作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
6月19日，华润万象生活(01209.HK)发布公告显示：
郭瑞锋因华润系内的其他工作安排，已辞任公司执行董事、副总裁及首席战略运营官职务，自2024年6月19日起生效。
值得注意的是，今年1月29日，郭瑞锋则被委任为华润万象生活执行董事及首席战略运营官。
经波哥看楼市梳理：
公开资料显示，45岁的郭瑞锋，本硕均在清华大学就读，2000年7月及2003年7月，分别取得了清华大学土木工程专业工学学士学位及管理科学与工程专业工学硕士学位。
郭瑞锋于2003年7月加入华润置地。
2004年至2019年之间，他曾担任过企业发展部主管、合肥公司合同管理部副经理及经理、商业地产事业部杭州万象城总经理等职务。
自2016年11月起，郭瑞锋主要负责华润万象生活商业运营服务业务，在此期间，其先后担任公司商业地产事业部杭州万象城的总经理，公司华东大区华润新鸿基房地产（杭州）有限公司副总经理，公司商业地产事业部华东大区副总经理，公司商业地产事业部深圳万象城的总经理。
据了解，为重组之目的，郭瑞锋于2020年8月获委任为公司助理总裁兼首席人力资源官，继续管理集团业务。于2022年8月获委任为公司首席运营官，并于2023年12月获委任为公司副总裁。
简析：
据波哥看楼市分析，如上，郭瑞锋担任华润万象生活副总裁不到半年时间，如果从他进入华润开始开始，到去年年前第出任副总裁，整整化去了20年的光阴，而如今又突然辞任，确实令业内朋友大为惊讶。
有学历、资历和能力等，年纪也正合适，同时，在华润内部也被颇为看重，譬如：
据乐居财经今年1月31日报道——
“此外，值得注意的是，郭瑞锋这次获委为首席战略运营官，这几乎等同于CEO的职责，虽是副总裁，但华润万象生活对郭瑞锋的看重可见一斑。
郭瑞锋与公司的牵绊，除了20年的形影相随外，还体现在持股上。公告显示，郭瑞锋透过资产管理计划，根据僱员优先股发售认购并持有其中49,884股股份的权益，当前市值约115万港元。此外，郭瑞锋还持有华润置地24,000股股份，当前市值约58万港元。”
而且，这几年华润万象生活的业绩也不差，这么看来，郭瑞锋这个副总裁和首席运营官还是很能打，可是，却这样突然被辞任，而引发业内很多的猜想。
比如，有的认为——“以当前郭瑞锋的资历和对华润系20多年的深耕共融，外界猜测，他的此番辞任，或许是在华润系其他业务上的进一步高升。”
因为，据上述公告，郭瑞锋只是辞任了这些职务，而并未离开华润，所以，那些跳巢和被挖的说法，基本不存在了。
这也是上述猜测比较流行的一大原因。
毕竟，郭瑞锋在华润体系内深耕了20来年，根正苗红 ，华润也不舍得放他走吧。
到底是什么原因，也不好去推测，但是上面的说法，还是有一定的道理的。
除此之外，波哥个人认为，或许还有一个原因——即为，华润万象生活，对今年和未来的商业类经营性业务有更高的期待。
此为何意？且看下文。
自今年春节过后，一众房企都能看到了房开的艰难和经营类业务的强大抗寒性，纷纷在调整各自的战略布局。
都喊出了要发力或重仓此类业务的庞大心声。
大趋势之下，纯粹的房开业务已经不具有什么想象力了，搞得要死，也只能跟去年差不多，搞不好还会下跌，维持基本盘，已经成为业内的普遍共识。
也即，在这个角度，其边际效应和产出价值，仅能保住基础，在核心盈利性指标上价值很有限，而商业类业务的逆势飘红，其中的增速、盈利等财务指标，而引得众房企竞折腰。
