城镇住房制度改革以来，我国房地产业迅猛发展，商品房住宅小区已成为城镇居民主要的居住模式。随着住宅小区建成年数的日益增长与物业管理行业市场竞争的日趋激烈，物业更替事件日益增多，由此引发的物业纠纷也成为城市基层治理中的重要挑战。

基本案情

甲公司系某小区的前期物业服务企业，双方签订的物业服务合同的期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。期满后，双方未再续签书面物业服务合同，但甲公司继续为该小区提供物业服务。2019年7月16日，该小区业委会出具的《解聘通知》载明，经业主大会决议，决定解聘甲公司，服务合同终止于2019年10月16日晚上23:59分。后由乙公司接手该小区提供物业服务。2019年10月11日，甲公司及乙公司的工作人员在该小区所属的居委会形成会议记录，载明老物业同意10月16日平稳交接，提出需要留守二至三人半年时间，对欠缴物业费进行收缴；2019年10月16日，甲公司工作人员与该小区业委会再次形成会议记录，其中载明业委会确认以下事宜：……4. 物业服务费收到10月16日……

因甲公司未将溢收的物业服务费与车辆管理费返还，乙公司向法院提起诉讼，请求判令甲公司返还溢收的物业服务费、车位管理费四十余万元，并支付相应的利息。审理中，乙公司向法院提出审计申请，要求对甲公司2019年10月15日之后收取的该小区物业服务费和车位管理费进行审计。但甲公司不同意披露相关数据并拒绝审计。

法院经审理认为，因甲公司对该小区的物业服务时间已经结束，故甲公司持有溢收部分的物业服务费没有法律及合同依据。其一，至本案审理期间，甲公司仍未将溢收的物业服务费返还至业主，距其退出时间已有一年半之久。其二，客观事实上，溢收部分物业服务费所对应的期间，是由乙公司依据物业服务合同向小区业主提供了物业服务，且约定的收费标准高于甲公司，故乙公司主张该部分费用，不存在其额外获利之嫌；其三，若该费用直接由甲公司返还给乙公司，则省去了业主向甲公司主张返还，同时乙公司再向业主催讨等多重环节，有效地节约了社会及司法资源。

关于返还金额的认定，因乙公司并非实际交纳物业服务费的当事人，要其取得每一户业主的支付凭证等证据，客观上确实存有难度。故在提交了部分证据可以证明甲公司存在溢收的情况之前提下，其向法院申请财务审计，并以审计结论作为证据具有正当、合理性；而甲公司作为溢收物业服务费的一方，若是对乙公司所主张的金额持有异议，完全可依据自身持有的财务账册等证据加以反驳，但其不予提供。对于对方所提出的财务审计申请，又以本案争议系其与业主内部事宜为由予以拒绝。基于此，法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”之规定，对乙公司主张的金额予以支持。

法治建议

新老物业服务企业更替的过渡时期，往往是物业纠纷的高发阶段。原物业公司与小区业主未成功续签书面物业服务合同，通常意味着业主对原物业公司的不满已达到顶点。加上原物业公司在经营过程中与小区尚有一定利益纠葛，故原物业公司不配合甚至抵制新物业公司入驻，在相关材料移交、人员离场等方面设置障碍的情况比比皆是。

本案中，甲公司自2019年10月16日晚23:59分起停止对该小区的物业服务，故其溢收的物业管理费与车位管理费理应归还。在甲公司负有交接义务，但久未将溢收的物业服务费返还至业主的情况下，乙公司作为物业更替的承接方提起诉讼，宜认为符合民事诉讼的起诉条件，此亦有效节约了社会及司法资源。由于确定具体金额的账册、台账等记账资料由甲公司控制，甲公司拒绝提交审计资料，实际起到了妨害证明的作用，相应的不利后果应由其承担。

对此， 建议如下：

● 加强相关案例的法治宣传。原物业公司多以其服务期内部分业主欠缴物业服务费为由拒绝返还，认为存在债的抵销。但实际上欠缴物业服务费的债务人与溢收的物业服务费的债权人并不一致。原物业公司应尽早完成相关资料与财物的交接，以免诉累。

● 通过明确的约定避免纠纷。在物业更替时，原物业公司、业主委员会与新物业公司应就交接的事项进行书面约定，以明确的条款避免纠纷，同时降低诉讼中的证明难度。

● 加强矛盾纠纷的源头治理。政府主管部门应强化对物业公司的常规监督。基层组织应在指导、监督业委会成立与运行、物业公司日常服务和业主违规行为约束等方面切实发挥作用，主导构建居委会、业委会、物业公司以及业主代表的常态化协商机制，尽可能减少矛盾的累积与扩大。

相关法条

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

来源：上海二中院微信公众号

文字：余艺 徐江 苗一路

编辑：江萍