楼市史上最强大招后的【灵魂3问】:触底没?大涨吗?开干不?

商业小车 2024-05-23 09:45:31

5月17号,想必会被载入史册,一天之内出了4个楼市猛招,宽松力度,真的是史上最强,没有之一那种:

史上最低首付比例→

15%就可以上车,100万的房只需掏15万首付,二套25%也能上车了;

史上最低贷款利率→

本来已经很低的公积金贷款利率,下调0.25个百分点,商业银行房贷利率直接取消下限,只要你资质够好,当地银行够狠,完全可以向公积金贷款利率逼近,不仅首付少了,还贴心的把你的贷款成本一起降低;

史上首次下场“收储”去库存→

“以需定购”,地方国有企业以合理价格,收购一部分已建成未出售的新房,来做保障性住房。

钱从哪里来?

3000亿的保障性住房再贷款,利率低至1.75%,期限1年,可展期4次,地方国有企业拿到钱之后去收购,房子到手之后,还可以再拿去银行抵押,央行按照贷款本金60%发放再贷款,共带动5000亿银行贷款。

一个个史上最宽松,满屏都是“现在我要大力救地产”的呼喊。

底下的人也get到了意味,于是中介终于睡上难得的甜觉,A股地产板块迎来久违的暴涨,网上关于楼市的各种讨论,情绪也相当高涨。

一切都让人觉得:

楼市是不是要触底了?房价是不是会猛涨了?我是不是要准备大干一场了?

首先,预测楼市是不是触底了,这个事情可相当难。

即便如大家所说,这次是真的大转变了,“政策底”了,但政策底就是市场底吗?

类比下股市,政策底出现了,市场确实会反弹,但通常撑一段之后又会继续杀跌,直到全部“跌麻”,出清完毕,砸出一个很坚实的底部,跌不动了,才会形成真正的市场底。

现在出清完毕了吗?

一天之内,变化最大的可能不是楼市基本面,而是大家的预期。

其实史上最低首付比例和最低贷款利率,都不是最牵动人心的,最让大家期待的是,国家下场,大批量收储兜底,楼市就稳了,房价就稳了。

但大家的预期,是不是和上面的预期一致,有没有过高呢?

如果人家原意是为了完成保障性住房建设目标,收一小部分房,只不过顺水推舟,引导大家“放心,有底在这里”的预期呢?

要知道今年一季度末,全国商品房待售面积高达7.5亿平方米,收得完?

就算后续真的继续加大再贷款规模,收储更多,但人家明说了,收的是“已建成未出售”的房子。

也就是,方向在新房市场这里,而不是二手房市场。

房价关键要看的是二手房市场,现在人家不仅明说收的是新房,而且明说收购之后,要拿去用作配售或配租保障性住房,那么这反而会冲击二手房市场。

(来源:央行)

配售的,你手上品质配套都不咋地的旧房子,能和人家的新房比?

配租的,人家是官方做包租公,租金还低,原本可以买房的说不定直接长租了,低端二手房的需求再少一部分。

当然,在保障房最后进入市场之前,还有一些时间,现在这种情绪下,二手房说不定也会被政策利好带起来一些,但长远来看,大部分二手房都会失去竞争力,下滑,回归其原本的居住属性。

如果说关于“底”的讨论依然迷雾重重,那么房价还会不会大涨的问题,答案其实挺清晰的。

从去库存的方式就能看出,咱们不想再走涨价的老路,如果想走的话,早都已经走了。

房地产关乎国计民生,没有人否认这个事情。

但在国家眼里,房地产不只是大家眼中局限的那一个“房价”而已,而是一整个产业链,关乎整个上下游能不能开工,能不能顺利运转起来,不拖经济后腿。

为什么要收“已建成未出售”的新房,明显就是救开发商,拉一把,盘活产业链,不能再像现在这样,死僵在那里动不了。

不大涨大跌,房价稳住,是上面多次强调过的事情。

保交楼,去库存,稳房价,对国家来说,横着走的L型走势软着陆,就是最好的。更何况,能撑住横着走已经费很大力气,很不容易了,怎么竟然还要幻想昨日重现?

先不说人口负增长,这种根本性逻辑的因素。

最简单的就看现在,大家口袋还像以前那样有钱吗?对未来收入预期咋样?

经济增速下来了之后,还能和以前GDP狂飙的时候相比吗?

而如果因为新一轮技术革命,找到新的增长点,一批新贵崛起,又开始推高房地产,并且像以前那样,有蔓延到普通大众也狂热的趋势,别忘了,房地产税后手还留着呢。

此招一出,马上凉凉。

因为,咱们未来要的是科技,要的是新质生产力,不能再被房子绑架。

了解以上这些,最后是不是要准备大干一场,也有答案了,关键是看你要干什么。

1

自住刚需和改善要买,没有任何投资念想的,现在首付比例和利率都很低,差不多见好就收得了,出了那么大的政策,一段时间内还想着房价大跌、首付或者利率继续让利,可能性不太大。

2

最近看房的人会变多,想卖房的,如果当地没有“以旧换新”政策,那么看看争取下能不能趁这段时间出手,但别想太多市场情绪起来了,我要坐地起价,能出手就是好事;

反过来说,如果你是想买房的,也别看最近这阵仗就被吓到了,该砍价的还是砍。

3

如果你本来是想着租房也没所谓的,但最近因为舆论心痒痒,小巴觉得没必要,租售并举趋势下,选择长租不买房,也是一个挺好的选择。

大家惯性上还会考虑捆绑在房子上的种种福利,比如有人说,我为了孩子上学,要买房,要拿户口。

但当人口大盘见顶,有人来这个城市,有孩子能来上学,学校不至于倒闭,就已经不错了,还整啥门槛?

更何况,教育本身绝不是上所谓名校,就可以成功无忧那么简单的事情,极力建议孩子还小的家长,拓展一下自己单一鸡娃路线的思维。

说回房子,所以本是可以租房的自由身,非得花钱用个房子绑住自己?仅仅是因为舆论一夜之间的改变,就动摇了?

4

想投资的,核心城市核心区域的房子,如果保持人口长期净流入,房子品质还不错,跑赢通胀自然没问题,但也仅止于此。

不过能买到这个段位房子的,房子只是其庞大资产配置的一部分罢了,押注身家才能买到的人,这收益率真不如买权益资产,做长期配置。

5

存款还只会存银行的,确实得想办法怎么大干一场,做金融资产的配置了。

因为这么一大波房贷利率让利,为了银行还能继续赚钱,经营下去,存款利率又得继续跟着大幅下调了。

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商业小车

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