现在买房子，是聪明还是愚蠢？内行人一语说通透了！

让我们先来讨论一下未来房地产市场的大致走向。

我首先要声明，我不同意“房价快速涨跌”的观点。

房地产市场的调整已经持续了两年多，最短也有超过一年的时间，目前市场处于僵局，房价的大幅波动不太可能（个别例外）。有人可能会说房子很难卖，但实际上每天还是有成交发生，有些楼盘的销售情况还可以。有人则可能认为房子易卖，但实际上大多数楼盘的去化情况并不理想，有的楼盘甚至没多少人看房。

目前楼市中的买家主要是那些急需住房的人，包括刚需买家和改善换房者，后者的成本相对更高，因为他们需要以较低的价格卖出手中的二手房。对于购买学区房的买家来说，相对幸运，因为多数地区的学区房价格确实下降了很多，比两年前便宜了一半，这为孩子提供了更好的教育起点。

在这样的市场环境下，新房的成交量较少，而二手房的成交量较多（以价换量），新房和二手房的市场走势不同步，不会呈现出“同涨同跌”的状态。

接下来，我们应该参考2014年至2018年的房地产市场“救市”过程来分析这一轮的走势。

2014年，全国的房地产库存大约是7.6亿平方米，当时很多专家和学者提出了“降价去库存”的策略，许多开发商因为现金流压力确实采取了降价措施，地方政府也通过降低房贷利率、提供购房补贴等措施助力。

这些措施起效了吗？肯定是有效的。但问题在于，这些促销措施只在初始阶段有效，一旦初始的购买力被消化，市场又将陷入停滞。直到2024年底，市场依旧低迷。这其中涉及到时机和命运，不知是哪位策略家提出了“涨价去库存”的策略，其逻辑在于人们“买涨不买跌”。这一建议被采纳之后，仅仅依靠开发商内部的宣传并不足以推动价格上涨，关键还是管理层启动了“货币化拆迁补偿”和“减少或停止土地供应”两大策略。

之后的房价走势大家都有目共睹，2015年全年房价涨幅较小，2016年开始大幅上涨，到2017年某些地区房价翻了一倍。这是因为新房供应减少，手握拆迁款的居民纷纷涌入房市，加速了库存的去化，供需平衡逆转，许多地方的新房库存达到了“警戒线”，房价不涨反而不正常。

那么现在的楼市走势会不会与上一轮相似呢？

有趣的是，根据统计部门2024年2月底的数据，全国新房库存也正好是7.6亿平方米。虽然现在没有人提出“涨价去库存”，但实际采取的两个关键策略与之前类似，那就是减少土地供应和拆迁。

许多人疑惑为什么这些关键策略没有早些实施？如果早点实施，楼市可能已经开始复苏了。需要明确的是，这轮楼市调整周期之所以较长，一个根本原因是国家在去除房地产领域的杠杆，主要是针对房企的杠杆。有人问，为什么要在这个关键时刻（疫情期间）坚决去杠杆？再等等不行吗？答案当然是不行！原因很明显：

因为我们的房企实在太多了（10万家），一些本来从事制造业的企业甚至放弃主业转而投身房地产，无需多少资金投入，拿地资金通过银行、信托借款，建房资金通过购房者预售款支付，资产负债率普遍在80-100%以上，千亿级房企层出不穷，整个行业如同空手套白狼。

可以说，如果不切断房企的资金来源，那些销售超千亿的房企还会继续虚假增长，其实都是虚构的，就像恒大一样，到处借钱造成的虚胖，一旦遇到经济危机，未完工楼盘的现象将比现在更严重。即使是整个国家，也无法全面保障完成建设，这对经济、金融、社会稳定都将造成不可逆转的伤害。

