一家公司租赁农户的土地盖房子，但后续没有付租金了，于是这家公司被告上了法庭。公司认为这个合同无效，而且公章不是公司法定代表人签订的，也应无效。 但法院审理后认为，依照最新的民法典关于合同编的司法解释，即使盖了房子，但影响不大的情况下，合同还是有效的。 所以，判决该公司继续支付租金。 附：丽水某公司、某某土地租赁合同纠纷二审民事判决书 浙江省丽水市中级人民法院 民事判决书 （2023）浙11民终1550号 上诉人（一审被告暨反诉原告）：丽水某产业有限公司。 法定代表人：钱某某。 委托诉讼代理人：汤冰雁，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高加浩，浙江东港律师事务所律师。 被上诉人（一审原告暨反诉被告）：某市某镇某村某村民小组。 负责人：林某某。 委托诉讼代理人：毛海龙，龙泉市剑川法律服务所法律服务工作者。 上诉人丽水某产业有限公司（以下简称甲公司）因与被上诉人某市某镇某村某村民小组（以下简称某村民小组）土地租赁合同纠纷一案，不服龙泉市人民法院（2023）浙1181民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2024年1月11日公开开庭进行了审理，上诉人甲公司的委托诉讼代理人汤冰雁、高加浩及被上诉人某村民小组的委托诉讼代理人毛海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 甲公司上诉请求： 撤销龙泉市人民法院（2023）浙1181民初482号民事判决； 将本案发回重审或者依法改判，改判上诉人与被上诉人签订的《租田协议》无效，并驳回被上诉人全部诉讼请求； 判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。 事实与理由： 原审认为“2011年，某村民小组（甲方）与甲公司（乙方）签订《租田协议》，某村民小组有二十三户代表在协议上签字，甲公司在协议上盖有原公司的公章，协议签订后，甲公司按约支付租金到2018年的租金”，属事实认定错误，理由如下： 被上诉人一审时在庭上承认有些村民因在外打工，合同上签字为代签。被上诉人也未提供相应的委托手续，故不应认定该二十三户代表出面签字的事实，该合同的签订并非双方真实意思表示。 甲公司对签订《租田协议》并不知情，也并没有在协议上盖章，盖章是毛某某个人所为。 甲公司并没有授权毛某某签订该协议。 甲公司从未支付过租金至2018年。 上诉人在庭审中就阐述过甲公司并不知情此事，也未支付过相应租金。 被上诉人未提供证据予以证明租金为甲公司支付。故不排除毛某某与被上诉人相互串通，骗取上诉人租金，存在虚假诉讼的风险。 《租田协议》中所涉及地块真实性存疑。 上诉人对该地块的位置并不知情。也未有相关文件证明该地块是否是该村民小组所有。 被上诉人也无法提供具体位置。 故上诉人认为，原审认定的事实不清，证据不足，无法成为定案依据。 原审认定“甲公司主张《租田协议》系案外人毛某某在其不知情的情况下擅自使用公章与某村民小组签订，但是未提供相应的证据予以证明”，属于举证责任分配错误，认定毛某某为表见代理属法律适用错误。 本案上诉人甲公司既未授权也不知情毛某某的盖章的行为，对于该消极事实，上诉人无法证明。 根据《民诉法解释》91条，如果该消极事实属于权利发生要件事实，那么就应当由主张权利存在一方当事人负举证责任。 从《征地协议》就可以看出，实际上甲公司的法定代表人为钱某某，并非毛某某。 征地协议也是钱某某签订，故原审认定“毛某某代理过甲公司与某镇签订《征地协议》”，属事实认定错误，本案没有证据证明毛某某代理甲公司签订征地协议。 相反，被上诉人需举证证明其在签订合同时是否尽到了合理的审查义务，即核实缔约当事人身份及有无代理权的义务。 毛某某为其他村的村民，因犯罪而承担刑事责任，有前科。 毛某某并非上诉人甲公司的工作人员，也不具有代表甲公司的权利外观；在之前征地协议上就已明确公司的法定代表人及实际控制人为钱某某，这是村民小组确认的事实；上诉人根本不清楚地块的位置，也更加不知道该地块的用处，上诉人也没有对本案的地块进行任何形式的开发，双方并未达成一致意思表示。 故被上诉人在未审查毛某某是否有代理权的情况下就签订合同，主观上并非善意无过失。 根据《民法典》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后，仍然实施代理行为，未经被代理追认的，对被代理人不发生效力”。 上诉人甲公司并未对毛某某的行为进行追认，也没有履行该合同的义务，故毛某某在《租田协议》上盖章为无权代理，签订的合同也为无效合同。 上诉人与被上诉人签订的《租田协议》违反民主议定程序及法律强制性规定，应属无效合同。 根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 涉案合同在缔结过程中未履行民主议定程序，且合同上的签名均不是本人签订，为无效合同。 