提问：沪叔，你好，1.老破小，6年后（才能出手），砸手里的风险是不是比较大？非要选的话，50多平2房是不是优于40多平1房？2.七宝文莱九年制学区是否更优？当前文莱初中>七宝二中，但十年后，七宝二中是不是会逐步提升，毕竟生源质量会上升（没有了民办优先挑生源）；但问题是，教育改革大环境下，七宝二中/三中大多是老房子，对优质生源的吸引力还能否保持是个疑问，如果没有了这个虹吸效应，现在的价格，性价比就不高了；文莱周边的生源质量会优于二中吗？鉴于多种因素，大价钱买下学区三房，房龄2000年后？2010年后？有必要吗，以后是不是会更好出手些？教育质量的不均衡肯定是无法完全消除的，只是会弱化，也就是说学区片区的差异中短期还是会持续存在的，七宝片区的学区优势短期也不会消失；只是虹吸效应能有多强？

沪叔：你好，①既然选择了挂户口的双学区，当然要面临被割的风险。本质上挂户口没有功能性更强的说法，总价越低实际上市场更宽。如果从自住角度，2房更胜一些。②2021年8月31日民办七宝文来的亲儿子碧林湾校区确实是近期闵行学区家长群中热议的香饽饽，七宝二中的生源会有一部分倒戈给新文来，新文来对口的小区确实总价段跟个高，生源家庭多数是中产+这个是毫无疑问的，但要说未来升学这个当下无法判断。③一步到位的，地铁越近+房龄越新+品质越高看自己首付资金的情况

提问：沪叔您好，我买房预算大概1500w，我之前有关注瑞虹新城板块，但是我身边的上海本地朋友告诉我这个板块很虚，不值得，能不能详细分析一下这个板块？

沪叔：你好，上海瑞虹新城板块分为以下几点来分析：

瑞虹新城位于虹口区域的内环内部，周围有配套成熟的杨浦鞍山以及核心区域北外滩。该板块一直以来都有大量的棚户，板块发展也不算优秀。不过在一些新的项目注入后，瑞虹出现了新的活力。

交通方面，虽然板块内部没有地铁，但是周边有4号和10号线两条地铁。配套方面，发展了大型商业综合体，还有像奥乐齐这样的顶级超市。教育资源方面，板块内对口的学校有华师大一附中实验小学和华师大一附中初中，只是普通的学校。医疗方面，开车5分钟可去到虹口区最好的第一人民医院。 板块内投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享.

提问：沪叔，你好，我现在手上现金有160万左右，在九亭地铁站旁边已经有了一套房子，想再购置二套，我看中了地铁站旁边的青春驿站，41平米左右的房子，复试的（住宅），2007年的房子，租金大概4500左右。 我当时考虑买这个房子的因素有三点：1、钱放手里，自己又不会投资，买个小房子至少能抗通胀；2、青春驿站的房子小，并且是复式的，41平空间还可以，且租金较高，4500左右；3、这个房子是筒子楼，人很多，但靠近地铁站，离漕河泾和徐汇较近，上班族会比较多，未来如果再转手，应该比较好卖。

沪叔：你好，青春驿站梯户比较高，11-16层，2梯11到3梯17，也属于住宅，有点类似于酒店式公寓，确实三价就低的当下，这个现金流没什么很好的选择，睡城九亭当下常住人群在更新，未来还是有潜力的，这种产品属于次级产品整体产品力弱，但这个预算确实没有什么比较好的选择，这种产品肯定是不能长持有，建议5年一轮持有。

提问：沪叔，你好，上海刚需，准备上车，很纠结，是要买宝山顾村，美兰湖的新房或者二手房，还是青浦汇金路附近的房子。

沪叔：你好，买新房还是二手房，要看你的积分，以及贷款多少，现在首套房付6贷4，二套房贷8付2。顾村一直是刚需重点关注板块，青浦汇金可以受到大虹桥辐射，不过大虹桥规划也大，辐射的区域也多，落地规划时间周期长，美兰湖最大优势是环境生态好。总体上建议自住选顾村，偏投资选汇金。

提问：沪叔，你好，一千二百万左右，买一个张江集团学校的门票，你觉得值得吗？

沪叔：你好，去年张江的房价经历了最魔幻的一年。汤臣豪园三期从年初的九万四猛涨到如今的十四万二，核心区二手房最高能要到十六万一平，这个单价都可以去买翠湖天地。但张江并不是一个以居住建成的板块，甚至有人认为它是城乡集合部，成熟的商业，只有长泰广场，走过一两个居住区，接下来就是大片产业园，出了门，就是工作，想对生活有点要求，还是要去市区，生活氛围弱，是张江需要解决的一个问题，值得去购买的还是以汤臣豪园和汇智河畔家园为主的核心区域，既有商业又有学区，但如今张江板块的均价达到七万六，张江男们也将目光放在价格更低的北蔡和唐镇。

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当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。