文｜邓浩志

最近看到的楼市回暖信息，都集中在四大一线城市，以及杭州，成都等少数二线城市。别说三四线城市，哪怕是大部分二线城市，或者一线城市旁边的城市，楼市表现都仍然不理想。比如广州旁边的佛山，10月份在利好政策大潮中冲了一波，全市新房成交量大概在7000套附近。但进入11月之后市场再次大幅降温。虽然全月的统计数据没有出来，但各项目都反映，成交量几乎腰斩，全月估计就剩3000来套。再次回到了政策利好出来前的9月份的水平。

我与佛山同行交流，他们反映：广州购房政策不断放松引发虹吸效应，部分外地选择佛山的买家改选广州了，部分佛山本地的购买力也改选广州了。现在广州西部不少楼盘价格低至2，300万一套，价格也不贵，也不限购，还是一线城市，相比之下，佛山楼盘竞争力被大大削弱了。

而在板块上，临广板块，还有禅城，桂城，大良等核心位置市场仍有一定支撑，房价下跌幅度虽然较大，但通过降价还能获得一定成交。但边缘板块，甚至三水高明就惨了。楼盘降价一波都没几个成交的。

在价格方面，上述三个核心板块和临广区域，价格普遍下跌了40%左右。其他边缘区域就更惨不忍睹。另外，对于一些标杆楼盘降价，相关部门直接干预，禁止其大幅降价销售。当然，这也是禁不了的。某临广明星楼盘，只能变相采取买房送黄金的办法变相降价，黄金是实物！！一送就是十几万，甚至几十万。

当然，这种情况不止佛山一地，东莞同行也和我反馈了类似的情况，深圳也吸走了不少购买力。所以全国楼市要全面复苏，还有很长的路要走，预计还要等待较长一段时间。

目前中国房地产似乎进入了存量博弈时代，客源，资金量就这么多。先是各大城市争夺，然后是同城各板块竞争，最后才是各楼盘的竞争。除非经济复苏，收入，就业都得到明显改善，否则在没有增量的市场，一线城市抢走二线城市的购买力。二线城市吸收掉三四线城市的购买力似乎无法避免。

不得不提的是，佛山今年经济表现的确差强人意。今年三季度佛山GDP增速仅为1.6%‌‌。记忆中是过去十几二十年来最差的一个时期。尤其佛山产业结构多半和房地产相关，比如乐从的家私，石湾的陶瓷，龙江的钢材，顺德的家电等等。因为房地产行业下行，这些周边行业受到冲击。另外总部也位于佛山的碧桂园，这家本地的世界500强的龙头房企爆雷，让这些同在这一区域的企业的冲击更重一分。

最后再补充一点，比较有趣的是哪怕是较弱的市场，其豪宅物业成交依然是最靓的仔。以佛山为例，几个高端项目成交都在全市排前列。而这种情况也不是2024独有，过去两年也是如此，只不过豪宅成交占比在不断提高。至于为什么会这样？我之前分析过，大家可以回看。但高净值人群居然有这么多？居然能扛这么久？我也是挺意外的。而至今为止，似乎还没有见到针对这种情况，有让人信服的分析和研究。