杭州全面放开限购已经20天，不论新房还是二手房，最近的数据都很好看，每天保持了两三百套的成交量。
同时，也有不少外地购房者涌进主城区，一时间这些消息此起彼伏——
「外地投资客来扫货老破小了；温台看房团打卡十几个新楼盘；北上客户打飞的来看房，当天就学习了购房登记流程……」
比起市场风浪究竟有多大，更让人关心的是，真正想下手买房的外地购房者，更偏爱哪些房源？基本上，可以分成四大类。
·100万级市中心老破小·
表现最为亮眼的，不是新房也不是次新房，而是总价100万左右的市中心老破小。
「我们店这个月差不多卖了15套，超过一半是外地人买下的，基本来自省内，有温台的，也有衢州金华的。」朝晖小区的中介门店经理表示。
朝晖，能步行到武林广场的市中心大型老小区，坐拥地铁1/3/19号线站点，居住人口密集，老杭州人和租住在这里的新杭州人都非常多，在二手房市场也十分吃香——
今年以来，整个朝晖各大小区总共卖掉了300多套房源，最受欢迎的，是100万左右的小户型，建面大多在三四十方。
促进成交的原因有两大方面：杭州限购放开+浙江发布原拆原建政策。
「这两大政策一叠加，有的人可以说是来老小区『扫货』了。我一个同事运气很好，碰到了一户人家来买6套，其他客户也都是亲戚朋友一起来。」中介表示。
买100来万的市中心老破小，动机是什么？答案是：「投资」，并且在这些买家看来，这是一笔面上还挺好看的经济账。
第一，买来直接出租，把它当做理财产品。
这部分外地购房者基本是全款购房，假使本金100万，朝晖小户型月租金在3000元左右，年收益超过3%。
这收益率，比存银行定期可高多了，甚至高过那些低风险的理财产品。
第二，估摸着房价波动不会大了，有租金护航，平进平出也不算亏。
市中心的老破小经历过一波大涨大跌，到现在价格相对稳定了些。三四年前，朝晖老破小最贵卖到了4万多，但从去年初开始，它的成交价就稳定在了2.6万/方-3万/方出头不等。
第三，怀着对「原拆原建」的美好希冀。
不过这一点，只能当它是买彩票，得非常拼运气才行。因为真正要推进「原拆原建」难度很大，得小区绝大多数业主同意，实施起来也没那么快。而且别把「原拆原建」等同于「拆迁」，这是俩完全不同的东西，划重点：没有赔偿款。
总结一下，买这样的房子更像买理财，太贵的吃不消，手上的闲钱又无处安放时，100来万的老破小便是出口。
·主城区三类新房更受欢迎·
杭州「59新政」，是全面放开了主城区新房限购，所以在新房领域，最近当然也是主城区内的楼盘，更受外地购房者关注。
不过外地购房者的来访量，并非很多说辞描述的那样激进，还是相对温和的，大多增长在10%上下，表现相对好的能达到20%以上。其中这三大类楼盘，更受欢迎——
第一类，有确定学区的「红盘」。
像拱墅区的兴耀·玉珊瑚、绿城·宸岸印月，就是典型，前者位于铁路北板块，小学初中双文澜，后者在运河新城，贴着育才大城北学校，都拥有优质的教育资源。
学区的诱惑力，便体现在了它们摇号都需要拼社保，要知道，今年杭州火到需要拼社保的楼盘，屈指可数。
外地购房者一冲到杭州，会看什么楼盘？心态就跟我们去其他城市旅游一样，最为当红的景区当然得去看看，高人气楼盘还有学区加持，当然也要去了解了解。
第二类，有「区域光环」的楼盘。
向来优秀的高精尖行政区——滨江区在这一点上，当仁不让。
位于滨江浦沿板块的万科·朗拾滨屿，限价不到4万/方，这两周来，外地来看房的占到了25%以上，有不少就是冲着滨江区这个名号来的。
不止来看，还直接下单：「限购放开后，我们有外地客户立马盯上滨江区，还专门去了趟区规划馆。滨江现在只有我们浦沿有新楼盘，客户到现场两次，就定走了房子。」销售说道。
这类购房者会来杭州买房，通常也是因为子女在杭州读书，想给孩子的未来先做好一部分准备，买在滨江区，是看中了底子厚、发展好，加上企业多、就业机会也多。
第三类，品牌房企的低价位段楼盘。
位于西湖区云谷的绿城·熙海棠，示范区开放以来，吸引了大约3000组客户来访量，其中从外地赶过来的购房者近300组，大约占了10%，除了浙江省内，还有北京上海赶来的。
毕竟，这大概是杭州主城区内，门槛几乎最低的新房住宅选择：限价2.8万/方的西湖区，200多万买三房两卫；300万上下，就能够得着118方四房户型。
除了门槛低，来看熙海棠的外地购房者，还有一个非常典型的触点：奔着「绿城出品」而来。
这些购房者大多在当地便听过绿城品牌，甚至自身就是绿城的业主，到杭州来看房，本身就对品牌有天然的好感度和信任值。
·买房前得先知道自己要什么·
梳理这些现象和购房偏好，其实也可以给现在想买房的人做参考。
外地购房者，通常对杭州没那么熟悉，有时候很容易盲从，更得拨开现象看本质。
所以，买房得先找到自己的第一性原理：是想买个稳固的理财产品，还是想要一个品牌好有前景的产品；或者是冲着这里交通方便、就业机会多，奔赴而来。不然，很容易竹篮打水一场空。
毕竟现在并不是买房暴富的时代，来一座城市买房，很多时候在不知不觉间，就跟你的人生和未来绑定在一起。
