万科2025一年巨亏820亿，而前三季度亏损280亿，岂不是四季度亏540亿？为

万科2025一年巨亏820亿，而前三季度亏损280亿，岂不是四季度亏540亿？为何突发如此巨亏？是财务洗澡，同以前高管进行切割吗？ 万科巨亏主因应该是行业下行叠加历史高价拿地导致毛利率崩塌与集中减值计提，但与管理层换届窗口形成时间共振，难免不让人产生联想。 一、巨亏核心成因 1. 历史高价拿地集中结算：2024-2025年结算项目多为2021-2022年高价获取土地，平均楼面地价约6800元/㎡；销售均价较峰值下跌约32%，叠加费用吞噬利润，开发业务毛利率从2023年11.1%骤降至2024年3.5%，2025年进一步承压。 2. 集中减值计提：2024年计提存货跌价81.4亿元、信用减值264亿元，合计345.4亿元，占2024年亏损总额约70%；2025年延续大额减值，覆盖三四线城市项目与回收风险较高的应收款。 3. 资产处置损失：为回笼资金加速处置大宗资产与股权，交易价格低于账面值，形成实质性亏损。 4. 行业周期下行：全国住宅新开工面积较峰值下降约74%，房价普遍调整30%-50%，库存高企、去化困难，销售下滑与现金流紧张持续恶化。 5. 三季度集中爆发：行业加速出清、项目集中结算与减值叠加，且新管理层上任后对风险敞口全面重估并集中处置，致单季亏损扩大。 二、“财务洗澡”与高管切割的争议 但不管什么原因巨亏，“财务洗澡”的特征也非常明显，而且时间点与郁亮辞任（2025年1月）高度吻合。 部分项目市场价格较拿地时下跌30%-40%，郁亮在任时未充分反映，新管理层这种集中暴露风险，符合“财务洗澡”典型操作。 虽然切割旧账是客观存在的，但核心仍是风险集中释放与稳健化处置，而非单纯人事斗争或会计操纵。 毋庸置疑，郁亮及前具体参与经营的高管们，在台上时肯定百般遮掩，怕亮出真实家底需担责任，他们希望温水煮青蛙，慢慢释放风险，只可惜，市场未好转，深圳地铁也已力不从心，上面的耐心也磨没了，他们的戏演不下去了。 新管理层上任，肯定不想背锅，借换届窗口全面清理历史包袱，为后续经营改善创造条件，也是题中应有之意。