元宵节过完，福州楼市也开始进入新一年的市场，针对近期利率优惠，疫情放开等背景，聊聊福州楼市上个月的网签情况，以及近期一些特殊楼盘的情况。

2023年1月：福州五区新盘网签1667套，环比减少521套，同比减少324套。

分析：对于1月的网签，不管是同比还是环比，都出现了一定程度的下滑，当然这是否意味着楼市更加惨淡？

1月的特殊点在于农历新春，7天的假期，网签也基本同时间暂停，所以在数据上自然出现一定程度的下滑。

最简单的对比，2022年春节是2月初，当月的数据1426套，比2023年春节的1月还低。

所以仅仅从假期的影响来看，1月的数据并不算太差。

分析：对于1月的楼盘数据，相对来说比较清晰，首先是安商房情况，位于五四北新榕金秀郡，东二环的蓝光星珀等，出现部分房源集中网签的情况。

除安商房外，在公租房上，位于三环附近的旭辉江山云出，三栋公租房，在2023-01-18当天集中网签，这也是为何当天福州网签爆量，达到346套的原因。

对于商品房，中骏璟宸网签71套领跑，本月项目开出特价刷屏，也是房企在世界城璟悦特价跑量，又一次的代表作。

在剩余的项目里面，东区的保利云上，金山的建发玺云，在存量盘里面领跑。

两个项目在上市后，虽然数据不算非常出彩，但是整体的去化也算板块前列。

随后就是本月开盘，东区的第四代住宅保利国贸天琴湖，台江的榕发江墘云筑。

两个项目均价都在3.5W左右，一个毛坯一个精装，区位差异也较大。

从去化来看，两个项目领证都已经1个月多，数据都不算太亮眼，榕发优势在于体量不大，即便无法立刻清盘，压力也不算大。

对于天琴湖，网签41套，数据表现虽然不佳，但是已经高出预期，毕竟项目开盘前的争议也不小。

不过体量达到700+套，近期东二环的榕发誉湖郡也开始宣传，定位的面积段，基本与项目类同，完全的竞品即将上市，后续的竞争压力较大。

随后的项目，保利锦上、万科城市之光、和樾风华，这些项目都是板块去化相对较好的楼盘，当然也只能算是普遍遇冷里面，相对的表现而已。

本月整体的数据变化不大，最大的不同点在于，前几个月都有远郊盘排在前列，而1月有所不同，远郊盘表现并不亮眼，这个区别值得关注。

至于春节后的表现，从农历初七到元宵节，8天时间，对比2023年和2022年的新盘商品房网签情况：

分析：从网签排行榜来看，今年的数据明显是强于去年，特别在头部的几个新盘里面，有较大的差异。

从表现来看，金山春节后的网签数据最佳，虽然板块在售新盘不多，但是数据依然出彩。

建发玺云，虽然高容积率争议不少，但是上市5个月，已经网签311套，对于改善盘而言，这个数据算是亮眼。

从户型分布来看，149平米去化最高，178平米由于体量不小，去化率偏低，可以说项目的去化也体现了金山板块的购买力情况，550W已经是这里的极限。

随后就是马尾的名城银河湾，这几个月项目靠着特价刷屏，配合在建地铁口的优势，虽然板块热度不高，不过去化反而难度同样不高。

接着就是东区的保利云上，项目在去年锁定东区销冠后，目前的表现依然不错。

虽然刚需盘定位，板块门槛较低一个，不过上市以来的表现，反而是最好的。

项目存在配建人才房，从去化数据来看，项目小户型去化较好，80-89的户型，跟115的户型，各占一半，不过去化上，80-89的占比近70%。

可以说目前东区，真正受市场欢迎的反而是刚需户型。

这样的去化数据，配合目前东区刚改盘扎堆的现状，可以说大部分在售的项目，当初的定位跟目前的板块客源，出现了一定的偏差。

对于项目，目前小户型库存不多，不过由于存在人才房，定位50、62、72，三种面积段，届时如果7折上市，项目备案价2.88W，相当于售价2W。

东区的满足条件的刚需，可以关注人才房的发布上市情况。

去年楼市遇冷后，除了一些项目去化尚可外，还有很大一部分存量盘，其中有不少是典型的滞销盘，或者是房企出现负面躺平的项目。

在去年12月，个别项目出现网签异常，2月同样还有项目如此，随着近期的中介刷屏，可以说形势也相对明朗。

首先是位于南三环的首开国仕府，2016年，首开楼面价1.92W拿地，溢价率107%。

项目2019年上市，备案均价2.76W，同时搞出温泉入户的加价，实际均价近3W。

近4年的时间里面，房企都没有抓住机会，项目直接卖成现房，加上由于滞销，后续领证都放缓，去年备案的楼栋直接是现房领证。

去年11月底，项目出现网签爆量，4天时间网签192套，车位1008个。

近期中介置业，放出项目工抵房特价的消息，虽然都是低楼层，特价是1.88W，不过这些房源在备案网都已经网签。

从网签时间来看，就是2022年11月底，这4天集中网签的房源。

可以说对比以前工抵房的套路，现在的市场，工抵房是真的工抵房。

对于目前的特价，1.88W，对比备案价2.66W，7折的力度。

当然首开仅仅是先例，近期除了这个项目外，还有两个房企负面缠身的项目，也出现了集中网签的情况。

一个是世茂帝封江，12月的时候，房企备案的未售的房源，集中网签，合计达到408套。

一个是融创福州府，今年2月初，两天时间，网签63套，全部是项目剩余的叠拼房源。

这两个项目，房企都出现负面，近期都出现剩余房源被集中网签的情况，预计也是因为债务等问题，后续大概率也会出现打折扣的工抵房上市。

届时工抵房折扣力度会多大，可以保持关注。

对于三个项目，正好都位于城南，如果放在以往，7折的力度出现，应该不难卖，不过如今市场有所不同。

在中骏特价出现后，整个城南的定价都受到冲击，这些工抵房的特价，可能还没到底线。

对于近期这些案例，预计会成为后续部分项目的代表。

对于这几年的滞销盘，还有房企负面躺平的项目，在年底讨薪后，工抵房会成为新的代表，它们的特价，会比以前假工抵来得凶猛。

回顾目前福州板块，从存量盘分布来看，最明显城南板块会是重灾区。

其中三江口、帝封江，库存肉眼可见，前几年不少房企拿地，比如榕耀之城、大东海江山府等。

2022年整个城南去化低迷，营销热度也低，不过时间成本无法忽略。

2023年，可能工抵房会打响板块降价的第一枪。

届时，底线到底有多低，可以拭目以待。

2023年1月的楼市表现，由于受春节假期影响，数据出现下滑，不过实际的表现强于去年春节。

对于金山、东区的几个新盘来看，万科城市之光、建发玺云、保利云上、和樾风华、保利锦上长期上榜，可以说强者恒强。

从部分去化尚可的新盘，可以发现这些板块的购买力分布，以及板块的空间等。

对于购房者而言，评估这些数据，可以更好把握板块的客源分布，对于自己的选择也可以更清晰。

对于三环内的板块，预计今年去化压力相比去年会有一定的改善。

至于三环外的项目，预计降价依然是主旋律。

至于安商房的冲击，目前依然没有大范围出现，不过躺平房企的工抵房可能已经杀到。

对于购房者，可以多关注市场的表现，特别近期不少售楼部发出了热销海报，真真假假，多做思考。