空城现象再现！房价大幅下跌，背后揭示了哪些问题？

当提到“空城”这个词，很多人会立刻想到鄂尔多斯和玉门这两座城市。这些地方因资源耗尽而由昔日的繁荣走向衰落。随着资源的枯竭，当地未能建立起其他支撑经济的产业，导致许多人失业，商业活动日渐萧条，最终不少居民离开这里，转向其他城市谋生。随着人口的流失，鄂尔多斯和玉门逐渐变得荒凉，房价也持续下降。例如，鄂尔多斯在2010年的房价曾超过每平方米1万元，但随着煤炭市场的萎缩，房价迅速跌至每平方米3000多元。尽管近年来鄂尔多斯经济逐渐复苏，带动了人气和房价的回升；而玉门由于资源枯竭和恶劣的居住环境，人口不断外流，现在的房价甚至低到每套只需一两万元。

显然，无论是鄂尔多斯的楼市崩溃还是玉门房价的低迷，归根到底都是由于资源的枯竭和人口的流失，这导致房屋空置和房价下跌。这也说明，房子终究是需要人来居住的。如果一个城市的房屋过多而人口稀少，房价又能由什么来支撑呢？

今年以来，全国的房价走势普遍不乐观，虽然7月份全国平均房价突破了每平方米万元的大关，长三角和珠三角地区以杭州、东莞、深圳为中心的城市房价还在上涨，但这并不能掩盖今年房市的整体低迷。例如，北方大多数城市的房价都在下跌，在河北涿州这样的环京楼市中，房价已从2017年的每平方米25000元的高点跌至现在的9000元，回到了2015年的水平。笔者知道的一些同学和前同事在涿州购房，无论是2015年还是2016年购入，现在看来都已经处于亏本的状态。由于二手房限售期的解除，涿州的二手房市场房源增多，尽管房价已下降约64%，但房屋依然难以售出，出现了“有价无市”的现象。

涿州房价之所以能够大幅下跌，主要是因为涿州的人口与其房地产开发规模不匹配。涿州2019年底的常住人口为66万，相当于一个小城市的规模，但其房地产市场的开发规模却堪比二线城市。购买涿州房产的主要是来自北京及全国各地的投资者，因此，大部分新建房屋并未真正被居住。

在2013年，涿州的房价在每平方米400元到5000元之间，虽然高于周边的小县城和小城市，但差距不大。从2015年开始，涿州房价迎来快速上涨，2015年约为每平方米9000元、2016年升至18000元，至2017年7月份更是飙升至每平方米25000元。特别是2016年下半年，随着北京等一二线城市实施限购政策，全国的炒房客纷纷涌入尚未限购的三四线城市，涿州楼市因而迎来大幅上涨。由于房价相对低廉，吸引了大量炒房客。

2016年下半年，涿州的房价每天都在上涨，对炒房客而言，购房即赚钱。例如，有购房者上午支付5万元押金购入一套100平方米的房屋，下午房价每平方米上涨1000元，相当于短短半天内赚得10万元。这种情况促使涿州楼市进入狂热阶段，市场普遍预期房价会继续上涨，达到与燕郊相似的水平。

然而，2017年3月份涿州政府实施房地产调控政策，如限购、限售、限贷等措施，尽管这些政策一度未能遏制房价上涨，许多炒房客仍认为房价会继续升高。限购政策实施后，购房者设法绕过政策限制，非法获取购房资格。

但从2017年7月开始，随着政策的加强，涿州房价开始持续下降，从高点每平方米25000元跌至目前的9000元。在这期间，不少人认为房价已触底，纷纷入市抄底。例如，笔者的同学今年5月曾告知笔者涿州房价已跌至2016年6月的水平，认为可抄底，但仅六个月后，涿州大部分楼盘的特价房价格已至每平方米9000元。那些上半年抄底的人现已每平方米亏损约3000元。根据目前涿州楼市的表现，未来房价走势仍不乐观。笔者同学所在的那个销售公司，高峰时有200多个销售人员，一个月最多800多套房子，但是在11月份，他们公司90多个销售人员只卖了8套房子。

为何涿州房价能从每平方米25000元跌至9000元？根本原因还是涿州缺乏产业和人口支撑，实质上是个“空城”。涿州购房者主要分为三类：少数本地居民、在北京无法购房的刚需购房者以及大量的外地炒房客。因此，多数购房者的目的并非居住，而是投资，哪怕#图文夏日征集令#是本地居民和北京的刚需购房者也不例外。

总结：对于涿州、鄂尔多斯及玉门等地的房价走势，实际上向人们揭示了一个道理：如果没有足够的人口支撑，无论房价炒作得多高，最终都将面临下跌。随着国家对房地产行业的持续调控，炒房者渐退场，住房正逐渐回归其居住本质和民生功能。

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