这几年万科的房地产开发业务有点冷，但其物业服务业务却是另一番景象。
增长从房地产销售角度来看，2021年、2022年、2023年前10月，万科销售面积同比分别下滑18.42%、30.93%、5.49%，销售金额同比分别下滑10.85%、33.58%、9.9%。
从新增项目角度来看，同期万科拿地项目同比分别减少12.99%至154个、减少69.48至47个、增长5.13%至41个，新增土地权益净用地面积同比分别增长0.89%至1002.31万平方米、骤减72.12%至279.40万平方米、大降40.42%至144.75万平方米。
显然，随着房地产行业寒风起，万科的房地产销售一年不如一年，拿地也变得谨慎了许多。
不过，这冰天雪地里也有一丝暖意，其旗下物业管理业务倒是发展不错，2021年、2022年、2023年上半年营收分别同比增了长28.50%、29.97%、15.13%，今年上半年营收达到140.37亿元。
其物业服务业务营收的较好增势，一方面来自万科物业服务业务的市场拓展能力，另一方面更重要的还是有赖于物业服务行业本身较好的可拓展空间。
我国存量住宅与商用物业规模庞大，物业服务需求广阔且刚性，对优质物业服务的需求亦不断增长，但国内物业服务行业水平参差不齐、行业集中度低，这无疑为能提供较优物业服务的企业营造了一个较好的发展环境。
不止于传统提到万科的物业服务业务，就不得不提其控股子公司万物云。
万物云虽然听起来似乎与物业服务没太大关系，但它正是万科物业服务业务的展业主体，前身是1990年开始提供物业服务的万科旗下物业服务部门，背靠万科这棵大树以及逐渐积累的服务能力、品牌影响力，以及聚焦一二线高能级城市的发展战略，成为了目前国内物业服务行业龙头。
万物云旗下有三大业务，一是围绕住宅的社区空间居住消费服务，二是围绕商业企业与城市空间的商企和城市空间综合服务，三是围绕物业服务的科技服务AIoT与BPaaS解决方案服务。
2023年上半年，这三大业务收入占比分别为56.4%、35.4%、8.2%。
在前两大业务中，社区空间居住消费服务包括清洁、秩序维护、园艺服务、保养服务等住宅物业服务，房屋销售与租赁等居住相关资产服务、车位销售服务等其他社区增值服务，其中，2023年上半年住宅物业服务收入占这一业务收入比达90.25%；
商企和城市空间综合服务则包含物业和设施管理服务、开发商增值服务、城市空间整合服务，2023年上半年这几类业务分别占这一业务收入比为70.12%、24.41%、5.46%。
可以说，万物云不同于许多同行，其物业服务并不仅仅局限于清洁、维护等传统服务，而更广泛地涉及到了与房屋、住户、商户、开发商相关的增值服务。
虽然传统物业服务在其收入中所占权重高，但在精细化运作之下，这些增值服务的收入权重完全有机会得以提升。
尤其是在万物云力推的蝶城战略之下，通过以街道为单位向街道内合约项目提供高效的混合服务，不仅有望提升单位项目的价值创造能力，也有望通过规模效应降低单位项目的服务成本。
拓新当然，单位项目里的建筑面积、住户规模毕竟很有限，不论怎么做价值深挖也总是容易碰到天花板，物业服务企业的营收利润增长关键还是要靠服务项目数量、服务面积、服务住户规模的增长。
从万物云来说，其项目资源有两大来源，一是股东万科，二是独立第三方开发商。
万科作为国内房地产开发龙头之一，它能给万物云带来的项目规模毋庸置疑。
当然，万科的房地产开发业务这几年发展有些不济，其对万物云的资源支持能力难免会下滑。
但令人欣喜的是，万物云在独立第三方开发商项目资源上的开发能力比较强。
从2023年上半年底的情况来看，万物云住宅物业服务项下3586个在管项目里有59.68%为独立第三方开发商项目，并在今年上半年贡献了44.94%收入；
其商写物业项下1958个在管项目中有84.63%来自独立第三方开发商，并在今年上半年贡献了85.48%收入。
同时，2020年、2021年、2022年、2023年上半年，其住宅物业项下来自独立第三方开发商的在管项目数量同比分别增长了15.46%、56.89%、26.85%、21.80%，收入同比分别增长了33.40%、36.63%、52.58%、12.53%；
商写物业项下来自独立第三方开发商的在管项目数量同比分别增长了66.74%、68.29%、16.57%、15.47%，收入同比分别增长了59.72%、29.25%、45.58%、20.39%。
可见，在非万科系项目资源上，万物云不仅保有权重较高，而且拓新能力较强。
国内的物业服务行业是红海，也是蓝海，期待已成龙头的万物云能拿下越来越多的新项目、越来越多的独立第三方开发商项目，期待它在物业服务行业有更多斩获。
