作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

住房租赁市场，正迎来新一轮的发展高峰。

近日华夏北京保障房REIT正式启动扩募，还有招商基金招商蛇口租赁住房REIT在内的多只保租房REITs正在推进和申报中。保租房REITs持续扩容，不仅为市场注入新活力，也让投资者对住房租赁行业的投资前景更加乐观。

企业也在紧抓机会，扩大规模。作为保障房筹集主力军，越来越多的地方城投凭借政策和资源优势“下场”存量收储，补充配租、配售型保障房供给。地方城投的保租房供应主体地位也进一步提升。

大量保租房入市冲击下，国内住房租赁市场也越来越“卷”，企业都亟待找到自己的独特竞争优势。近日，自如宣布“出海”开启国际化租房业务，能否为住房租赁企业找到一条发展新路，也值得期待。

保租房REITs市场持续扩容

保租房市场，首个启动扩募的公募REIT来了。

5月23日，华夏基金管理有限公司发布《关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，宣布华夏北京保障房REIT正式启动扩募工作。

公告显示，涉及本次扩募的项目共计4个，均位于北京，分别为房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。

而这大概率只是一个开始。

从资产规模来看，作为原始权益人的北京保障房中心有限公司（以下简称“北京保障房中心”），还拥有丰富的潜在扩募资产。具体来看，北京保障房中心相对更聚焦于公租房的建设筹集。截至2024年3月末，其在管公租房达16.65万套，占北京全市公租房总量的一半以上，遍及全市16个区，持有资产达180余处。

从二级市场来看，华夏北京保障房REIT及保租房REITs整体表现受市场看好。

截至5月28日，华夏北京保障房REIT上市以来涨幅达20.2%，位居公募REITs涨幅榜前列。去年全年，其实现可供分配金额达5505万元。且底层资产运营平稳，截至2024年3月底，底层基础设施项目合计出租率为94.95%，一季度的租金收缴率达96.73%。

目前已有5只保租房REITs上市，占上市REITs总市值的7%。截至5月28日，5只保障房REITs上市以来平均涨幅为12.2%，高于其它基础设施公募REITs，表现出良好的抗周期性及抗风险能力。

图表1：公募REITs不同底层资产类型市值占比

数据来源：Wind，睿和智库整理

图表2：公募REITs不同底层资产类型上市以来平均涨跌幅（%）

截至2024年5月28日

数据来源：Wind，睿和智库整理

保租房REITs市场正在不断扩容。

除华夏北京保障房REIT之外，亦有其它多家表示有扩募打算。其中，华润有巢REIT表示已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。这也是公募REITs走向成熟的必然选择——扩募有利于提升市场流动性、分散底层资产的运营风险，增强资产组合的成长性。

潜在项目方面，近日深交所官网显示，招商基金招商蛇口租赁住房REIT已正式申报。除此之外，目前已有十余个省市的保障房项目在筹备入市的同时，基金公司也在积极推动保租房公募REITs项目筹备。

“首发+扩募”双轮驱动下，预计未来保租房公募REITs数量和规模都将得到进一步增长。同时，也将进一步优化住房租赁企业现有融资方式，降低金融风险，提升行业自我造血能力。

图表3：部分拟申报发行的保租房公募REITs一览（截至5月29日）

信息来源：公开信息，睿和智库整理

地方城投“下场”存量收储

值得注意的是，在金融和政策支持下，越来越多的地方城投（包含城投和地方国企）开始下场进行存量住房收购工作。

5月17日出台的一揽子房地产支持政策中，除了降首付、降利率之外，国务院还重磅发声，推动消化存量商品住房，指出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”同时，央行还设立了3000亿元的保障性住房再贷款。【相关阅读：3000亿再贷款来了！保利等国央企上演“保租房品牌”抢位大战】

也就是说，收储的根本目的是用作保障性住房，要求是根据筹建保障性住房的需要来确定收储规模。

而相对更具有成熟的保障性住房、保租房等“投融建管”经验的地方城投公司，则成为了其中的绝对主体。截至目前，已经有十几个大中城市城投公司进行存量房收购工作。

这一方面，有助于大批量库存消化，实现资金回笼，行之有效地盘活住房存量资产；另一方面，也有助实现快速筹建保障性住房的目的。

这也意味着，接下来会有大量的存量商品房转为租赁住房，保障性租赁住房或又将迎来一波供应高峰，国内住房租赁市场也将因此迎来新一轮发展高峰。

而接下来，地方城投的资产将快速膨胀，其经营能力将面对更高的挑战。

自如“出海”，另辟蹊径？

巨量保租房冲击和挤压下，市场也越来越“卷”！

作为代表性的市场化租赁企业，自如把目光投向了海外市场，锚定中国赴境外留学生群体，开启了品牌国际化布局的第一步。

5月20日，自如宣布“出海”，开启国际化租房业务。其正式推出了国际租房平台“自如比邻ZABIT”，目前已在自如APP、微信小程序等平台上线，首期将为中国赴境外留学生提供香港、英国、美国的高品质租住服务。

自如比邻ZABIT首批上线了超过2万间房源，主要位于中国香港，以及英国伦敦、剑桥、考文垂、伯明翰、布里斯托、爱丁堡等20余个主要城市核心地段和高校附近。类型包括以学生公寓、酒店式公寓、服务式公寓为主的集中式居住产品，以及包括合租、整租在内的分散式居住产品。

为什么自如选择现在走出去？睿和智库分析认为主要有以下几方面原因：

其一，有足够的需求。一方面，是确定的市场需求，留学生租赁市场广阔，在2022年中国出国留学规模就达66.12万人；另一方面，是精准的用户需求，自2011年成立至今，自如每年服务超100万自如客，2013年开始的“海燕计划”更已经服务超过370万毕业生。海量客群基数里就拥有一定比例的国际租赁需求。

其二，品牌的信任。这也得益于自如长期以来积累的产品、服务及已打造完成的全链条数智化平台。比如，解决信息不对称，为留学生们提供更加透明、更加高效的找房服务，实现房源和客源的快速匹配；7x24小时的云管家等服务，也进一步提升服务品质及体验。

其三，从长期来看，布局海外市场或将成为自如拓展增长空间的重要战略选择。未来自如比邻ZABIT还计划进入美国、日本、加拿大等国家和地区，预计将为全球用户提供数百万优质房源，市场空间巨大。

虽然前景可观，但国际化战略到底是否可行？未来到底落地如何，又能给自如带来多少发展收益？一切仍有待市场验证。

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