深圳，这座中国最富有的城市之一，其学区房市场一直备受瞩目。然而，自2021年底起，深圳学区房市场开始迎来了一场前所未有的降温。特别是在大学区制的推行和城市更新政策的调整下，那些曾经炙手可热的“老破小”学区房更是经历了一场大幅度的价值回落。

福田和罗湖，作为深圳老牌名校的聚集地，一直以来都是学区房市场的热点区域。特别是福田，在2023年更是成为了深圳学区房成交量最多的区域。然而，根据乐有家研究中心的数据，即便是在这样的区域，重点学区楼盘的价格也未能幸免于下跌的命运。截至2023年底，深圳各区重点学区楼盘的价格对比2021年的最高点，跌幅均在20%以上，整体市场已经回归到了2019年至2020年的水平。

八卦岭宿舍，一个建于1983年的老旧小区，以其30平方米左右的小户型和优越的学区位置，一度成为市场上的抢手货。在旧改预期和名校荔园小学、荔园实验中学落地的双重利好推动下，该小区的房价曾一度飙升。然而，随着时间的推移，这一切都发生了翻天覆地的变化。

从2021年的高峰到2024年的低谷，八卦岭宿舍的房价经历了断崖式的下跌。2021年3月，该小区成交的29平方米房源均价还在14.3万元/平方米以上，总价高达420万元。然而到了2024年，同样户型的房源成交均价已经跌至4.04万-5.69万元/平方米，总价也大幅下降。最近成交的一套27.96平方米户型总价更是仅113万元，较最高点跌幅超过70%。

学区房市场的这一转变，背后有多重因素的叠加。一方面，市场下行的大趋势使得学区房的需求减少；另一方面，深圳学区房概念的弱化、集团化办学的普及以及房屋本身的老旧属性等不利因素也加剧了市场的调整。此外，家长们对于优质教育资源的迫切需求以及教育资源分配的不均衡性也在这个过程中起到了推波助澜的作用。

面对这样的市场变化，购房者需要更加理性地看待学区房的价值。虽然学区房在一定程度上能够保障孩子接受优质教育的机会，但过高的房价也可能成为家庭负担。同时，随着教育资源的均衡配置和政策的不断调整，学区房的价值可能会进一步被稀释。因此，在购房时，除了考虑学区因素外，还需要综合考虑房屋的品质、地理位置、周边环境等多个因素。