最近，国投证券首席经济学家高善文发表了讲话，提到了一些关于经济、地产的观点，还是比较中肯，给大家分享一下。

核心要点有3个：

1、目前整体房价跌了近30%，住宅租金跌了近15%。

2、房价等一些指标目前只是跌到了合理区间，还没触底。

3、地产问题的根源在房企的流动性压力，政府收房转为保障房政策方向是对的，但能否有效还要等几个月看看。

高善文说，18年底至今，二手房价格和住宅租金大幅下跌，表明房地产基本面大幅恶化

房价指数已经从2018年的100跌到了目前80的水平，跌幅接近30%。房价的这种调整，和大家微观的感知是差不多的。

他还说，在过去几个月，房价总体是在加速下跌，目前已经跌到了2016、2017年的水平。

现在住宅租金指数比2018年下跌了近15%，如果是写字楼租金，降幅更大。现在租金回报率的水平已经跌到了2017-2018年的水平。

房价收入比回到了2015年偏早的水平。

高善文认为，目前楼市的房价等指标，目前已经在合理区间，但还没触底。

“长期股票投资者都知道，合理的价格并不意味着市场底部；市场底部通常需要价格显著低于合理水平才能形成。目前许多指标可能已处于合理区间，有些甚至偏低，但合理并不等于市场底部，底部的形成非常复杂。如果完全依赖市场自身力量来形成底部，通常需要价格低于合理水平。而我们在过去一段时间看到的是，尽管许多指标已出现大幅修正，房价仍在加速下跌。”他称。通俗来讲，就是他认为目前房价压根还没到底，还没跌到位。

他说，二手房的交易量目前维持在2019年的水平，但一手房的成交量、新开工的成交量都已经回到了十几年前。一手房和二手房交易量出现巨大差异，他认为重要原因之一是购房人担心买新房房子交付不了。

其实，除了高善文说的这个原因，我觉得还有一个原因是二手房价格跌得厉害，跌出了性价比，所以很多人选择去买了二手房。比如在成都核心城区，有些小户型老破小的价格跌到了几十多万，出租还是能有一定的收益。

高善文还谈到了最近的楼市新政，比如政府下场收房转为保障房，他认为房企面临的流动性压力是一切问题的根源。高善文认为这个政策方向是对的，找到了问题的关键。

对于新政的效果，高善文认为只能走走看看，这些政策起效果至少需要几个月时间，如果能顺利推行，可能会逐步推动楼市触底和反转。

之前我也给大家分析过，政策从出台到执行是有一定时滞的，你看517新政的15%首付到现在半个月了，全国还是没有很多地方执行，更别说需要地方出钱出力的回购商品房了。

目前的楼市依然是买方市场，房子过剩，这个基本情况不改变，房价就不可能上涨。政府收房理论上能去库存，让房子供给减少，但这需要巨量资金，有机构测算的6-7万亿至少才能起效果，目前只有5000亿的贷款去做这个事情，显然是不够的。

而且最近有消息说政府收房是以备案价的7折来收，这个价格很不划算，因为备案价一般比较高，可能周围二手房的价格已经跌破7折了。这个价格收以后，出租的房子租金能否有竞争力，能否回本还是个问题。

大家现在不买房背后有这几个原因。

一是目前买房的需求主力已经发生了变化。以前房价在上涨，其实很多大城市的买房需求有一大半都是投资客炒房客，比如杭州之前有70%的购房需求都是投资。现在房价降了，房子的投资属性已经消失，所以炒房的泡沫需求也就没有了，剩下的就是真实的居住需求，而在房价下跌背景下，早买房就意味着亏钱，所以大家都延迟了买房的行为，因此现在买房需求和之前相比是大幅萎缩。

二是现在大家的收入没有提上来啊。买房可是真金白银要掏钱的，是需要有收入及预期去支撑的，近几年就业的情况大家也能看到。以前最赚钱的三个行业地产、金融、互联网是一个比一个凉，很多人被裁员降薪，甚至去跑网约车、送外卖，导致最近有些地方都开始发文警告大家慎入网约车了。要知道要这些行业的人以前可是买房的中坚力量，楼市多头，现在行情不好，都开始卖起房子，就会导致楼市卖方增多，买方减少。

目前房价快速下跌，其实就是一个买房需求快速萎缩，供给快速膨胀的一个反应，背后原因就以上两点。

所以目前我觉着现在楼市这个情况才算是合理，大部分地方的房价压根不会涨了。

最后，给大家送一句9字箴言：高筑墙，广积粮，缓买房。