这是“地产屠龙”的第260篇原创文章
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每到年底，向来都是很多楼盘选定作为交房的重要时间节点，这几天铁建城一期的御璟和御文两个组团也正式交付，这是整个铁建城项目入市三年来的首张答卷，作为一直以来在市场上声量很大的项目，这次交付受到的关注自然也很高
▲ 铁建城交房现场实拍图 ▲
铁建城这次的交付，跟其他楼盘交付有一个很大的特别之处在于，它安排了五十辆专属中巴车到机场、高铁站、火车站、客车站这些重要的交通枢纽，迎接来自全省各地，乃至于省外不同区域方向的1500多户业主回家
不是说别的楼盘没有外地客户，而是说铁建城的外地客户占比更多一些，客户来源覆盖面非常广泛，影响力足够大，从大盘开发需要的客户构成逻辑来看，铁建城在这一点上做得无疑是成功的
大盘开发，一直是贵阳楼市在全国房地产市场里面一个非常重要的话题标签，花果园和未来方舟那个时候的大盘，解决了人们在贵阳有房住的需求
而铁建城打造的新时期千亩大盘，开启了贵阳大盘开发的另一种新模式，并不单纯只是追求开发规模上的大体量，而是更多元更丰富的城市级综合大配套构建的生活体系，以此来满足品质改善的居住需求
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作为一个总开发体量超过百万平米的主城区综合型改善大盘，铁建城在产品规划和项目配套上不同于常规楼盘的开发，以创新的手法规划了更多城市级的配套，不仅仅服务于铁建城业主，同样更是服务于贵阳整座城市，甚至是对全省的客群都有影响力
▲ 铁建城项目总体鸟瞰效果图 ▲
这张总平图上随便一个配套，拿出来单独放到任何一个楼盘里面，都是可以成为项目的核心价值卖点的，而且很多楼盘开发的时候都是先修住宅，等卖得差不多得了再建配套，这样现金流的压力会小很多，但铁建城却是实打实的先投十个亿，把各种配套眼见为实地兑现出来，这是更有实力，也更有诚意的大盘打法
三年时间过去了，兰草坝片区在铁建城项目整体规划的开发推动下发生了翻天覆地的变化，下面这张去年三月份和今年十一月份的现场对比图更加直观明了
贵阳国际时尚发布中心、贵阳国际马术运动中心、饮马湖公园、五星级专属会所、贵阳建华实验小学（首都师范大学附属实验学校）、车水路二期贯通等等，十个小目标投入打造的城市级配套一一兑现，并都全部投入使用，兰草坝板块的城市价值快速提升，已经成为全市型的打卡地标
▲ 铁建城饮马湖公园实拍图 ▲
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贵阳建华实验小学实拍图 ▲
▲ 铁建城贵阳国际马术运动中心实拍图 ▲
贵阳本身就是一座公园城市，铁建城在做的是打造更有内容、更强调互动参与的城市公园，这是铁建城大盘开发最具特色的规划理念，一个优质的项目就是应该肩负打造和提升城市板块质感的使命，过去三年铁建城也正逐步兑现这样一种实力和能力
把建筑做成风景，把配套做成产业
把社区做成景区，把生活做成度假
所以从这个角度来说，铁建城不再仅仅只是中铁建开发的一个楼盘项目，更是南明区乃至于贵阳市城市更新建设的典型成功范例
从“影响贵阳未来二十年”到“为贵阳交付第一个十年”，铁建城从规划逻辑、产品创新、综合配套、居住理念、生活方式等等方面都走在了贵阳城市发展需求的前面，可以说是意识超前
今年夏天贵州旅游风头最劲的时候，我有好几拨做房地产的外地朋友过来旅游，也顺便让我带他们看看贵阳的楼盘，看完铁建城之后，他们无一例外都觉得这根本不像贵阳的项目，抛开外部城市能级属性，这就是很多一二线城市典型高端楼盘的做法
作为房地产市场行情深度调整时期的大盘，铁建城对贵阳城市建设的影响和改变，一定是一个长期的过程，而不像很多常规楼盘的开发那样，更多的只是提供一个居住的室内空间，铁建城从居住模式、生活理念上都是在引领未来城市的发展趋势，甚至在重新定义区域板块的发展价值
这也正是铁建城为什么敢于喊出“影响贵阳未来二十年”的原因和底气所在
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上周临近交付之前，我也去御璟和御文两个组团现场看了看，整体出来的效果还是很出彩的