在土地用途上，被上诉人明知将土地并非用于耕地的用途，仍将涉案土地出租给上诉人用于非农建设。 根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条：“永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。” 被上诉人基于非农建设的合同目的向外出租，违反法律规定，合同应属无效。 且退一步讲，本案上诉人对承租被上诉人的地毫不知情，上诉人未作任何形式的开发，该地已经空置10余年。 根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。” 故本案合同应在2013年就因违反法律规定予以终止。 若被上诉人认为其已经缴纳4年的费用，则应退还其余两年的租赁费。 原审认定租金支付问题按照《租田协议》约定以稻谷价格计算，稻谷价格按照中浙优晚籼稻收购价格及订单粮食奖励政策的金额来计算属法律适用错误。 上诉人认为，毛某某的行为为无权代理，在上诉人未追认的情况下，对上诉人不发生法律效力，上诉人无需支付本案租金。 且上诉人并不认可合同签订的内容，其约定400~800斤稻谷计算上诉人并不清楚，上诉人也不追认。 被上诉人在此期间并未提供相应劳动力，应按照“甬优”的价格来计算租金的价格更为合适。 综上，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《租田协议》为无效合同，上诉人无需支付租金。 即使有效，上诉人也仅需承担两年的租赁费。 被上诉人主张2018年之后的租金无法律依据。 原审认定事实和适用法律存在明显不当。 被上诉人某村民小组答辩称，上诉人欠付租金的事实是清楚的，上诉人委托毛某某签订合同，毛某某的行为是代理行为，被上诉人出租土地有没有违反民主议定程序，应当由被上诉人自己提出异议，和上诉人没有关系，租金的计算方式也是合理的。 请求二审驳回上诉，维持原判。 一审法院经审理认定，2009年5月9日，甲公司（原名某市某泉水有限公司）作为甲方与某市某镇某村某某村民小组（原某市某镇某村某某队）作为乙方签订征地协议书，约定甲方向乙方征用坐落在土名为黄南村的大把松树至高路，面积16326.62㎡，租期2009年1月1日至2058年12月31日，甲方一次性支付土地赔偿费1012250.44元给乙方。 甲公司在该协议上签字盖章。 2011年，甲方某村民小组（原名某市某镇某村某生产队）与乙方甲公司（原名某市某泉水有限公司）签订《租田协议》，约定甲方将共计16.73亩的土地租给乙方使用18年。 租金计算方式：“野陶珠”田块，面积4.5亩，每亩按稻谷400斤的市价计算；“九步头”田块，面积1.46亩，每亩按稻谷600斤的市价计算；“下圩”“岩背下”田块，面积10.77亩，每亩按稻谷800斤的市价计算，总计5646千克；乙方在每年年底付清。 某村民小组有二十三户代表在协议上签字，甲公司在协议上盖有原某市某泉水有限公司的公章。 该协议签订后，双方又签订了一份《租田协议》，租赁期限12年，其余内容与前一份协议一致。 协议签订后，甲公司按约支付租金到2018年为止，2019年1月1日至今的租金尚未支付。 另查明，某市政策性粮食收购的品种主要有“中浙优”“甬优”晚籼稻两种，2019年“中浙优”收购价为140元／50千克，“甬优”收购价为135元／50千克；2020年“中浙优”收购价为142元／50千克，“甬优”收购价为135元／50千克；2021年及2022年“中浙优”收购价为145元／50千克，“甬优”收购价为137元／50千克。 一审法院认为，关于原告是否有权提起诉讼，根据最高人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》的答复，村民小组可以作为民事诉讼当事人，以村民小组为当事人的诉讼应以小组长作为主要负责人提起，小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》履行民主议定程序，现原告提交了《某村民小组意见书》证明其经过会议讨论决定提起诉讼并同意和推荐时任村民小组组长林某某行使诉讼权利，原告的诉讼权利予以确认。 关于《租田协议》的效力问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意......属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。” 具体到本案，根据某镇某村村民委员会出具的证明，某村民小组共有农户二十四户，案涉《租田协议》经原告的二十三户代表签字以及被告盖章，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。 甲公司主张协议签字均系伪造，但未提供证据予以证明，不予采纳。 