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现在的房地产市场，有个现象很值得说一说。

9月初，北京某盘总价3000万起步，开盘当天认购169套，总金额约56.2亿元。

深圳市场虽然还没恢复，但9月总价千万及以上的新房成交占比也超过8成。

前3季度，南京千万级豪宅也卖的很好：

总价1000-3000万，成交1063套；

总价3000-5000万，成交23套；

总价5000万以上，成交4套。

全国64个重点城市里：

15城千万级豪宅前3季度成交套数已超去年全年！

单价超15万的顶豪成交量比去年全年的2倍还要多！

紧接着看前3季度一些城市的成交情况：

上海90平以下户型成交量大降超3成，90-200平上涨3.1%；

成都90平以下户型成交量大降超4成，200平以上涨了近2成；

东莞90平以下户型成交量降了4.2%，200平以上涨了近2成；

……

非常强烈的涨跌对比。

可见改善的动力有多坚决！

接下来，南京还有多家超300平大户型的楼盘要入市。

河西南某盘，户型建面300、345、385平，放风总价2200万起。

河西南另一个楼盘，主力户型248、308、397、498平，放风总价1500万起。

河西中某盘，户型建面约269、387平，放风总价2000万起。

仙林湖某盘，户型建面约215、255、320平，放风总价超千万。

厦门也一样。

10月以来，岛内明显热闹起来，好几个单价7万+的新盘集中来袭。

图片来源：易居

成都今年供应的土地，住宅清水限价上3万的就有近20宗，未来都是好位置的改善盘。

西安140平以上的改善户型也是肉眼可见的变多了。

据统计，目前西安在售以及即将面市的纯新盘，有近60个都有140平以上的户型。

改善大战一触即发！

2

不知道你有没有留意，现在几乎所有政策都在顺应一个大趋势：

向改善置换靠拢。

很多城市包括济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等，都落地了取消地价上限。

取消地价上限也就意味着取消新房限价，给开发商们留点利润，去鼓励它们拿好地，做好产品！

这不排除未来核心地段的品质改善盘价格会再上台阶。

核心区热了，那郊区怎么办？

要知道，郊区土地既便宜量又大，一直以来都是地方卖地收入的重要来源。

可现在，郊区土地根本卖不出去啊。

这里有必要了解一下目前全国土地市场的新形势。

最近，财政部发布了今年前3季度财政收支情况。

其中，土地出让收入大跌20%！

注：图片来源于网络

土地出让金是全部归地方的，可以感受一下地方财政的压力有多大。

郊区土地卖不动，核心区土地又少，怎么办？

抓紧提升郊区土地的价值！

之前因为“限墅令”，郊区低容积率的土地近乎绝迹，根本没有办法做纯粹的改善产品，盖出来的房子自然卖不上价。

所以，取消“限墅令”迫在眉睫。

这不，最近就落地了一个新政策，取消远郊1.0容积率限制，相当于取消了限墅令。

看，不管是核心区的大平层，还是郊区的低密别墅，都顺应了市场向改善转移的大趋势！

包括之前苏州放开120平以上的住房限购，针对的也是改善置换需求。

再结合楼市这几天又祭出的大杀器：

我国将推动新一轮“房改”。

其中一大目标：

让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

一向对市场有精准预判的万科郁亮，最近也在大会上表示：

房地产行业从过去简单的规模发展，转换到如今的高质量发展。

我们要清楚，市场发展阶段已经变了。

改善置换，将成为下一个楼市爆发点！

3

这个时候肯定有人会说，房子已经严重过剩，不会再有机会了。

看看全国百城最新的库存情况：

截至9月底，全国百城新建商品住宅库存环比又增长了1.4%，平均去化周期已经达到20个月。

但，如果你再仔细去看会发现，成都、上海、杭州等几城的新房去化周期都不到8个月。

分化特别明显！

还有二手房，虽然现在很多城市二手房挂牌量很高，比如成都二手房挂牌22万套，南京18万套，郑州11万套等等。

但这些城市挂牌的二手房里，房龄15年以上的老破房就占了一大半！

根据七普数据，2020年，我国城镇人均住房面积已经达到38.6平，很接近所谓国际上流行的40平警戒线。

但标准商品住房人均面积还不到20平！

北京改善需求占比达到54％，上海达到62%，深圳达到65%。

可改善房的总供应占比却都只有15-20%。

供需差超过40%。

可见好房子有多稀缺！

所以，自8月份“认房不认贷”政策落地以来，特别是一线城市，房价开始止跌。

最新的70城房价数据，一线城市新房价格已经由降转为持平，二手房价在环比连续4个月下降后首次转涨。

其中，北京和上海新房分别上涨0.4%和0.5%，二手房上涨0.7%和0.6%。

只要在当地没有住房，即便有贷款记录，也可以按首套首付再买房，享受首付比例和利率优惠，门槛大大降低。

这对改善置换的二套房来说可是大利好！

4

如今，全国正通过货币大放水来提振市场信心。

近3年，总共有近80万亿的水放出来，但大部分人都没有明显的感觉。

原因大家也都清楚，钱在金融机构空转，没放出来。

但注意，从4季度开始，会有各种积压的货币通过各种方式喷涌而出。

在这样的大环境下，热钱会自己找出路，当然也一定会影响到房地产。

最近，上海和广州，同时出台了楼市新政。

上海放松了金山区限购。

广州不仅放松了限购，还出台了城改最新方案。

城改最新方案提出：

到2025年，推进城市更新130平方公里，含城中村改造70平方公里。

到2030年，推进城市更新230平方公里，含城中村改造120平方公里。

到2035年，累计推进城市更新300平方公里，含城中村改造155平方公里。

过去15年，广州完成的城中村和旧厂改造加起来一共是61平方公里。

现在要用2年时间完成过去15年改造面积的2倍多。

可见这次的力度之大，决心之强！

随着强二线逐渐脱光，一线不断放松，我们一定要认清未来的大趋势：

一线和强二线城市有机会，三四五线小城市场没机会！

主城核心区有机会，远郊市场没机会！

改善置换和高净值需求有机会，刚需市场没机会！

再接合最近新出炉的超大特大城市城中村改造新政。

已经明确入库的162个城中村，都在超大特大城市范围之内。

看，政策不再大水漫灌，只有超大特大城市才能享受到红利！