北京楼市，当下西城买房的正确思路🔥

1️⃣随着人口出生率下滑的趋势，好学校2026年后入学的几率会更大，被调剂风险更低。其次，西城虽然下限高，但是房源稀缺、且片区内小学实力均衡的区域，不同小区或户型，涨幅也略有不同。再次，不建议为了在西城上学而盲买购买老破小、居住体验差的小区，此类房子价格未来风险很大。 2️⃣保值的话品质小区+牛校肯定是最优选其次是两者留其一，再其次是两者都没有(普校+老破小)，最下是普校+老破大。对口牛校的和总价最低的平房还是很抢手的，如预算有限，想入牛校/入西城学籍，推荐购买。 3️⃣西城的热商品房小区基本都在西城南有中信城，陶然北岸，富力信然庭，四合上院，朱雀门，清芷园，阳光丽景，玺源台，蝶翠华庭，红山世家，丽水莲花，信和嘉园，朗琴园，源屋曲，格调，常青藤嘉园，远见名苑等。 4️⃣西城未来依旧会是全北京流通性高、抗跌的板块。只是从居住品质的角度来看，西城的房子过于老旧，很多房子只适合占坑不适合自住。 5️⃣而且西城也上了一批新房比如光源里、百万佳苑等回迁新房，整体西选择也多了，溢价也低了。但这俩小区也有通病，户型很差。 6️⃣对于现在热度过高的板块保持警惕，短期内需求过旺、资金流入过多，会有买贵高位站岗的风险，也就是大家常说的削谷填峰，一不小心就买在了峰值 7️⃣新买房+新落户+想上西城牛小的，如果钱或学校不匹配可直接放弃，学区房的房价由地段和学校溢价共同组成，所以当地段水平类似时，学校的水平越好即越贵，严格遵循"一分钱一分货 8️⃣西城房最大的问题，就体现不确定性强，不好进，只能到相邻学区的普小入学的糟糕情况。西城转学也只能3/4年级 9️⃣西城，相比东城、优质高中数量更多、升学通路更好、不是完全躺平。相比海淀、高考上限低一点、小升初派位质量更高，西城除了zb外没那么多内幕、学区学校教育更均衡。但是，西城学区房火，房价高、大几百万也很难买到优质学区的朝南次新两居室。 🔟学位占坑房谨慎购入，尤其差学区小面积的学区占坑房未来市场会越来越小，随着学区属性渐弱及大家对居住品质的追求逐步升高，小户型的需求量减少，供过于求。学位用完之后，很容易砸手里。