这是“地产屠龙”的第263篇原创文章

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贵阳楼市在售楼盘上百个，刚需为主，改善不断增多，但今天我却挑了个最难最小众的豪宅话题来聊

这并不是说现在的贵阳豪宅市场有多火热，需求有多旺盛，而是源于最近看到的一张海报，以及由此在读者群里面展开的一些讨论和思考

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12月16号，远大观山府项目首次开盘，主力户型180平米和225平米，以及非常少量的470平米顶层复式产品，达成销售金额6800万元，按照18000-21000元/平米的单价进行估算，单套总价差不多在330-500万元之间，最终折算下来，预估首开的销售套数在20套左右

这个单价和总价的大平层住宅，放在当下贵阳市场上来说绝对是天花板级别的产品，但这样的销售数据跟平时那些动辄破亿的海报比起来并不出彩，越是这样我反倒觉得越是真实，这才是一个真正高端豪宅项目正常该有的状态

对于高端豪宅项目来说，追求的从来都不是销售流速，而是打破市场的传统认知，形成新的价值标准和价格标杆，树立自己无可撼动的江湖地位，以文火慢炖的功夫来打造项目价值

说到这里，最典型的案例莫过于上海浦东黄浦江畔的汤臣一品

2005年10月19日，汤臣一品以单价11万/平米的价格开始预售，创造了当时中国豪宅的最高天价，十八年过去了，在上海房地产交易中心的官网系统里面，汤臣一品还有77套住宅可售，当然，现在的售价也一路飙升到接近30万/平米

上海、陆家嘴、黄浦江畔这些无可复制的稀缺资源价值，也奠定了汤臣一品绝无仅有的项目价值，这也是它可以历经这么长时间销售一直引以为傲的底牌

占据城市核心地段，同时占有城市核心资源，这是高端豪宅最重要的构成逻辑，对于远大观山府项目来说同样如此，会展金融城+观山湖公园，稀缺不可复制，这样的先天资源条件就秒杀了市面上绝大多数同类型项目

▲观山湖公园板块区位关系图▲

观山湖区作为贵阳城市发展的形象代表，从这张区位关系图上可以直观的看出来，观山湖公园既是地理中心，也是行政中心、文化中心，远大观山府则是环观山湖公园一圈仅剩的绝版核心位置，所以远大观山府既是远大置业在项目开发上的全面迭代升级，也可以说是观山湖公园住宅开发的收官之作

这块地，以及未来在它上面开发出来的住宅，让人很难拒绝

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在群里面大家一起讨论，以及跟几位有改善意向的朋友私信交流的时候，大家对远大观山府项目的评价用得最多的词就是“纯粹”

尽管现在楼市一直处于低迷时期，尽管都知道定位成高端豪宅会把销售速度降到无限低，但站在这样一个绝对的C位地段，从尊重城市，尊重土地，尊重资源的角度来说，远大置业还是鼓起了十二分的勇气，来重新定义了一个极致纯粹化的豪宅样本

小区总建面8.2万平米，10栋楼，两梯两户，总户数376户，配置876个车位，主力户型180平米和225平米，以及非常少量的470平米顶层复式产品

这些数据简单罗列出来，产品面上的豪宅标准也就一目了然，确实是比较纯粹，用价格机制来作为未来业主的筛选门槛也就更具象了

我把贵阳市区目前在售的180平米以上的高层住宅项目大概整理了一下，在这当中真正整个项目全部定位为高端改善产品的并不多，如果以改善的纯粹性来作为筛选标准的话，符合要求的项目就更少了

以面积为标准筛选出来的这二十个项目，既要区位地段占优，又要满足景观资源，还要产品纯粹，可以说远大观山府是整个贵阳市场上绝无仅有独一份的纯豪宅改善社区，对于想真正实现终极改善的豪宅客户来说，如何选，选哪里的问题也就更加清楚了

跟普通刚需项目和一般改善项目相比，豪宅不单单是户型面积大，价格卖得贵，更是一场从外到内整体化的价值提升，从总体概念规划、园林景观，到外立面、公区配套、户型产品，再到软性的物业服务等等，形成一个完整的价值体系