业内最典型的案例，可能就是万达商管了，仿佛变成了一只“不死鸟”，在去年那么艰难和业内看笑话的时候，万达和王健林，又通过商管类厚实的业务和良好的财务表现，又慢慢雄起来了，叠加新城、龙湖、和华润自己等房企，在商业类业务的优异指标，继续抢滩商业类业务，目前已经成为了业内房企一个必须要去思考和竞争的重大赛道了。
以前，对此，波哥曾经分析过，华润在业内商业和高奢类业务上，合生创展和龙湖不断在挖华润的高管，其他的竟对，也不可能让华润置地和万象生活继续在业内高端商业市场笑傲江湖，别人也在优化自己的商业战略，对华润而言，过去的小老弟，随着其胳膊和大腿的不断变粗，已经慢慢展露出其獠牙了，未来，大家都有得一拼。
也就是说，在此物业就不讲了，没什么好说的，在商管范畴内，实际上，在当下的共同抢跑商业赛道的趋势下，华润的日子也没有昔日那么好过了。
其焦虑神态，已溢于言表了。
比如，今年挖来海外的奢侈品集团亚太区的高管来做顾问，就是一个重要的信号；再者就是，不久前，万象生活就提出了，今年国内的相关类卖场，要做到一城一策，不再像过去那样去简单的COPY了等。
这说明什么？
不就是有很大的焦虑了吗？
那么，这又跟上述郭瑞锋的辞任，有何关系呢？
据波哥看楼市独家分析，其主要有二：
◢其一，华润对近两年来的相关业绩不太满意。
下面先看一组数据，大家可以感受一下。
今天，据观点与物聊社报道，其中提到——
“尽管已是物管行业中商业运营服务的头部企业，华润万象生活的前路还是充满着挑战。最突出的问题便是商业运营及物管服务的占比萎缩，以及住宅物管业务的毛利率承压。
2020年上市当年，华润万象生活的商管服务业务收入达28.95亿元，占总收入的42.7%，但此后3年，该项数据的比重一直录得下降：2021年为40.2%、2022年为35.1%、2023年为35%。
其中，购物中心管理业务收入占总收入的比重自2020年的26.7%跌至21.9%，写字楼管理业务的比重由16%下降至13.1%。
华润万象生活住宅物管业务的毛利率在2021年录得近年最高，为19.3%，2022年下降0.4个百分点至18.9%，2023年下滑至17.5%。”
上述指标确实不甚好看，叠加今年的商业竞争的最新趋势，如不能有效改变及提振，华润万象生活的相关指标，可能会更加不甚理想了，故而，华润也不得不着急了。
其他众多对手，已经发起了猛攻和追赶，未来3—5年，未必不能赶上来。
这是，华润的整盘思考和调整，跟郭瑞锋有一定的关系，但其核心还是重点业务板块轮动和调整下的产物。
◢其二，面对全新的竞争趋势，华润需要更迭思维。
波哥的这个说法，事实上，已经在业内佐证了。
为什么，龙湖的李楠要退休？
为什么，招商的袁嘉骅要被搁浅到商业顾问？
为什么，万科近期的商业资产也不卖了？
等等
大家可以去思考一下。
其中，一个细节是——华润的郭瑞锋和龙湖的李楠，基本是同一个时代的人，2015年加入龙湖的年长几岁的李梅在已经退休了，跟郭瑞锋2016年进入商管的时间一前一后而已，7—8年之间，国内商管的变化有目共睹，在这个角度来看，华润不可能不谨慎为之。
实际上，隐藏的一个意思是：
时代变了，原来的模式也变了，以前郭瑞锋的经验等，也需要更新一下了。
因此，波哥觉得，这也许就是郭瑞锋退位让贤的一大原因吧。
当然，这样说，并不是去否定郭瑞锋对华润商管发展的众多价值，只想表明一点：
每一个阶段或时代，都需要新鲜血液来扛起欣的大旗，如此而已。
写在最后：
有鉴于此，据波哥看楼市观察，郭瑞锋往上走，基本已经无甚悬念了，此为其一。
空出位置、扶持新人，对华润万象生活来说，注入新的动力，也是华润目前十分需要的，各房企都在年轻化，华润也不会去老气横秋了。
今天，就此事波哥简单聊聊，一家之言，以供各位朋友参考。
如有新的观点，欢迎与我们及时交流和探讨，为谢。