甲公司主张《租田协议》系案外人毛某某在其不知情的情况下擅自使用甲公司的公章与某村民小组签订的，但是未提供相应的证据予以证明。 即便毛某某未经授权使用公章与某村民小组签订了协议，毛某某此前曾代理过甲公司与某市某镇某村某村民小组签订征地协议，某村民小组有理由相信毛某某具有代理权，符合表见代理的构成要件，其行为对甲公司具有约束力。 故甲公司关于确认《租田协议》无效的反诉请求，不予支持。 某村民小组提交了两份《租田协议》作为证据，租赁时长一份为12年一份为18年，此外内容一致，其主张案涉田地租期为两份协议相加的30年，对此不予认可。 根据庭审查明，双方先签署的是租期18年的协议，后再签署了租期12年的协议，可认定为双方就租赁期限达成新的合意，故认定租期为12年的《租田协议》。 关于协议签署时间，协议上仅写了年份，结合某村民小组的陈述、租金支付时间等，确定协议时间为2011年1月1日，故租期为2011年1月1日至2023年1月1日，案涉租赁合同于2023年1月1日已到期。 关于租金支付的问题，根据案涉《租田协议》约定租金以稻谷价格计算，未明确稻谷具体的种类。 原告主张按照2019年至2022年某市政府相关部门关于收购本地产“中浙优”晚籼稻收购价格及订单粮食奖励政策的金额来计算，依法调整为当年度“中浙优”“甬优”晚籼稻两种政策性粮食收购价格的平均价，总计63009.36元（2019年：5646千克×2.75元／千克＝15526.5元；2020年：5646千克×2.77元／千克＝15639.42元；2021年：5646千克×2.82元／千克＝15921.72元；2022年：5646千克×2.82元／千克＝15921.72元）。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十一条第二款、第五百七十九条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决： 被告（反诉原告）甲公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）某村民小组租金63009.36元； 驳回原告（反诉被告）某村民小组的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）甲公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1646元，由原告（反诉被告）某村民小组负担271元，被告（反诉原告）甲公司负担1375元；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告（反诉原告）甲公司负担。 上诉人二审未提交新的证据，被上诉人提交了二份《征地协议书》复印件，经质证，本院认为，该二份证据与本案不具有相关性，依法不予采纳。 二审审理查明的事实和一审无异。 本院认为，本案的争议焦点是案涉租田协议是否属于无效合同。从签订合同的主体看，被上诉人方村民小组共有24户，参与签字的代表有23户，符合法律规定。 关于签字的真实性，参与签字的代表未提出异议，上诉人亦未举证证明其不真实，本院对被上诉人方村民小组成员签字的真实性予以采信。 上诉人方参与签订合同的毛某某曾系公司高管，持有公司印章，且有之前与被上诉人方参与签订其他合同的经历，被上诉人方有充分理由确信其具有合法授权，毛某某的行为构成表见代理，其签订合同的法律后果应由上诉人承担。 综上，案涉合同系双方真实意思表示。 从案涉合同的内容看，系将农田出租给企业用于非农业建设，违反了法律强制性规定，但根据合同签订后被上诉人方的实际使用情况，合同的实际履行对租赁土地的破坏较小，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十六条第一款规定“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于‘该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外’的规定认定该合同不因违反强制性规定无效”，该条款第一项规定的情形是，“强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正”。 本案的情况符合上述情形，故本院依法认定案涉合同不因违反强制性规定无效。 据此，一审判令上诉人支付租金及对租金的计算方式均无不当，本院予以支持。 综上，上诉人甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1375元，由上诉人甲公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁悦琛 审判员 吴金花 审判员 殷晓军 二〇二四年一月十九日 书记员 叶帅