▲ 铁建城饮马湖、御璟、御文组团实景图 ▲
从高空往下俯瞰，御璟和御文两个组团正好位于饮马湖公园的一侧，属于整个铁建城大规划的核心位置，以后到饮马湖公园、时尚中心、马术中心、学校这些公共配套的距离是非常便利的
对内，组团间自成一体，内部围合形成的中庭景观也很有层次感，四代建筑露台错落有致，真正实现了室外有景，室内也有景
▲ 铁建城御璟组团中心景观实拍图 ▲
对外，近距离和饮马湖公园连为一体，可以说形成了饮马湖、中庭、露台三重递进的景观展示面
▲ 铁建城饮马湖&御璟组团关系实拍图 ▲
铁建城每一个组团的外立面建筑风格又略微有些差异，这样更具备辨识度，说起来就像一个又一个性格鲜明独立的小项目，但总体上又都是共享了整个铁建城大盘的公共配套
▲ 铁建城御璟&御文组团外立面露台实拍图 ▲
进到组团内部，中庭景观种植了不少的棕榈树，这是典型热带风情的标签符号，瞬间就有一种浓浓的热带海滨度假风，这是目前在贵阳的其他楼盘里面很少看到的景观风格
让居住变成度假，让生活更加放松，这也是城市快节奏高强度工作下很多人对生活的向往和追求
▲ 铁建城御璟&御文组团景观实拍图 ▲
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从2020年开始，房地产市场进入了全国性的深度调整，行业里面很多人都在说房地产开发行业由此进入了下半场，整个操盘逻辑会发生很大的转变
销售只是一时的，运营才是长期的
从以往的项目开发经验来看，在项目整个开发周期的节点里面，交付确实是走到了最后一步。只要能顺利交付，整个楼盘在营销端的服务周期可以说就算彻底结束了
为了能够更好地完成销售，几乎所有的工作重心也都前置到了更利于成交的产品细节、服务配套以及未来预期中，只要能够实打实地做好这些方面的工作，最终实现顺利交付，这就已经算得上是目前行业里面的优秀开发企业了
市面上绝大多数的开发企业的工作重点主要都集中在交房前的营销阶段，随着楼盘的交付入住，营销的工作也就此画上了句号，至于入住后的实际体验以及后续长期的运营服务，似乎和营销已经没有多大关系了
在过去房地产市场高速发展的黄金年代，高周转之风盛行，也没有给后期持续运营提太多要求，快进快出的营销就已经能解决所有的利润收益问题了，但是到了现在房地产开发逻辑发生根本性转变的时候，向存量运营要效益就变得比单纯向营销要效益更重要了
国际城项目开发至今快十四年的时间，中铁建在每一批次的交付节点之后，都还在为项目的居住体验与更高溢价做努力，持续增加社区的投入和配套的完善
作为一个交付入住已经十来年的小区，中铁建对国际城社区还在不断地做加分动作，先后开通引入社区微公交、光和食堂、光和邻里活动中心、光和图书馆、医养中心、屋顶共建花园、智慧化APP等运营服务配套设施，组织开展各种类型丰富的社区文化节活动
▲ 国际城·光和社区配套实拍图 ▲
在新增需求增长受到限制的情况下，交付入住后的社区运营服务，就成了提高开发商差异化竞争力的重要手段，这样产生的口碑传播比其他任何营销动作都来得更直接更有效果
在国际城项目身上，可以看出中铁建对入住社区后续运营服务上的重视程度和经验优势，而且是收获了很好的效果的，也确实给业主的生活提供了极大的便利，这进一步增加了对中铁建品牌的认可和好感
不仅仅是国际城社区，在售的铁建城项目同样如此，铁建城入住后也会有业主光和食堂、光和全民运动中心、光和农场，贵阳第一家集市概念的邻里中心等等
即使没有交房入住，但铁建城整个的运营服务活动已经是一场接着一场，热闹程度跟入住成熟了的社区没啥区别了
▲ 铁建城·达利艺术展实拍图 ▲
▲ 铁建城·饮马湖摸鱼节实拍图 ▲
▲ 铁建城·校园马术运动会实拍图 ▲
▲ 铁建城·西班牙餐厅社群活动实拍图 ▲
参加这些活动的，不仅仅只是铁建城业主，也有更多不是业主的朋友参与其中，这其实才是铁建城作为一个大盘开发真正的城市影响力
所以社区运营服务这件事存在的意义，其实远远超过了我们在市场上看到的无数产品创新，对人的关注产生的价值一定是高于产品的，这种运营思路的革新，服务理念的迭代，对正处于跌宕变化中的房地产行业而言，其实是更有突破性的意义的
正因为国际城珠玉在前，所以铁建城也更加值得关注
同样在铁建城，交付不是终点，而是全新的起点