这一次远大置业从合作服务团队的选择上就展现了不一样的定位要求，请了美国凯里森团队对项目进行整体的方案设计，请了奥雅团队来做项目的园林景观设计，另外还特别邀请了国际著名大师隈研吾建筑都市设计事务所，来设计三期的240米城市地标海湾酒店海及海湾豪华大平层公寓，这些都是房地产行业里面响当当的豪宅出品专家

▲远大购物广场项目区位关系鸟瞰图▲

远大购物广场项目整体规划为三个组团，这次首开的地块是住宅产品，也就是远大观山府，靠近黔灵山路的地块是三期商业组团，其中规划了12万方远大购物中心、240米地标海湾酒店和海湾豪华大平层公寓，整个的商业配套既能满足小区业主，也会辐射到世纪城板块和高新区板块人群的消费需求

购物中心和酒店全部由远大置业自持运营，这对企业自身的资金实力要求就比较高了，因为自持物业前期需要投入大量的资金，但后期运营起来了就又变成了稳定的现金流

▲远大购物广场项目商业组团鸟瞰图▲

观山府项目规模比较小，总建筑体量十万方不到，沿地势整体抬高的围合式布局排布了十栋楼，楼栋之间的间距也非常开阔，百米楼间距打造出了大尺度的中庭景观

▲远大观山府项目鸟瞰效果图▲

从地形上来看，远大观山府一面紧邻小湾河，未来将打造成滨河运动公园，走出小区会所，就可以立马进入到亲水自然的生态环境中来，满足运动、健身、遛娃的各种需求

▲远大观山府项目建筑效果图▲

建筑单体的形态上，远大观山府这次向绿城、滨江这些以产品力著称的开发商看齐，采用的是公建化外立面，大面积铝板和玻璃的使用，既有品质又有颜值，妥妥的一二线城市豪宅的感觉，看起来确实很养眼

▲远大观山府项目外立面效果图▲

所有楼栋全部封窗交付，而且配备的是系统化门窗，打听了一下据说单方造价差不多都要达到8000块了，这个投入还是很大的，当然效果也确实很明显，这在贵阳目前市面上开发的楼盘里面比较少见

系统化门窗的采用也是目前一二线城市豪宅项目的主流标配，一方面可以把窗外的视野景观价值最大化，另一方面可以进一步提升公建化外立面效果，避免了入住后各自封窗带来的杂乱，能确保统一性和协调性

远大观山府这次采取的是两梯两户纯板式结构，也可以说是准一梯一户，每户都能做到独立的电梯厅直接入户，有180平米和225平米两个面积的主力户型产品，电梯入户、大面宽、大落地窗、大观景阳台这些配置都是当下豪宅户型设计的基本水准线

▲远大观山府项目225平米户型图▲

225平米的这个大平层，推开很有仪式感的双开门，独立玄关确保了更好的仪式感和隐私性，3米15的层高，9.1*8.1米的客餐厅区域，实现270°转角采光，窗外的视野更加开阔

大平层的开阔感、通透感、气派感展现得淋漓尽致

作为整个户型面积最大的部分，超过70平米的家庭活动空间，整体布局方方正正，利用率很高，可以打造多个不同功能的共享空间，家庭娱乐、办公、休息功能共存

70来平米的大方厅里面，可以满足的功能和场景太多了，全家人的活动都可以在客厅实现，目光所及之内可以充分交流，但又能互不干扰

跟客厅对应在同一侧的是更为宽敞的豪华主卧套房，6.6*6.7米，44个平米，这个尺度简直逆天了，而且同样朝外大开间看景，卫生间双台盆设计，超大的衣帽间，这些都是豪宅大尺度的标配

