作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

在央行和住建部等之后，这次国家自然资源部也开始强势发力了，今天就来聊一聊这个事情。

请接着往下看。

6月25日，据经济观察网报道：

昨日，自然资源部正和有关部门研究如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。

妥善处置和盘活尚未开发或已开工未竣工的存量土地，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用，是新一轮保交房的工作重点之一。

在“如何收地”方面，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：

须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。

其中，重点提到：

收回闲置土地的关键在于土地收购的价格标准。

自然资源部拟建议，可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。

不过，自然资源部也强调，城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协

商，但不能简单按照市场评估价来收购，“企业该承担自身损失的就要承担损失”。

自然资源部给予地方政府依法收地的自主权，坚持“一地一策”，依法加大收回力度。各地可在文件指导原则下自行确定收回标准，充分考虑企业拿地成本、市场变化、开发状况等。

收回存量土地后，自然资源部鼓励地方政府优化规划条件后重新供应，明确收回土地优先用于保障性住房。如果地方政府收购存量土地用于保障性住房，其回收价格不能高于保障性住房售价扣除建安成本和合理利润后的水平。

为了支持建设筹集保障性住房，自然资源部还研究了特殊的支持政策：对于收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府可在批准收回时一并同意划拨供地，这样可以简化手续。

对于收地资金，自然资源部计划通过专项债券为地方政府提供资金支持，但要求地方政府量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。

小结：

据波哥看楼市观察，本次，自然资源部从土地源头推出了新的政策，能在土地供应、房企减压、未来市场供应和保障房等方面，会形成一个综合效用。

对此，波哥认为，本政策的最核心功能就是两个：

◢一是，能有效推动城市经济的发展。

通过专项债的形式，首先能把货币释放到各区域市场，让货币资金快速流通起来，而不是躺在银行里睡大觉。

在资金利用效率方面，具有非常积极的意义。

其次，通过收储模式，也能有效激活各个城市房地产的投资额度，为国家的GDP做出应有的贡献。

再者，从土地源头和未来供应两大方面，能有效控制住未来3-5年的供应量，以便推动中国房地产市场，在往后不再出现类似的艰难的局面等。

◢二是，强力去库存和为房企输血。

这个去库存，主要是从土地层面来发力的，跟通常意义上的楼市产品层面的去库存模式，还是有一点差别。

对此，一些朋友可能一下不太适应。

其实，也很好理解，很多土地留在自己手上，无力开发或造成项目烂尾等情况，一是土地闲置、二是烂尾后会导致更多问题等，其中，这些闲置的土地，曾经都是开发商真金白银买的，积压的资金量也是一个非常庞大的数字，对很多房企来说，也是一个不可承受的痛点和难点。

目前销售端不景气，资金回笼效率比较有限，叠加银行贷款有限等，在房企有效的资金运转环节，众多房企基本已到崩溃的边缘或已经崩溃了，尤其是那些已经暴雷的房企。

虽然，国家已经在银行白名单等方面，推出了一些列政策来支持业内的发展，但这个政策要覆盖全国，对不少开发商来说，依然是杯水车薪，难以缓其急、解其渴。

近期，国家层面的楼市在产品上的去库存，因为约束条件较多，其效果一时半会还很难显现出来，这也是一个问题，还需要花时间去试点和摸索。

而众多的已经身残体弱的房企，不断在下行趋势中，基本很难看到未来的春天了。

而这些房企的背后，是一大批业主、供应商、银行等链条在其中深度交织，其后果，也是一大社会问题。

这一点，已经成为了现实。

因此，通过闲置土地的回收，在一定程度上，能够帮助房企放下很多的包袱，拿到一笔不少的资金，对于自己缓解压力，以及进而重新出发，具有极其深远的影响。

因为，房企是房地产产业链中的核心载体和中枢性主体，这些主体出问题，必将导致整体产业链出问题。

这样的现象，已经出现了，并非危言耸听。

总而言之，给房企输血，就是给房地产产业输血，就是给城市和社会输血。

所以，在这一角度，大家应该可以来充分理解，上次的政治局和国常会的会议精神了。

为什么，把就楼市提高到人民性和政治性的国家级高度？

你能吃透上述说法，你就能有效理解国家层面的这个意思。

所以，波哥看楼市觉得，不要把自然资源部的这个举措，仅仅视作一次简单的闲置土地回收的动作那么肤浅，其背后的思考很多。

国内一些官媒从新闻出发来报道，这无可厚非，是其责任，也不会去讲很多。

但是，很多业内朋友，依然在浅层次来分析，实际上已经远离了前述政策的真正要义。

或许，某些朋友，对波哥的上述观点，不一定能与波哥引起共鸣。

下面，再用上述政策的主要观点来阐述一二，重述如下：

“收回闲置土地的关键在于土地收购的价格标准。

自然资源部拟建议，可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。

不过，自然资源部也强调，城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协

商，但不能简单按照市场评估价来收购，‘企业该承担自身损失的就要承担损失’。”

这段话，是什么意思？

据波哥看楼市独家看来，其主要问题是：

●第一，自然资源部充分抓住了闲置土地回收的牛鼻子，就是价格。

价格谈不拢，这个模式不可能成立。

比如，某房企以前花了10个亿买了一块地，你现在要他5-7个亿卖给政府，他绝对会跳起来骂娘。

如果，按这种模式，这个回收政策必将遭到很多房企的抵触，也玩不下去。

故而，只有妥善解决了土地回收价格的问题，才能有效释放出此政策的力量。

这个比较简单，就不多说了。

●第二，自然资源部设计出来这一个比较完善的方案，有较大的现实意义。

波哥个人认为，这才是上述政策可快速起效的一大核心基础。

如上，该政策充分照顾到了历史账和现实账的有效平衡——不触碰各地土地价格的基础，可按实际情况盘算，这是政府基于现实的客观考虑和胸怀，也即不去冲击各地行之多年的价格体系，做到从现实出发来设计合理的政策。

但，所有问题，不能由政府一方来独自全部买单，房企自己的责任也要付出一定的代价。

故而，波哥个人觉得，这种模式反而更有生命力，毕竟，不溺爱、不放纵，双方才能共同行稳致远。

也就是，在买卖之间、相关政策和土地交易合同的权责之间，尽量做到一碗水端平，在政企之间形成了一个合理有效的平衡，所以，波哥认为，这个政策的价值很大。

写在最后：

据波哥看楼市独家分析，我们认为，前述的自然资源部政策，在高屋建瓴和具体可执行方面，进行了全面有效的科学设计，直接针刺当下房地产产业和市场趋势的要穴，在土地源头把控层面、财政资金投放、促进区域经济发展、楼市去库存和托举房企减负和有效发展等方面，具有十分重大意义。

国家之爱企或民，必将为之计深远。

诚不我欺，必须大大点赞。

而且，在波哥看来，上述政策的最大的最直接的效用，就是能够促进财政资金，可以有效和快速流入市场，在国家—产业—房企—市场等之间，形成一个有效的闭环体系，进而也将促进市场+保障房双轨制新模式的逐步落地等。

是一个更加有效的刺激经济大局的方式，能有效弥补银行白名单和国家队收储商品房等中的一些政策和时间缺口，对国内总体经济的发展，具有不可替代的重大价值。

也是，国内楼市去库存的一大有效的可见的强力手段，因为，去库存，不仅仅市场端的要求，这是一个必须要系统思考和设计的全局性问题。

因此，如果，只从收回闲置土地的角度来思考等，就会使你的视野走入那些小胡同，而看不到未来的希望和新的春天。

你是否认同？请及时与我们交流哈。