虽然来得晚，但还是有效的。

现在已经采取了上一轮的关键策略，毫无疑问，这将是有效的。住建部已要求上报2024年和2025年的住房发展规划（其中包括控制土地供应，以人定房，以房定地），目前各城市实际上已经减少或停止了土地供应。同时，拆迁也吸取了以往“仅拆小区建新房”的教训，现在改为“成片拆迁”，拆除多，建设少（被拆除区域需配备40%的公益、公共设施）。

如果仅仅是此前的常规操作，我们的楼市恢复可能还会重复2015年至2018年的过程，对应的2024年和2025年会是去化楼市库存的时间，2026年可能会大幅上涨。但是，有了这两项新策略的加入，这一恢复过程可能会提前。

其中一个新策略是采取“房票安置”进行拆迁安置，即定向去除楼市库存，这将加快库存的去化速度；另一个是大力发展保障性住房的新模式。目前的实施形式包括两种：1.国家向地方发放低息贷款，用于收购待售库存房进行租赁，目前已有8个城市进行试点，未来可能会扩展；2.地方实施“以旧换新”政策，收购存量房用于保障性住房。

大家不应该低估保障房的发展力度和速度，因为国家正在修正过去只重视商品房发展、轻视保障房的模式，重点解决住房困难群体和工薪族的住房问题，这也是专家们所说的“二次房改”。本来计划是建设新房，但目前有大量楼市库存，所以干脆直接转化为保障房。这也是今年有不少专家建议国家尽快筹建住房银行的原因，住房银行的一个重要职能就是国家提供资金收购存量房，经济学家任泽平今年多次发表报告呼吁筹建住房银行，重庆前市长黄奇帆也建议国家尽快组建住房银行，拿出50-70万亿收购闲置房屋，向特定人群提供廉租房。这在某种程度上类似于美国的“两房”政策，“次贷+政府兜底”是其显著特点，但我们应该会吸取2007年的“次贷危机”的教训，在制度上进行适当的规避。

综合考虑，减少土地供应、成片拆迁+住房银行等措施的加入，我认为这是有高人出谋划策的，从现在开始算时间节点的话，这轮楼市恢复应该还要快于上一轮，不过是一些因子发生改变，恢复的力度要弱一些而已。

看了以上分析，我们再来回答大家关注的最后一个问题：现在买房子，是“聪明”还是“愚蠢”？行业内的人士一针见血，说得通透。

毫无疑问，楼市调整已经基本到位，尤其是二手房市场，基本上已经处于底部。至于新房市场，主导权仍在开发商手中，他们可能因为需要回笼资金维持正常运营，在一些楼盘上还会有打折促销优惠策略。

基于此，如果是因为孩子要上学、年轻人要结婚，即所谓的刚需，购买二手房以及价格合理的新房都是合理的选择。如何判断新房的折扣优惠是否到位？可以与周边相似品质的二手房价格进行比较，如果价格相近，那么购买是合理的（因为新房通常比二手房价格高8-10%）。

但需要指出的是，如果我们是为了终极改善住房条件，情况则有所不同。市面上大部分二手房仍属于“高周转”时期的产品，在建材、环保、节能、科技、智能等方面都不符合国家新定义的“好房子”的标准，如果你追求高品质的居住环境，建议还是等等，等到真正的好房子出现，那种几十年都无需置换的房子。

购买新房就能改善居住条件吗？老实说，现在许多新房的质量也令人堪忧，毕竟存在许多房企债务违约的情况，现在“保证交房”是首要任务，至于房子的品质和质量，只能放在次要位置，其他一些未违约的大型国有房企也是“跟风”，觉得能按时交房已经不错了，至于品质，不是他们的主要考虑。不信的话，可以询问身边购买新房的朋友。

因此，对于已有住房的人想要改善住房条件，不妨再等等，一来等市场回暖，自己的老房子可能会升值，二来等到真正的终极住所出现。毕竟人生要有诗和远方，不应该一辈子只在买房、换房、还房贷中循环。

本文章由齐家小编整理发布，部分作品来自互联网，无法核实真实出处，如涉及侵权，请直接联系小编删除，谢谢！