另外的三个房间，户型内部的灵活可变性非常强，可以随着家庭结构的成长变化而随时调整，在装修方案上进行空间功能上的处理

虽然说是次卧的设置，但实际的开间尺度也完全达到了普通常规户型的主卧水平，再加上还有一个整体连通的10个平米左右的阳台，整体的利用率和可变性就非常高了

从二人世界到三口之家，再到三代同堂，从双套房到四房，能够满足不同阶段家庭关系的居住需求，真正做到终极品质改善

再来看另外一个180平米的主力户型，同样也是双开门，经过独立的玄关之后立马就能感受到7.8米横厅带来的开阔通透感，采光看景同样一览无余

方正的大横厅确实感觉不一样，客餐厅一体化设计，面积也达到了60多个平米，家庭的互动空间也很充裕，书房/多功能房单独通过玄关一侧进入，跟主要的卧室空间有所区隔开来，主人空间的私密性也得到了更好的满足

▲远大观山府项目180平米户型图▲

面积足够大，是豪宅的基础；面积足够大，可以满足豪宅需要的尺度，豪宅的面积就是用来浪费的，只有这样才能体现出阔绰的尺度和功能空间的仪式感，这跟平时刚需户型“螺蛳壳里做道场”的逻辑是完全不一样的

在当下以及未来可以预见的很长一段时间内，330万的总价准入门槛在贵阳足以划定一个更加纯粹的业主圈层，而这又是建立在贵阳城市核心的绝版地段和景观资源之上，享受豪宅产品带来的高端改善，这就是远大观山府项目极致纯粹的打造逻辑

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这次远大观山府项目正式对外宣传后，有好几个朋友都单独来找我聊过几次，从他们身上我大致看到了贵阳高端改善客群的一些共性

其中一个朋友是在南明、云岩都有房子，而且面积也还不小，南明区前两年买的，也有一百六七十个平米，虽然是贵阳土著，但眼看着从金阳新区到观山湖区这二十年翻天覆地的变化，所以还是想着在观山湖区买套房，总是要踩在贵阳城市发展的大方向上

既然是再买房，就是要买最好的改善楼盘，看来看去还是觉得观山湖公园这一圈最核心，环境资源最宜居，生活便利度最成熟，推荐他去看过远大观山府后，各方面都还比较满意，也匹配他的需求，问他考虑买吗，回复我说“暂时不急，再等等看”

细聊之下才知道他的点出在“物业未定”上面，买豪宅真改善不是随便买个更大面积的房子那么简单，硬性指标很容易达成，软性服务是最难把握的，但却又是最能体现豪宅差异化价值的，几百万的钱都花了，希望物业服务再上个档次，这个要求不过分吧

另一个朋友是在下面地州县里面工作的，夫妻俩一个月公积金加起来就有七八千，这个购买力绝对是杠杠滴，说起手里现在的房子，数量倒是不少了，虽说也是县城核心位置的学区房，但跟贵阳比起来，价格和价值上都还是有不小的差距

为了小孩子以后考虑，前两年也提前布局来贵阳买房，但好巧不巧地把房买在了贵安新区，贵安的房子已经交房了，现在也只能是心服口服地握在手里，所以现在还是考虑在贵阳再买一套房子，当然这次“核心地段”是最重要的

我和他说了下远大观山府的情况，听下来地段、资源、产品各方面倒也符合需求，价格也在承受范围之内，但后面听说“配套学校”还没有落实，就又觉得差了点意思，少了点稳定性，买是想买的，但现在也不急，就等着具体学校落地了再上贵阳来实地看一看

从这两个朋友的身上可以看出来，前面聊到的远大观山府极致纯粹的项目逻辑对客户是成立的，也是得到一致认可的，但物业和学校也的的确确是项目想要变得更有竞争力必须跨过去的坎

高端改善客户的需求是真实存在的，但这样的需求同样也是缓慢不急的，他们总是在期待所有需求都能被完善的那一刻

等物业确定了，配套的学校落地了，那个时候的远大观山府真的可以称得上是一个全能型战士了

虽然比不了汤臣一品，但在贵阳也是极具资源稀缺度的，376套房源，真不急，慢慢卖，卖一套少一套

回头来看远大置业进入贵阳的这十七年，从远大生态风景到远大美域，再到今天的远大观山府

超越远大的，只能是远大自己

贵阳豪宅没有未来，因为未来已来