昨天璞云居然没有售罄，应该是出乎了大家的意料。

线上销售阶段剩余16套。

那到底是为什么会造成这种情况呢？

有人说璞云户型做得太大所以垮了。

我觉得户型大是原因之一，但是不是这一次没卖完的核心原因，因为3月首开还有186方的呢，还不是轻轻松松卖完了。

核心原因还是在于二手房极速下跌和车位加得太狠。

首先说二手房极速下跌。

璞云的逻辑我之前讲过很多次，他叫周边置换逻辑。所以他的价格体系和周边基本是同气连枝。

周边跌得厉害，他的预期也会下降。

最近两个月二手房其实跌的非常厉害，2个月跌掉10%肯定是有的。

璞云所在区域也难以限免，比如江南文苑法拍流拍了，彩虹城现在3.8W这个价格走不起量而之前是4W价格还能走量，其他类似于璞悦湾之类的都出现二手房走不动的情况……

自己房子跌了，或卖不出去时，感触是最深刻的，所以对于买房预期就出现了下调。

此时此刻，璞云还玩一手大户型要绑两个车位，两个车位毛80W的价格，所以很多人犹豫了。

然后在选房的过程中一旦出现大量弃选，那么就会出现连锁反应。

因为大家毕竟是人从众，所以会陷入自我怀疑。

所以最终造成了线上阶段没卖完的情况。

线上选房已经是心理学问题了。你经常能看到明明没啥问题的一栋楼或者一条边都没人选，毕竟和大家完全选的不一样需要勇气。

但是璞云当天晚上就完成了续销售罄的情况。因为对外口径改为只需要一个车位就行。

璞云本来就有客户基数。有一些购买意愿较强客户，但是摇号在较后面的根本就没签到，因为1200多人登记就700多人登记。

所以当这些人被通知就要一个车位就能上车时，从心理上来讲，客户会有一种占了便宜的心态，所以当天晚上续销结束。

那我们从璞云的这次销售过程能预见一些什么呢？

首先市场确实在回暖，客户增加了。但是客户预期是比较弱的，所以一绑车位就崩。

璞云首开只有1058人登记，这一次二开清盘登记人数上升至1271人。这应该是继锦海棠以来，第二个登记人数上升的项目。可能会有一些人会说中签率其实变高了，这次没撞车等等。但是不管怎么样，他是新政以后第二个登记人数出现了明显上升的项目。

其实这种情况在二手房中更加突出。

昨天二手房成交量创造了阶段性高点，当日成交372套，但是价格却是环比下降的。就是所谓的以价换量。

用通俗的话解释就是，市场上买房或者有买房意愿的人增加了，但是他们对于后市还是比较谨慎，想要买到较低的点。

这也是为什么璞云虽然登记量高了，但是如果要求绑2个车位买房，很多人会选择放弃。

其次大户型真的越来越难。

这一点其实去年年底就比较明显了，红盘的大户型也是一堆放弃，比如云启之江、绿汀春晓、云诵等等。

如果大户型再加绑车位那基本是要叠加大量投资性需求才能带动。如果是单纯的地缘性客户是很难走动的。传麒府上次开盘也可见一斑。由于建议至少2车位，登记量从首开的1873下降至423，让人高呼崩盘。

璞云的绑车位的大户型出现难以售罄的情况，正说明了市场还非常脆弱。后续那些大户型，特别是想绑车位的项目要慎重。

没错我说的就是未来科技城的枫揽华庭，三里亭的绿城沁百合，安琪儿滨江翡翠嘉运府，市北滨江奥印潮观府等。有的不绑车位可能都凉凉，因为做大了。有的绑了车位可能会凉凉。

另外户型设计要做好明显的区分，不要出现结构相同的放大缩小。

璞云的户型设计其实是较为接近的，夹边套基本上走的是四面宽的套路，从139、144、159、166、186均如此。

结构相同的户型，在市场下行阶段会让客户选择降级，牺牲一点居住尺度，因为毕竟现在大家都不想负债太多。

事实上如果璞云把夹边套户型缩减为139和160两种户型，139走四叶草，160走方厅或四面宽甚至5面宽，我想象大户型会好卖很多。因为139本来就不愁卖，还给四面宽，这不是让大户型难上加难了么。

文末我最后强调一下，我从来不是大户型崇拜者。

我的逻辑是改善139方最佳户型，大部分应该尽量控制在160-180方为上限。当然那种顶级改善则完全不需要考虑我说的这种，比如安樾杭璟府280方由于有环幕运河景观，卖的嘎嘎快。