最终5.7W的备案单价，排在福州目前备案的首位。

随后就是这几年的改善红盘，天琴湾、建发朗云，两个项目的平均面积都达到200平左右。

从数据可以发现，排在前列的，基本多是近2年的新盘，前几年的项目，能上榜的也就鼓楼区的部分改善盘，比如福州源等。

从这个排行榜，就可以看出，在备案价这块，这两年福州给出的天花板是非常高的，这里面还有一列就是最高单价，目前依然被天琴湾单价64170霸占。

当然这仅仅是备案价数据，实际成交有很大偏差，有的会打折，有的需要加价捆绑。

由于建发瑞云仅备案一栋楼王，为了更好对比数据情况，看看按楼栋均价备案的排行榜：

分析：按楼栋备案均价来看，排在第一的是天琴湾的2号楼，套均面积266平，备案均价5.74W。

除了这栋外，项目其他3栋也都排在前列，这个项目也基本是这2年备案价的天花板。

项目的楼面价楼面价3.04W，当时上市，捆绑的车位，一个也高达70W。

这次的建发瑞云楼王，排在第二位，可以说拿到的价格也非常之高。

不同于天琴湾是高层+第四代住宅，项目仅仅是小高层，如果扣除高层拉高均价的因素，项目的房源，基本已经锁定了目前备案的天花板。

除了这两个项目外，位于东二环的建发朗云同样上榜，项目一区湖景视野最好的2号楼，备案均价高达5.44W。

对于剩下的楼栋，基本被上海西两大改善第四代住宅所占据，除此之外就是近期备案的鼓楼西的保利天珺。

从这些楼栋备案价来看，可以发现都集中在改善盘，项目基本都自带精装，从而拉高备案价，其中依靠景观视野的楼王，都拿到了最高的价格。

最后聊一个数据，就是200平以上的大平层排行榜：

从数据来看，福州这几年200平以上楼栋的社区不算非常多，不过基本都做到去化不错的表现。

这里面分成了两个类别：

1、纯豪宅盘，面积都在200平以上，代表项目：天琴湾、外滩壹号、龙庭路95号

2、改善盘的楼王，代表项目：建发瑞云、玺云、天悦等

对于纯豪宅盘而言，很明显这几年福州真正达到这个标准的并不多，这些项目基本上市也比较神秘，短时间做到热销清盘，实际成交价比备案价高出不少。

对于改善盘里面的200+大平层，实际也能分出两类，一种就是单价整体较高，大平层和其他房源面积差异不算过大，代表就是建发养云。

这种项目的好处，大平层并非单独一个鸡头的存在，整个项目的门槛也对比不错。

作为对比，就是项目以刚改为主，楼王给出大平层，代表就是同时期的桂语映月。

楼栋今年领证，套均面积246平，当初项目开盘加价4W的时候，对于楼王的预期极高，如今随着项目去化不理想，大面积降价后，这个楼王的处境也非常尴尬。

目前项目仅网签2套，当整个项目失去高端改善的光环后，这样的大平层楼王，实际的价格预期会非常大。

试想如果3年前上市，这个楼栋可能会加价到4.5W以上，如今不懂备案价都能否有人购买。

除了这两种项目外，还有一种就是袖珍盘，比如大东海天樾、杰谷公馆、端礼著等。

这些项目处境有一定差异，目前最不理想的就是天樾，网签4套。

当然这里面还有项目，很特殊，就是位于三环外，刚需扎堆的世茂帝封江，项目按区分割，部分看江定位大平层，备案均价也非常高。

当初的口号是福州外滩，不知道目前实际价格是多少。

对于福州的备案价，建发瑞云的首次领证，其实已经给市场打了个底，去年底接连供应的鼓台地块，不出意外，备案价都不会低。

很明显可以预见，最受关注的鼓楼高工地块，建发云启紫宸，楼面价3.8W，比瑞云高了1W。

届时项目上市，预计备案价肯定站上6W，是否会突破7W值得期待。

这样的定价，按目前市场也没什么好说，当初的部分改善盘，实际都是通过加价，如今有了官方给出的空间，也不用再去做违规的事情，在宣传上也给直接。

届时数据出现，给予市场的反馈也很直接，比如福州7W豪宅，被疯抢！

不管是数据还是情绪都很饱满，在这样的楼市氛围下，不管是官方还是房企，亦或者中介，都喜闻乐见。

福州楼市这几年改善和刚需的走势偏差较大，近期的鼓台核心地块供应，后续的改善市场也备受关注。

虽然备案价有多高都能拿，但是实际市场是否认可，目前来看难度不低。

近期不少改善袖珍盘，都开启分销，放在以往这种场面根本看不到，只能说市场还在割裂。

热销度：豪宅 > 改善 > 刚需。

豪宅新盘的稀缺，在市场依然有一定优势，但是扎堆的改善盘，可能不一定能在看到当初改善随意加价捆绑都能热销的场景了。

对于购房者，不管买刚需盘还是改善盘，选择点都有一条：另作凤尾别做鸡头，特别那些以为是凤头实际是鸡头的房源。