以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我们在老闵行东川路这里有一套大三套，还有奉贤新城新买一套小三居海月四季，然后海湾有套别墅，想处理处理整合成两套 目前东川路这里自住 孩子上学也方便。置换可能会有点问题 想出掉奉贤两套，买一套能住的四房， 也有考虑闵行的星河湾和华府天地 或者就干脆二手，预算1100～1600W 有什么建议么往市中心调一下 不知道值不值 目前无学区困扰 我们主要还是改善。

沪叔：你好，您的想法是可以的，奉贤新城现在发展不错，但是涨幅有限，海湾这边压根涨不起来，未来还不太好出手，毕竟没啥配套，也缺人气，星河湾的优势在于房子本身，另外有学校，区位来说的话，和市区肯定有差距，如果您都要兼顾，那确实闵行适合一点，目前闵行大平层：星河湾和兰香湖。别墅和大平层这两种产品不一样，如果真的来说，大平层比较容易被替代，别墅具有稀缺性，主要是只这类产品，大平层其实挺多，别墅因为有限墅令，所以往后很少，这个就看您的打算，海湾如果是投资，没有必要，如果养老，配套也并不成熟，反而海边，比较潮，唯一好的就是环境确实不错。

提问：沪叔好。上海人，单身，名下尚有一套动迁房，但可以随时交易给父母。公司法人，流水一直没用心维护，2016年时咨询贷款较麻烦（也是不懂，不高兴多问）只能公积金贷30w，总价150买了虹口老破小，去年240w卖出。目前手上有400w现金，积分大概57。1、请问杠杆买房，流水是否换个法人不是我的公司发工资就行？需要半年以上的流水吗？2、新房哪里比较比较推荐？3、如果不买新房，老破小还推荐吗？看了app上宝山上大、梅陇、中原的房子，有些户型很喜欢。而且我的兴趣就是很喜欢装修改造…喜欢选正方形的户型，按照我的设计理念打造…不过上次投资可能是幸运（同小区面积我的租金最高，卖价也应该是最好的了），第二次投资出手总觉得有点怕…麻烦叔指点下谢谢！

沪叔：你好，①按揭的主贷人如果是公司法人，这样借款的情况，一般银行需要自雇人提供公司流水，个人进账流水，缴税情况等。如若要抬高自雇人的按揭额度，公司营业流水，个人流水都需要做参考，换法人和抬高按揭额度没有必然联系，具体要求以买房按揭前银行信贷要求为准。

②如名下动迁房过户给你父母，之前只有公积金按揭记录，目前纯商贷仍然属于首套，400万首付，你按揭情况并不了解，月供能力并不了解，不清楚你的新房总价段，如果是600-800万的新房，57分积分，今年整个年度新房，浦东可以关注融创未来金融城后期几个地块，颛桥可以关注紫薇花园的加推，在预算内相对是优选。

③吃过投资的红利，实际上和买入和卖出的时间节点有关，一轮楼市投对的成本多，利润也自然多。“老破小”能不能买具体要看多方面因素，地段，附带配套价值，产品本身等，你自子网上关注的板块离散度比较大，二手投资择优板块是王道。

提问：沪叔，你好，家住静安，想在江宁路买套房投资，妻子看好前滩，想买前滩的房子，比较纠结不知道该怎么选，请问一下投资买哪里比较好？老静安的江宁路板块的发展前景真的不如前滩吗？

沪叔：你好，江宁路有CAZ规划，未来将会承担更多的城市功能，偏居住，城市界面好。配套上，教育上有静教院，医疗上有三甲和二乙医院，交通上有7号线，到13号线和2号线也方便，商业上能与相邻区域共享资源，文化底蕴浓厚。

不过江宁路劣势在于城市界面老旧，老公房多，宜居的好房子少，好一点的静安豪景苑、静安枫景苑，有学区，绿化与户型都不错，但容积率高，并不完美，其他小区问题更多。

对比大宁，大宁产业有规模，产业集中，江宁的产业稀疏分布，居住属性难改，静教院学区对应的小区品质不高，前滩情况与之类似，但相比前滩，江宁水分更少。总的来说，江宁有发展前景，并且有发展机会，选择它比选择其他区域更稳妥。如果投资，优先考虑知识星球内部推荐的板块。

提问：沪叔，你好，考虑在静安区买房，比较想了解一下静安区现在楼市情况，还有和老闸北地区相比如何呢？哪个板块更值得入手呢？

沪叔：你好，静安区的房价还是有差距的，总体呈现南高北低的趋势，也就是说，老静安的房价要高于老闸北。其实老闸北地区也有部分房子的价格要高于老静安区，不过从具体数据来看，老闸北地区房价的张幅度要高于老静安区，老静安区甚至有部分楼盘是处于下跌的状态中。在静安区，首先可以关注一下一轴三带地区，一轴主要是指南北高架地区，三带主要是指苏州河两岸，中环两翼及南京西路。带动静安区发展的主要有几大因素，首先就是科创城的建立，其次就是商圈的完善，最后是轨道交通的建设及周围良好的生态环境。

提问：沪叔，你好，现在手上是有一套房子，如果说要提高积分的话，想把这套房子出售掉。但不知道像这种我们这种置换的，二手房换新房的这样的一个操作方式，有没有一个时间给我们，还是说积分的话，就是在开盘的时候就已经要去算好了呢？

沪叔：你好，目前的市场行情是这个付款时间不会太给太久，最多给一个星期。新房对首付这个时间是要求的比较严的。因为首付到账之后才能批贷款，贷款时间比较长。如果说你首付时间本来就很长，贷款时间很长。

对开发商他们的回款来说，都是一个非常大的问题。所以说他们也解决不了这个贷款时间的问题，他们只能就是先把客户的首付时间给压缩，有很多是当天付首付，有可能是三天，也有些是一周之内把首付付齐。